Costos de cierre del préstamo DSCR: Lo que los inversores realmente pagan en 2026
Guía línea por línea de los costos de cierre del préstamo DSCR. Rangos en dólares reales para préstamos de $100K, $250K, $500K y $1M, además de consejos para comparar y reducir comisiones.
Los costos de cierre del préstamo DSCR son uno de los rincones menos documentados del mercado no-QM. Cada prestatario hace la misma pregunta — “¿qué estoy pagando realmente en la mesa de cierre?” — y cada prestamista da una respuesta ligeramente distinta. Esta guía lo corrige.
A continuación desglosamos cada partida que verá en una Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) de un préstamo DSCR, con rangos reales en dólares para préstamos de $100K, $250K, $500K y $1M. Aprenderá dónde los prestamistas marcan el precio, dónde el mercado es competitivo, qué es negociable y cómo leer un Loan Estimate (LE) lo bastante bien para detectar una comisión inflada antes de firmar.
Respuesta rápida: Espere costos totales de cierre del 3–6% del monto del préstamo en un préstamo DSCR, y la mayoría de los prestatarios pagando 4–5%. En un préstamo de $300,000, eso son aproximadamente $12,000–$18,000 todo incluido, incluyendo escrow y prepagados.
Cómo se comparan los costos de cierre del DSCR con los convencionales
Los préstamos DSCR son productos no-QM de propósito comercial. A diferencia de los préstamos de inversión convencionales de Fannie Mae o Freddie Mac — que limitan la originación a aproximadamente 1 punto y siguen estrictas reglas de tolerancia TRID — los prestamistas DSCR ponen precio como papel comercial especializado. Eso significa:
- Mayor originación (típicamente 1–2 puntos vs. 0.5–1 en convencional).
- Honorarios discrecionales de suscripción y procesamiento ($595–$1,495 y $495–$995 respectivamente).
- Tarifas de titulación en entidad (0.125–0.25% cuando el título se mantiene en una LLC).
- Facturas de tasación más grandes en propiedades de 2–4 unidades y uso mixto.
El contrapeso: los préstamos DSCR no requieren documentación de ingresos personales, no añaden ajustes de precio a nivel de préstamo (LLPA) por propiedad de inversión a la escala de los préstamos GSE, y pueden cerrar en una LLC — lo que le ahorra el costo y la responsabilidad de retitular después del cierre.
La regla general del 4–5% (y cuándo se rompe)
Como marco aproximado, presupueste:
| Monto del préstamo | Costos de cierre típicos (%) | Costos de cierre típicos ($) |
|---|---|---|
| $100,000 | 6.0–8.0% | $6,000–$8,000+ |
| $250,000 | 4.5–5.5% | $11,250–$13,750 |
| $500,000 | 4.0–5.0% | $20,000–$25,000 |
| $1,000,000 | 3.5–4.5% | $35,000–$45,000 |
| $2,000,000 | 3.0–4.0% | $60,000–$80,000 |
Note cómo el porcentaje se comprime a medida que el préstamo crece. Eso se debe a que aproximadamente $3,500–$6,000 de los costos de cierre son en dólares fijos independientemente del tamaño del préstamo (suscripción, procesamiento, tasación, búsqueda de título, registro, liquidación). En un préstamo de $100K esas comisiones fijas solas son 3.5–6% — antes de que siquiera entren originación, seguro de título o escrow.
El “problema del préstamo pequeño”: Los foros de inversores (BiggerPockets, REI Nation, el subreddit de DSCR) están llenos de reportes de costos de cierre de 8%+ en préstamos menores a $150,000. Esto no es abuso del prestamista — es aritmética. Si está comprando unifamiliares de menos de $150K, pague en efectivo, agrupe varias propiedades en un préstamo DSCR de portafolio, o negocie concesiones agresivas del vendedor.
Desglose de costos de cierre línea por línea
Aquí está cada partida que debería esperar en una Divulgación de Cierre DSCR, organizada por quién la cobra.
