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Optimizador de Momento de Refinanciamiento
Deja de adivinar. Modela escenarios de refi a 3, 6, 12 y 24 meses y ve qué horizonte realmente te genera más dinero.
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Dado tu préstamo actual, tu calendario de PPP y las tasas proyectadas, encuentra el momento óptimo del refinanciamiento — con cálculos de punto de equilibrio y ROI.
Préstamo actual
Calendario de PPP (% del saldo restante)
Valor de la propiedad + apreciación
Tasa proyectada del refi en cada horizonte
| Horizonte del refi | Saldo entonces | Costo de PPP | Nueva tasa | Valor futuro | Cash-out | Ahorros mensuales | Punto de equilibrio | ROI neto a 5 años |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 meses | $379,162 | $15,166 | 7.75% | $504,319 | -$25,545 | $216/mes | 113.9 meses | -$37,193 |
| 6 meses | $378,306 | $15,132 | 7.50% | $508,675 | -$21,470 | $258/mes | 95.5 meses | -$30,633 |
| 12 meses | $376,541 | $11,296 | 7.00% | $517,500 | -$9,416 | $344/mes | 61.1 meses | -$9,787 |
| 24 meses | $372,786 | $7,456 | 6.50% | $535,612 | $11,425 | $387/mes | 45.2 meses | $17,142 |
Momento óptimo del refinanciamiento
Espera 24 meses
Refinanciar en el mes 24 produce $17,142 de ROI neto a 5 años, ahorrando $387/mes y generando $11,425 en ingresos por cash-out después de $7,456 de PPP y $10,043 en costos de cierre.
Solo proyecciones. Los términos reales del refinanciamiento dependen de tasas futuras y de la suscripción específica de la propiedad.
Las cuatro variables que determinan el momento del refi
El momento del refinanciamiento es un problema de optimización de cuatro variables. Si alguna de estas está mal, tu matemática de equilibrio se desmorona:
1. Tu cronograma PPP actual
Cada mes que esperas quema otro mes del período PPP. Si estás en el mes 18 de un 5/4/3/2/1 (año 2 = 4%), esperar 6 meses más te lleva al año 3 (3%) y ahorra aproximadamente el 1% de tu saldo pendiente — en un saldo de $400K, eso son $4,000 en costos de salida evitados.
2. La tasa de mercado actual vs tu tasa de bloqueo
Un refi de tasa y plazo solo tiene sentido si la nueva tasa es lo suficientemente baja como para recuperar los costos de cierre dentro de tu horizonte de tenencia planeado. La regla general: necesitas al menos un 0.75% de mejora en la tasa para justificar los costos de cierre en la mayoría de los tamaños de préstamo DSCR. Por debajo de eso, el equilibrio se extiende más allá de 5 años.
3. Apreciación del valor de la propiedad
Si tu propiedad ha apreciado significativamente desde la compra, un refi cash-out puede ser valioso incluso si las tasas no han bajado mucho. Cada punto porcentual de apreciación en una propiedad de $400K crea $4,000 de capacidad adicional de equity. El optimizador modela los beneficios del refi impulsado por apreciación separadamente de los beneficios impulsados por tasa.
4. Tu tasa de reinversión del capital
Si estás haciendo cash-out, ¿a qué tasa puedes reinvertir ese capital? Si tu siguiente adquisición generará un 12% de retorno en efectivo-sobre-efectivo y el costo del capital del refi es del 7%, el diferencial del 5% hace que el refi cash-out sea convincente incluso si la tasa es más alta que tu préstamo actual.
Refi de tasa y plazo vs cash-out — la elección correcta
| Factor | Tasa y plazo | Cash-out |
|---|---|---|
| LTV máximo | 75–80% | 75% |
| Ajuste de tasa | Base | +0.25–0.375% |
| Antigüedad requerida | 6 meses | 6–12 meses |
| Mejor para | Bajar pago | Reciclar capital |
Cuándo esperar vs actuar ahora
La pregunta más común que recibimos de los inversionistas: "¿debo refinanciar ahora o esperar a que bajen las tasas?" La respuesta correcta depende de tres factores que el optimizador calcula:
- Si tu PPP se reduce significativamente pronto: espera. Cada mes más cerca del final del período PPP ahorra dinero real en la salida.
- Si tienes capital significativo para reciclar: actúa. El costo del capital retenido en equity inactivo supera el ahorro marginal de una mejor tasa de refi en 6 meses.
- Si las tasas de mercado han caído 1%+ desde tu tasa de bloqueo: calcula el equilibrio. En la mayoría de los tamaños de préstamo, una mejora del 1% en la tasa justifica los costos de cierre dentro de 18–24 meses.
Costos de cierre de refi DSCR
Planea para 2–3% del monto del nuevo préstamo en costos de cierre en un refi DSCR:
- Tarifa de originación: 0.5–1.5 puntos (según el prestamista y la estructura de tasa)
- Tasación: $500–$800 para SFR, $800–$1,500 para 2–4 unidades
- Búsqueda y seguro de título: $800–$1,500
- Preparación y registro de escritura: $200–$500
- Tarifa de procesamiento/suscripción del prestamista: $500–$1,500
En un refinanciamiento de $350K, los costos totales de cierre generalmente caen entre $7,000 y $10,500. Esto establece tu período mínimo de equilibrio antes de que los ahorros mensuales justifiquen el refi.
Próximos pasos
Para entender la mecánica del PPP en tu préstamo actual, usa el analizador de penalidad por pago anticipado. Para ver si el nuevo préstamo refi calificará en DSCR, usa la calculadora DSCR con los parámetros del nuevo préstamo. Cuando estés listo para cotizaciones reales, encuentra tus mejores prestamistas.