Financiero
Tasas de préstamos DSCR: El explicador completo de precios
Por qué las tasas DSCR son 100-150 bps por encima del convencional, la cuadrícula completa de LLPA (FICO, LTV, DSCR, tipo de propiedad), cómo funcionan las hojas de tasas y la matemática para bajar puntos.
Las tasas de los préstamos DSCR son más altas que las tasas convencionales de propiedades de inversión. Ese es un hecho, no una queja — y la prima tiene una explicación estructural específica. Entender por qué las tasas son lo que son, qué variables las mueven y cómo navegar una hoja de tasas es la diferencia entre inversores que pagan de más e inversores que optimizan.
Base actual: A partir de abril de 2026, las tasas DSCR fijas a 30 años para un prestatario con FICO 740 / 75% LTV / DSCR 1.25+ pagando 1 punto cotizan alrededor de 6.24% en par, con el rango más amplio de expedientes limpios corriendo ~6.12%-7.50% según el prestamista y las condiciones diarias del mercado. Consulte la página de tasas en vivo para cotizaciones actuales, ya que estas se mueven diariamente.
Por qué las tasas DSCR son más altas que las convencionales
La prima de 100-150 bps sobre las tasas convencionales de propiedades de inversión no es arbitraria. Tres factores estructurales la explican:
1. Prima del mercado de capitales no-QM (no agencia)
Los préstamos convencionales de propiedades de inversión se venden a Fannie Mae o Freddie Mac a través del mercado secundario de agencias. Los MBS de agencia se cotizan con diferenciales ajustados — la garantía del gobierno comprime el riesgo del inversor. Los préstamos DSCR son productos no-QM vendidos en titulizaciones de etiqueta privada (PLMBS). Estos bonos no tienen garantía del gobierno. Los compradores de bonos exigen una prima de rendimiento de 100-200 bps sobre los MBS de agencia, y esa prima se traslada a los prestatarios.
2. Exención de documentación de ingresos
Un préstamo convencional de propiedad de inversión verifica el DTI, el empleo, las declaraciones de impuestos y los ingresos de alquiler del Schedule E. Un préstamo DSCR no verifica nada de eso. El prestamista acepta que sabe menos sobre la capacidad del prestatario para hacer pagos si la propiedad queda vacante. Esa incertidumbre incremental está incluida en la tasa.
3. Riesgo de incumplimiento de propiedad de inversor
Las propiedades de inversión incumplen a tasas más altas que las residencias primarias durante el estrés económico — los prestatarios priorizan su hogar antes que sus alquileres. Los préstamos DSCR son exclusivamente préstamos de propiedades de inversor. El riesgo elevado de incumplimiento en una recesión está incluido en el diferencial.
La hoja de tasas DSCR: cómo funciona
Una hoja de tasas DSCR es una matriz de precios que comienza con una tasa base y luego añade o resta puntos básicos (bps) según las características del préstamo. Los complementos se llaman Ajustes de Precio a Nivel de Préstamo (LLPA).
Los LLPA se acumulan. Una combinación de FICO por debajo de 740 + LTV por encima del 65% + DSCR por debajo de 1.25 + tipo de propiedad no-SFR + propósito de cash-out puede añadir 1.00-1.50% sobre un expediente limpio.
La cuadrícula completa de LLPA
Complementos por FICO
| Rango FICO | Complemento de tasa vs. base 740 |
|---|---|
| 780+ | -0.00 a -0.125% |
| 760-779 | 0.00% (base) |
| 740-759 | 0.00-0.125% |
| 720-739 | +0.125-0.25% |
| 700-719 | +0.25-0.375% |
| 680-699 | +0.375-0.50% |
| 660-679 | +0.50-0.75% |
| 640-659 | +0.75-1.00% |
| 620-639 | +1.00-1.50% |
Complementos por LTV
| LTV | Complemento de tasa vs. base 65% |
|---|---|
| ≤60% | -0.125% |
| 60.01-65% | 0.00% (base) |
| 65.01-70% | +0.125-0.25% |
| 70.01-75% | +0.25-0.375% |
| 75.01-80% | +0.375-0.625% |
Complementos por DSCR
| Banda DSCR | Complemento de tasa vs. base 1.25+ |
|---|---|
| 1.50+ | 0.00% |
| 1.25-1.49 | 0.00% (base) |
| 1.10-1.24 | +0.125-0.25% |
| 1.00-1.09 | +0.25-0.50% |
| 0.75-0.99 (sub-1.0) | +0.50-0.875% |
| Sin ratio | +0.75-1.00% |
Complementos por tipo de propiedad
| Tipo de propiedad | Complemento de tasa vs. base SFR |
|---|---|
| Unifamiliar (1 unidad) | 0.00% (base) |
| 2 unidades (dúplex) | +0.125-0.25% |
| 3-4 unidades | +0.25-0.375% |
| 5-10 unidades multifamiliar | +0.375-0.75% |
| Condo garantizable | +0.125-0.25% |
| Condo no garantizable | +0.50-1.00% |
| Alquiler a corto plazo | +0.25-0.50% |
Cómo se acumulan los LLPA: Ejemplo trabajado
Un inversor compra un dúplex en Miami con 75% LTV, FICO 710, DSCR 1.12.