Honorarios del prestamista (Sección A del LE)
Estas son las comisiones que su prestamista cobra directamente y se queda.
Originación / puntos del prestamista
Rango típico: 0.5–2.0 puntos (0.5–2.0% del monto del préstamo).
Este es el ingreso del prestamista por el préstamo. En un préstamo de $100K, 1 punto = $1,000; en un préstamo de $1M, 1 punto = $10,000. La mayoría de los prestatarios DSCR pagan 1.0–1.5 puntos. Inversores capitalizados con relaciones bancarias sólidas a veces pueden negociar 0.5 puntos; prestatarios DSCR primerizos que van por un broker pueden ver 2.0+ (la compensación del broker a menudo está incluida aquí).
| Tamaño del préstamo | 0.5 punto | 1 punto | 1.5 puntos | 2 puntos |
|---|---|---|---|---|
| $100,000 | $500 | $1,000 | $1,500 | $2,000 |
| $250,000 | $1,250 | $2,500 | $3,750 | $5,000 |
| $500,000 | $2,500 | $5,000 | $7,500 | $10,000 |
| $1,000,000 | $5,000 | $10,000 | $15,000 | $20,000 |
Puntos de descuento (Opcionales)
Rango típico: 0–3 puntos de descuento.
Estos son voluntarios — los paga para bajar su tasa. Un punto de descuento típicamente baja la tasa un 0.20–0.30% en un préstamo DSCR (vs. 0.25% en convencional). Haga la matemática contra su horizonte de tenencia: si el punto de equilibrio es 4 años y planea vender o refinanciar en 3, no compre la baja de tasa.
Tarifa de suscripción
Rango típico: $595–$1,495 (más común: $995–$1,295).
Cubre la labor de suscripción del prestamista. Esta es una tarifa en dólares fijos — el mismo $1,000 ya sea que el préstamo sea $100K o $1M. Las shops competitivas se quedan bajo $1,000; los prestamistas más retail empujan $1,495.
Tarifa de procesamiento
Rango típico: $495–$995.
Cubre la configuración del préstamo, ingreso de documentos y coordinación. A menudo se exenta o se incluye en la suscripción en prestamistas de estilo mayorista. Si ve tanto $995 de suscripción como $995 de procesamiento, presione — eso es $1,990 de comisiones basura del prestamista que a menudo puede negociar a $1,295 combinados.
Otras partidas del prestamista a vigilar
- Tarifa de compromiso: $250–$750 (no es universal).
- Administración / preparación de documentos: $250–$500 (a menudo basura — negocie).
- Tarifa de servicio fiscal: $75–$125 (legítima, trasladada al proveedor de servicio fiscal).
- Certificación de inundación: $15–$35 (traslado legítimo).
- Verificación del binder de seguro: $50–$150 (legítima — el prestamista debe verificar la cobertura).
Honorarios de terceros (Secciones B y C del LE)
Estas son las comisiones que su prestamista está obligado a cobrar en nombre de proveedores externos.
Tasación
Las tasaciones dependen del tipo de propiedad y son la partida más grande después de la originación en la mayoría de los préstamos.
| Tipo de propiedad | Costo típico de tasación |
|---|---|
| Unifamiliar de alquiler (SFR) | $550–$1,200 |
| 2–4 unidades (con Formulario 1007/1025) | $1,500–$3,500 |
| Multifamiliar pequeño de 5–10 unidades | $2,500–$5,000 |
| 10+ unidades / uso mixto / comercial | $3,000–$10,000+ |
| Propiedad rural o compleja | +$200–$500 en tarifa de urgencia/complejidad |
En propiedades de 2–4 unidades, espere un programa de rentas Formulario 1007 o una tasación de ingresos residenciales pequeños Formulario 1025 en lugar de (o además de) un 1004 estándar. Los prestamistas usan la estimación de renta 1007 para calcular su DSCR cuando la propiedad está vacante o tiene arrendamientos por debajo del mercado. Vea nuestra calculadora DSCR para modelar cómo la renta 1007 afecta la calificación.
