Calculadora de Refinanciamiento Cash-Out DSCR

Cómo funciona un refi cash-out DSCR

Un refinanciamiento cash-out DSCR reemplaza tu préstamo existente con uno nuevo, más grande, liberando parte del capital de tu propiedad como efectivo. La diferencia entre el nuevo monto del préstamo y tu saldo de pago actual (menos los costos de cierre y penalidades PPP) es lo que recibes.

Neto al Prestatario = (Nuevo Préstamo − Saldo de Pago) − Costos de Cierre − PPP

Cuándo tiene sentido un refi cash-out

Los refis cash-out DSCR son más convincentes en estas situaciones:

• Apreciación significativa desde la compra: si tu propiedad ha apreciado un 15–20%, tienes capital substancial que puedes extraer para financiar el próximo negocio sin vender.
• Próxima adquisición: el efectivo del refi financia el pago inicial del siguiente negocio. Si el nuevo negocio generará retornos más altos que el costo de interés del capital extraído, el refi tiene sentido matemático.
• Ciclo BRRRR: después de una rehabilitación exitosa, el cash-out refi al ARV recicla tu capital para que puedas repetir el proceso.
• Consolidación de deuda o mejoras de propiedad: menos común para inversionistas DSCR, pero válido si el costo de interés del cash-out es menor que la deuda que estás consolidando.

El impacto en el DSCR — lo que cambia

Un refi cash-out inevitablemente reduce tu DSCR porque el nuevo préstamo es más grande → el pago mensual P&I es más alto → el PITIA es más alto → el DSCR cae. Cuánto cae depende de:

• El aumento del monto del préstamo (más capital extraído = mayor caída en DSCR)
• El diferencial de tasa entre el préstamo antiguo y el nuevo
• Si cambias de amortizante a solo interés (puede mitigar la caída)

La regla práctica: cada $50,000 de capital adicional extraído en un refi cash-out al 7.5% en un plazo de 30 años agrega aproximadamente $350/mes al pago P&I. En una propiedad que renta $2,800/mes con un PITIA actual de $2,200, eso mueve el DSCR de 1.27 a 1.11 — aún calificable pero en un nivel de precio diferente.

El límite del 75% LTV — por qué existe

La mayoría de los prestamistas DSCR limitan los refis cash-out al 75% LTV, en comparación con el 80% disponible en compras. Este límite más estricto existe por tres razones:

1. Riesgo de LTV de capital extraído: en una compra, el pago inicial del prestatario sirve como colchón. En un cash-out, el prestatario está esencialmente tomando dinero prestado de la apreciación — un activo menos tangible.
2. Protección ante la caída del mercado: un LTV del 75% deja el 25% de capital como amortiguador si los valores de propiedad caen 10–15%.
3. Perfil de riesgo del prestatario: los prestatarios que extraen capital agresivamente tienen estadísticamente mayores tasas de incumplimiento que los que hacen refinanciamientos de tasa y plazo.

Costos de cierre en el refi — qué esperar

Los costos de cierre de un refi DSCR son similares a los de la compra original, pero generalmente sin los costos específicos de la transacción de compra:

• Tarifa de originación: 0.5–1.5 puntos del monto del préstamo
• Tasación: $500–$800 (SFR), $800–$1,500 (2–4 unidades)
• Título y seguro de título: $600–$1,200
• Costos de registro: $100–$400
• Tarifa de procesamiento/suscripción: $500–$1,500
• Reservas de depósito en garantía prepagadas: impuestos y seguro por 2–3 meses

Total típico: 2–3% del monto del nuevo préstamo.

Próximos pasos

Antes de hacer un refi cash-out, usa el optimizador de momento de refinanciamiento para confirmar que el momento es correcto según tu cronograma PPP actual. Para verificar que el nuevo préstamo calificará según el DSCR, usa la calculadora DSCR con los nuevos parámetros. Listo para cotizaciones reales: encuentra tus mejores prestamistas.