Tasa base a 740/65%/1.25+/SFR/compra/fijo 30 años: 6.50%
| Ajuste | Base | Complemento |
|---|---|---|
| FICO 710 vs. 740 | -30 puntos | +0.25% |
| LTV 75% vs. 65% | +10 puntos LTV | +0.375% |
| DSCR 1.12 vs. 1.25 | -0.13 por debajo del umbral | +0.25% |
| Dúplex 2 unidades vs. SFR | +0.25% | |
| Sin PPP | vs. 5/4/3/2/1 | +0.375% |
| Complementos totales | +1.50% | |
| Tasa all-in | 8.00% |
Entender cómo contribuye cada LLPA le permite ver exactamente dónde concentrar las mejoras — en este caso, el FICO y el LTV solos representan 0.625% de los complementos de 1.50%. Llegar a FICO 740 y LTV 70% reduciría la tasa all-in en más de medio punto.
La decisión de puntos: bajar, tomar par o aceptar puntos negativos
Tasa par: La tasa que recibe sin pagar puntos.
Por debajo de par (puntos de descuento): Paga puntos por adelantado para recibir una tasa más baja. Típico: 1 punto compra ~0.25% de tasa.
Por encima de par (puntos negativos / crédito del prestamista): El prestamista le paga un crédito al cierre (aplicado a los costos de cierre) a cambio de aceptar una tasa más alta.
Matemática de punto de equilibrio en un préstamo de $400,000:
- Opción A: 6.75% (1 punto = $4,000) vs. Opción B: 7.00% (0 puntos)
- Ahorro mensual al 6.75%: $67
- Costo inicial de 1 punto: $4,000
- Punto de equilibrio: $4,000 ÷ $67 = 59.7 meses (~5 años)
Si mantiene el préstamo más de 5 años, pagar el punto fue la decisión correcta. Si vende, refinancia o la propiedad tiene bajo rendimiento dentro de 5 años, el precio sin puntos gana.
Opciones de plazo y sus relaciones de tasa
| Producto | Tasa típica vs. fijo 30 años | Mejor para |
|---|---|---|
| Fijo 30 años, amortización completa | Base | Compra y tenencia a largo plazo |
| Fijo 30 años, IO 10 años | -0.00 a +0.25% | Propiedad de alto costo, DSCR ajustado |
| Fijo 40 años, IO 10 años | -0.125-0.25% | Compresión extrema de DSCR |
| ARM SOFR 5/1 | -0.375 a -0.50% | Tenencia inferior a 5 años |
| ARM SOFR 7/1 | -0.25-0.375% | Tenencia 5-7 años |
Nota sobre ARM: Después del período fijo, los ARM SOFR se reajustan anualmente a SOFR + margen. El margen se fija al originar (típicamente 2.50%-3.50%). En abril de 2026, SOFR a 30 días es aproximadamente 3.55%, por lo que un ARM con margen 2.75% se ajustaría a ~6.30% en el año 6 si SOFR no cambia. En un entorno de tasas en aumento, los ARM pueden reajustarse materialmente más alto. Modele el peor escenario antes de elegir un ARM.
Cómo comparar tasas DSCR
Las tasas DSCR varían entre prestamistas en 50-100 bps en expedientes idénticos. Esto no es ineficiencia aleatoria — refleja diferentes fuentes de capital, diferentes pipelines de titulización y diferentes superposiciones.
- Obtenga 3-5 cotizaciones competidoras con los mismos parámetros. Las cotizaciones no tienen sentido a menos que estén basadas en entradas idénticas.