Programa de rentas / Formulario 1007 (independiente)
Rango típico: $150–$500 cuando se ordena por separado de la tasación.
A menudo se incluye en la tasación de 2–4 unidades. En préstamos SFR con arrendamientos existentes, algunos prestamistas igual exigen un 1007 para topar la renta calificadora al mercado — especialmente cuando su renta de arrendamiento real está 15%+ por encima de rentas comparables de mercado.
Seguro de título
Póliza del prestamista: 0.5–1.0% del precio de compra (los refinanciamientos usan el monto del préstamo). Póliza del propietario (opcional pero recomendada): 0.3–0.5% adicional.
El seguro de título está fuertemente regulado por el estado. Las tarifas en TX, NM y FL están promulgadas (fijas por el estado). Las tarifas en CA, PA, IL, NY están registradas pero son negociables entre agentes. En IA no hay seguro de título en absoluto — el estado opera su propio programa de garantía de título por una tarifa fija de ~$110.
| Precio de compra | Seguro de título SFR (típico) |
|---|---|
| $150,000 | $750–$1,500 |
| $300,000 | $1,500–$3,000 |
| $500,000 | $2,500–$5,000 |
| $1,000,000 | $5,000–$10,000 |
Solicite una tarifa de emisión simultánea cuando compre la póliza del prestamista y la del propietario juntas — esto típicamente ahorra 20–40% en la póliza del propietario.
Búsqueda de título / abstracto / examen
Rango típico: $250–$500.
Separado del seguro de título. Cubre la labor de la compañía de título para extraer la cadena de título. En operaciones complejas (propiedades sazonadas de foreclosure, historial de quiet title, propiedad familiar de larga tenencia), esto puede llegar a $750+.
Honorario de liquidación / escrow / cierre
Rango típico: $500–$1,500.
La tarifa para conducir el cierre. En estados de escrow (CA, AZ, NV, WA, OR), esto va a la compañía de escrow. En estados de abogados (GA, FL, SC, NC, MA, NY, DE, AL, CT, VT, WV), el honorario del abogado reemplaza o duplica parcialmente esta línea.
Honorario de abogado (estados que lo exigen)
Rango típico: $500–$1,500 (a veces $2,000+ en NY y MA).
Estados que requieren representación de abogado en el cierre para la transferencia de título:
- Nueva York (obligatorio)
- Massachusetts (obligatorio)
- Georgia (el abogado debe conducir el cierre)
- South Carolina (se requiere abogado)
- North Carolina (fuertemente habitual el abogado)
- Alabama, Connecticut, Delaware, Vermont, West Virginia, District of Columbia (se prefiere abogado)
Vea nuestra guía DSCR de Georgia para un desglose de comisiones específico del estado.
Tarifas de registro
Rango típico: $50–$500 según el condado.
Este es el cargo del gobierno local para registrar la hipoteca y la escritura en el registro público. Los condados van desde $15 fijos (rural pequeño) hasta $500+ (boroughs de NYC, Cook County IL, Miami-Dade FL).
Impuestos de transferencia / sellos documentales
Aquí es donde explota la variación por estado. Algunos estados no cobran nada; otros cobran 1.5%+ del precio de compra.
| Estado (ejemplos) | Impuesto de transferencia (típico) |
|---|---|
| Texas, Mississippi, Alaska | Ninguno |
| Florida | 0.70% (sellos documentales en la escritura) + 0.35% (sellos documentales en la hipoteca) |
| Pennsylvania | 1.0% estatal + hasta 1.0% local |
| Nueva York | 0.4% estatal + hasta 1.425% NYC |
| Washington | 1.28% estatal + hasta 0.5% local (REET) |
| Maryland | 0.5% estatal + 0.5–1.0% de condado + impuesto de recordación |
Los impuestos de transferencia por sí solos pueden empujar los costos de cierre 1–2% más altos en estados de impuestos altos. Presupueste en consecuencia y vea la página de su estado para detalles.
