Préstamos Non-QM para Inversionistas Inmobiliarios
Hub de préstamos non-QM para inversionistas: qué significa hipoteca no calificada, cómo encaja DSCR, y enlaces a estados de cuenta, bridge, ITIN y extranjero nacional.
Non-QM (hipoteca no calificada) es la categoría paraguas para financiamiento amigable al inversionista que no encaja en las cajas de agencia de Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos DSCR son el producto non-QM más escalable para inversores de alquiler — pero estados de cuenta, bridge, ITIN y programas de extranjero nacional comparten el mismo ecosistema.
Mapa rápido: Non-QM = cualquier cosa fuera de las reglas QM de agencia. Para alquileres, DSCR suele ser la primera parada. Para vivienda principal de autónomos, estados de cuenta. Para velocidad, bridge-a-DSCR.
Este hub enlaza cada producto non-QM que cubrimos. Para un embudo más amplio sobre “préstamos para propiedad de inversión”, vea nuestro hub de préstamos para propiedad de inversión.
¿Qué hace que un préstamo sea “Non-QM”?
Después de la Ley Dodd-Frank de 2010, “Qualified Mortgage” (QM) definió un puerto seguro: verificar ingresos, topar el DTI y limitar características riesgosas. Los préstamos fuera de esa caja son non-QM:
- Documentación alternativa de ingresos (estados de cuenta, flujo de caja de la propiedad)
- Sin cálculo estándar de DTI (DSCR ignora por completo el DTI personal)
- Ocupación de inversor con propósito de negocio
- Titulización private-label en lugar de MBS de agencia
Non-QM no significa subprime ni no regulado. Los principales prestamistas non-QM tienen licencia estatal, se fondean en mercados de capital y están sujetos a los mismos marcos de fair-lending y divulgación que las tiendas de agencia.
Cuadro de productos Non-QM para inversores
| Producto | Mejor para | Base de calificación | Ocupación típica |
|---|---|---|---|
| Préstamo DSCR | Portafolio de alquiler escalable | Renta de la propiedad / PITIA | Solo inversión |
| Estados de cuenta | Principal o inversión de autónomos | Depósitos de 12–24 meses | Principal, segunda, inversión |
| Bridge a DSCR | Adquisición / rehab rápida | Activos + plan de salida | Inversión |
| DSCR para extranjero nacional | Personas no estadounidenses que compran alquileres en EE.UU. | Renta de la propiedad + docs transfronterizos | Inversión |
| ITIN DSCR | Prestatarios sin SSN | Renta de la propiedad + ITIN | Inversión |
| DSCR sin ratio | DSCR delgado o negativo | Crédito + LTV + reservas | Inversión |
Compare cara a cara:
- DSCR vs convencional — cuándo la propiedad de inversión de agencia todavía gana
- DSCR vs estados de cuenta — la separación del inversor autónomo
- DSCR vs dinero duro — tenencia de corto plazo vs largo plazo
- Mejores prestamistas DSCR — comparación neutral de prestamistas
Cuándo Non-QM gana a convencional
Los préstamos convencionales para propiedad de inversión ganan en tasa cuando usted tiene:
- W-2 sólido o autoempleo full-doc
- Holgura de DTI después del nuevo pago
- Menos de 10 propiedades financiadas (límite de Fannie)
Non-QM / DSCR gana cuando usted tiene:
- Ingreso complejo o bajo ingreso gravable en las declaraciones
- Más de 10 puertas financiadas (sin tope de Fannie en el conteo DSCR)
- Requisito de vesting en LLC
- Necesidad de cerrar sin verificación de ingreso personal
Ejecute ambas rutas en nuestra herramienta DSCR vs convencional con sus números.
Tasas y precios
Las tasas non-QM llevan una prima sobre agencia — típicamente 0.5–1.5% en propiedad de inversión, más estrecha en FICO 740+ y DSCR 1.25+. Vea las tablas de tasas DSCR en vivo y el explicador de tasas para los stacks de LLPA.
Próximos pasos
- Elija su producto del cuadro de arriba.
- Ejecute la calculadora DSCR o el estimador de calificación.
- Emparejarse — cotizamos prestamistas non-QM y DSCR en paralelo sin costo.