- Compare la APR, no solo la tasa. Un prestamista con tasa 6.875% y 2 puntos puede ser más caro que tasa 7.125% y 0.5 puntos.
- Pregunte sobre todas las opciones de PPP. Algunos prestamistas publican tasas artificialmente bajas en estructuras 5/4/3/2/1. Al solicitar precio sin PPP, la brecha puede cerrarse o revertirse.
- Tenga cuidado con las comisiones basura. Una “tasa baja” con $5,000 en comisiones basura puede ser peor que una tasa ligeramente más alta con $1,500 en total de comisiones del prestamista.
- Confirme que la cotización se basa en la consulta de crédito real. Una tasa de precalificación basada en un FICO declarado puede cambiar después de la verificación de crédito tri-bureau real.
Esta guía es contenido educativo de DSCR Authority, no asesoramiento hipotecario. Las tasas, comisiones y pautas cambian diariamente; confirme todos los datos con un originador de hipotecas con licencia.
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Tasas de Préstamos DSCR Hoy
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Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las tasas típicas de préstamos DSCR en 2026?
A partir de abril de 2026, las tasas DSCR fijas a 30 años para un prestatario bien calificado (740+ FICO, 75% LTV, DSCR 1.25+, 1 punto) oscilan aproximadamente entre 6.12% y 7.50%, con precio par normalmente agrupándose alrededor de 6.24%. Ese rango refleja la competencia entre prestamistas y el movimiento diario del mercado. Los productos de interés solamente y ARM cotizan 25-75 bps por debajo del equivalente fijo.
¿Por qué las tasas DSCR son más altas que las tasas hipotecarias convencionales?
Los préstamos DSCR son productos no-QM (no calificados) que no son elegibles para venta a Fannie Mae o Freddie Mac. Se venden en titulizaciones de etiqueta privada que exigen un rendimiento más alto para compensar el riesgo de no agencia, la exención de documentación de ingresos y la garantía exclusivamente de inversor. La prima sobre el convencional es típicamente 100-150 bps.
¿Qué es un LLPA en el precio DSCR?
LLPA significa Ajuste de Precio a Nivel de Préstamo — un complemento a la tasa base (o a los puntos) basado en características específicas de riesgo del préstamo. Los LLPA comunes del DSCR incluyen ajustes por FICO por debajo de 740, LTV por encima del 65%, DSCR por debajo de 1.25, propósito de cash-out, propiedad de 2-4 unidades y alquiler a corto plazo. Se acumulan entre sí.
¿Cómo funcionan los puntos en un préstamo DSCR?
Un punto equivale al 1% del monto del préstamo pagado al cierre. En la mayoría de las hojas de tasas DSCR, pagar 1 punto generalmente baja la tasa aproximadamente 0.25%. El punto de equilibrio para pagar puntos es típicamente 4-6 años.
¿La hoja de tasas del prestamista cambia todos los días?
Sí. Las hojas de tasas DSCR se reprican diariamente (a veces varias veces al día) en función del movimiento del Tesoro a 10 años, SOFR y precios de MBS en el mercado secundario. Por eso bloquear rápidamente después de estar satisfecho con una tasa es crítico.
¿Cuál es la diferencia de tasa entre compra y cash-out en un préstamo DSCR?
Los refinanciamientos DSCR cash-out típicamente tienen un precio 25-75 bps más alto que los préstamos de compra con crédito, LTV y DSCR idénticos. Los refinanciamientos de tasa y plazo añaden aproximadamente 12-25 bps sobre la compra.
¿Cómo se comparan las tasas ARM DSCR con las tasas fijas?
Los productos ARM DSCR 5/1 típicamente tienen un precio 25-50 bps por debajo del fijo a 30 años al momento de la originación. El riesgo: después del año 5, la tasa se ajusta anualmente a SOFR más un margen (típicamente 2.5-3.5%). Los ARM tienen sentido para inversores seguros de que venderán o refinanciarán dentro de 5 años.
¿Puedo obtener un préstamo DSCR sin costo?
Existen préstamos DSCR sin costo — el prestamista incorpora su tarifa en la tasa en lugar de cobrarla como puntos. Paga una tasa más alta a cambio de menos efectivo por adelantado. La prima de tasa para sin costo es típicamente 0.375-0.75% por encima del mercado.