Certificación de inundación
Rango típico: $15–$35. Traslado legítimo a un proveedor de determinación de zona de inundación.
Certificación fiscal / servicio fiscal
Rango típico: $25–$100. Cubre el monitoreo continuo de los pagos de impuestos sobre la propiedad durante la vida del préstamo.
Tarifas de wire
Rango típico: $30–$50 por wire. Típicamente verá 1–2 tarifas de wire (wire de fondeo de entrada, wire de payoff de salida en un refinanciamiento).
Escrow y prepagados (Secciones F y G del LE)
Aquí es donde los prestatarios se sorprenden — estas no son “comisiones”, pero impactan su efectivo al cierre de la misma manera.
Interés prepagado
Intereses desde su fecha de cierre hasta el final del mes. Cierre el día 1 y pague ~30 días; cierre el 28 y pague 3 días. Siempre cierre a finales de mes para reducir el interés prepagado en una compra, o a principios de mes en un refinanciamiento (para maximizar el primer mes “saltado”).
Escrow de impuestos sobre la propiedad (impounds)
Los prestamistas típicamente cobran 2–6 meses de impuestos sobre la propiedad al cierre, sincronizados con el siguiente vencimiento fiscal. En estados con pagos semestrales (la mayor parte de EE. UU.) verá una cobranza de 2–6 meses; en estados con pagos trimestrales (NJ, NY) verá una cobranza trimestral más pequeña.
Seguro prepagado (primer año + colchón de escrow)
Los prestamistas requieren 12 meses de seguro de riesgo pagados por adelantado más 2–3 meses de colchón de escrow. En una propiedad de $300K con una póliza de $1,800/año, eso es $1,800 por adelantado + ~$450 de colchón = $2,250.
Cobranza máxima de escrow: hasta 14 meses
RESPA limita la pre-cobranza total de escrow al desembolso del primer año + un colchón de 2 meses = 14 meses máximo. No deje que un prestamista cobre de más más allá de ese tope.
Exención de escrow en DSCR
La mayoría de los prestamistas DSCR permiten exenciones de escrow al 75% LTV o menos por un aumento de tasa del 0.125–0.25% (o una tarifa fija de $500–$1,500). Eximir el escrow mejora ligeramente el retorno cash-on-cash, pero significa que usted administra los pagos de impuestos y seguro — una carga operativa no trivial si posee varias propiedades.
Créditos del prestamista vs. créditos del vendedor
Créditos del prestamista
Un crédito del prestamista es un monto en dólares que el prestamista acredita hacia sus costos de cierre a cambio de una tasa más alta. Intercambio típico: $2,000–$3,000 de crédito por cada 0.25% de aumento de tasa en un préstamo de $300K.
Use créditos del prestamista cuando:
- Planea refinanciar o vender dentro de 24 meses (punto de equilibrio corto).
- Está restringido de efectivo al cierre y prefiere pagar a lo largo del tiempo.
- Su DSCR permite el pago más alto.
Créditos del vendedor
Un crédito del vendedor (a veces llamado concesión del vendedor) es una contribución que el vendedor negocia en el contrato de compra hacia sus costos de cierre. Los prestamistas DSCR típicamente limitan los créditos del vendedor al 2–6% del precio de compra, escalados al LTV:
| LTV | Crédito máximo típico del vendedor |
|---|---|
| 80% | 3% del precio de compra |
| 75% | 6% |
| 70% | 6% |
| 65% o menos | 9% (depende del prestamista) |
Los créditos del vendedor no pueden exceder los costos de cierre reales (no puede obtener efectivo de vuelta). Estructurelos en su oferta — no intente añadirlos tarde.
Diferencias de costos de cierre: titulación en entidad vs. personal
Titular en una LLC es práctica estándar para inversores serios (vea nuestra guía de estructura de entidad). Viene con una prima pequeña de costos de cierre:
- Tarifa de titulación / tarifa LLC: 0.125–0.25% del monto del préstamo, o fija de $500–$1,500.
- Revisión de documentos LLC: A veces un honorario legal separado de $250–$500.
- Posibles requisitos estatales de franquicia / presentación: Las LLC de CA deben $800/año de impuesto mínimo de franquicia; aplican tarifas anuales de LLC en DE, NV, WY.
En un préstamo de $400K, espere pagar aproximadamente $500–$1,000 extra para cerrar en una LLC vs. nombre personal. La mayoría de los inversores consideran que esta prima pequeña vale bien el aislamiento de responsabilidad.
Diferencias de costos de cierre: refinanciamiento vs. compra
Compras
- Seguro de título sobre el precio de compra completo.
- Póliza de título del propietario (opcional, recomendada).
- Impuestos de transferencia sobre escritura + hipoteca (la mayoría de los estados).
- Posiblemente tasación más alta (sin datos previos de comparables).
- Créditos del vendedor disponibles.
Refinanciamientos de tasa/plazo
- Seguro de título solo sobre el monto del préstamo (póliza del prestamista; a menudo más barato que el título de compra).
- A menudo hay tarifa de reemisión en el título si la póliza previa está dentro de 5–10 años (descuento del 20–50%).
- Sin impuesto de transferencia sobre la escritura (solo recordación de hipoteca).
- Créditos del prestamista disponibles; no hay créditos del vendedor.
Refinanciamientos con extracción de efectivo
- Igual que tasa/plazo, pero a menudo una prima de tasa del 0.25–0.50% vs. tasa/plazo.
- A veces una tarifa adicional de cash-out (0.25% del préstamo).
- Aplican requisitos de seasoning — vea nuestra guía de refinanciamiento con extracción de efectivo y nuestra guía de LTV para las reglas de seasoning de cash-out.
Los refinanciamientos generalmente cierran 0.5–1.0% más baratos que las compras (ahorro en impuesto de transferencia, sin póliza de título del propietario, tarifa de reemisión en el título del prestamista).
Penalidad por pago anticipado: no es un costo de cierre, pero presupuéstela de todos modos
Una penalidad por pago anticipado (PPP) no se cobra al cierre, pero sí afecta su costo total de capital. La mayoría de los préstamos DSCR llevan una PPP escalonada 5/4/3/2/1 o 3/2/1 — si paga en el año uno, debe 5% (o 3%) del principal pendiente.
Puede reducir o eliminar la PPP al cierre a cambio de una tasa 0.25–0.75% más alta. Haga la matemática contra su cronograma de salida usando nuestro analizador de penalidad por pago anticipado y lea nuestra guía completa de penalidades por pago anticipado antes de firmar.
Cómo comparar costos de cierre: compare Loan Estimates línea por línea
Paso 1: Obtenga 3 LE el mismo día
Las tasas y comisiones se mueven a diario. Pida a cada prestamista cotizar sobre la misma propiedad, el mismo monto de préstamo, el mismo LTV y el mismo período de bloqueo. Incluso una brecha de 2 días distorsiona la comparación.
Paso 2: Compare primero la Sección A (honorarios del prestamista)
Aquí vive la mayor varianza. Mire:
- Puntos de originación
- Tarifa de suscripción
- Tarifa de procesamiento
- Cualquier partida de “administración”, “compromiso” o “preparación de documentos”
Dos prestamistas pueden cotizar la “misma” originación de 1 punto, pero uno añade $995 de procesamiento + $1,495 de suscripción mientras el otro lo incluye todo en un $1,495 plano. Normalice sumando la Sección A.
Paso 3: Servicios que NO puede comparar (Sección B)
Estos los selecciona el prestamista y generalmente son similares entre shops:
- Tarifa de administración de tasación
- Informe de crédito
- Certificación de inundación
- Servicio fiscal
La varianza aquí es $50–$200. No se fije.
Paso 4: Servicios que SÍ puede comparar (Sección C)
- Seguro de título
- Liquidación/escrow
- Survey (si se requiere)
- Inspección de plagas (rara en DSCR)
Los prestamistas presentarán un proveedor “preferido”, pero usted tiene derecho a comparar y usar el suyo. En estados con tarifas de título promulgadas (TX, NM, FL), comparar no le ahorrará en la prima, pero igual puede ahorrar $200–$500 en honorarios de liquidación eligiendo un closer más barato.
Paso 5: No olvide la tasa
Los costos de cierre más baratos sobre la tasa más alta a menudo pierden. Compare el costo total de capital durante su período de tenencia esperado:
Costo total = Costos de cierre + (P&I mensual × Meses de tenencia) + PPP (si se activa) - Saldo del préstamo a la salidaNuestro estimador de calificación ayuda a correr esta matemática.
Señales de alerta: comisiones que deberían hacerle salir
- Tarifa de solicitud superior a $750. Los prestamistas DSCR legítimos cobran $0–$500 de solicitud (a menudo reembolsable al cierre).
- “Procesamiento” Y “Administración” Y “Preparación de documentos” apilados. Eso es triple cobro por labor del prestamista.
- Comisiones basura sin nombre de proveedor. Cada tarifa de terceros debe tener un proveedor.
- Prima de título por encima de la tarifa registrada en el estado. Pida la hoja de tarifas de la compañía de título.
- Comisiones de urgencia/expedite en un cierre de 30 días. Legítimas en cierres de 10 días; no en plazos estándar.
- Comisiones de “extensión de bloqueo” en el bloqueo inicial. No se paga para extender un bloqueo que acaba de abrir.
Ejemplo: pila completa de costos de cierre en una compra DSCR de $300K
Escenario: precio de compra de $450K, préstamo de $300K (67% LTV), SFR en Florida, FICO 720, titulación en LLC.
| Categoría | Importe |
|---|---|
| Originación (1 punto) | $3,000 |
| Suscripción | $1,295 |
| Procesamiento | $795 |
| Tarifa de titulación LLC | $750 |
| Tasación | $675 |
| Informe de crédito | $95 |
| Certificación de inundación | $25 |
| Servicio fiscal | $95 |
| Título — póliza del prestamista | $2,250 |
| Título — póliza del propietario (emisión simultánea) | $1,125 |
| Búsqueda de título | $350 |
| Tarifa de liquidación | $850 |
| Registro | $180 |
| Sellos documentales FL en escritura (0.70%) | $3,150 |
| Sellos documentales FL en hipoteca (0.35%) | $1,050 |
| Impuesto intangible FL (0.20%) | $600 |
| 12 meses de seguro + colchón 2 meses | $2,100 |
| Escrow de impuestos sobre la propiedad (4 meses) | $2,000 |
| Interés prepagado (~15 días) | $950 |
| Tarifas de wire (2x) | $80 |
| TOTAL COSTOS DE CIERRE | $21,415 |
Eso es 4.76% del monto del préstamo — firmemente en el rango típico del 4–5%. Observe cómo los sellos documentales de Florida solos añaden $4,800 (1.07% de la compra) — en Texas sin impuesto de transferencia, la misma operación cierra por ~$16,500 (3.67%).
Conclusiones clave
- Presupueste 4–5% del monto del préstamo como su estimado de costos de cierre; verifique vía LE.
- Los préstamos pequeños (<$150K) se golpean más fuerte — las comisiones fijas dominan. Pague en efectivo o agrupe.
- Compare la Sección A de forma agresiva. Originación/suscripción/procesamiento del prestamista es la partida más variable.
- El seguro de título está regulado por el estado. Conozca las reglas de su estado antes de comparar.
- La titulación en entidad cuesta una prima real pero pequeña — casi siempre vale la pena.
- Incluir costos de cierre en un refinanciamiento está bien; comprar a costo cero significa comprar una tasa más alta (haga la matemática de punto de equilibrio).
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