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Optimizador de Momento de Refinanciamiento
Deja de adivinar. Modela escenarios de refi a 3, 6, 12 y 24 meses y ve qué horizonte realmente te genera más dinero.
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Dado tu préstamo actual, tu calendario de PPP y las tasas proyectadas, encuentra el momento óptimo del refinanciamiento — con cálculos de punto de equilibrio y ROI.
Préstamo actual
Calendario de PPP (% del saldo restante)
Valor de la propiedad + apreciación
Tasa proyectada del refi en cada horizonte
| Horizonte del refi | Saldo entonces | Costo de PPP | Nueva tasa | Valor futuro | Cash-out | Ahorros mensuales | Punto de equilibrio | ROI neto a 5 años |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 meses | $379,162 | $15,166 | 7.75% | $504,319 | -$25,545 | $216/mes | 113.9 meses | -$37,193 |
| 6 meses | $378,306 | $15,132 | 7.50% | $508,675 | -$21,470 | $258/mes | 95.5 meses | -$30,633 |
| 12 meses | $376,541 | $11,296 | 7.00% | $517,500 | -$9,416 | $344/mes | 61.1 meses | -$9,787 |
| 24 meses | $372,786 | $7,456 | 6.50% | $535,612 | $11,425 | $387/mes | 45.2 meses | $17,142 |
Momento óptimo del refinanciamiento
Espera 24 meses
Refinanciar en el mes 24 produce $17,142 de ROI neto a 5 años — ahorrando $387/mes y generando $11,425 en ingresos por cash-out después de $7,456 de PPP y $10,043 en costos de cierre.
Solo proyecciones. Los términos reales del refinanciamiento dependen de tasas futuras y de la suscripción específica de la propiedad.
Las cuatro variables que determinan el momento del refi
El momento del refinanciamiento es un problema de optimización de cuatro variables. Si alguna de estas está mal, tu matemática de equilibrio se desmorona:
1. Tu cronograma PPP actual
Cada mes que esperas quema otro mes del período PPP. Si estás en el mes 18 de un 5/4/3/2/1 (año 2 = 4%), esperar 6 meses más te lleva al año 3 (3%) y ahorra aproximadamente el 1% de tu saldo pendiente — en un saldo de $400K, eso son $4,000 en costos de salida evitados.
2. La tasa de mercado actual vs tu tasa de bloqueo
Un refi de tasa y plazo solo tiene sentido si la nueva tasa es lo suficientemente baja como para recuperar los costos de cierre dentro de tu horizonte de tenencia planeado. La regla general: necesitas al menos un 0.75% de mejora en la tasa para justificar los costos de cierre en la mayoría de los tamaños de préstamo DSCR. Por debajo de eso, el equilibrio se extiende más allá de 5 años.
3. Apreciación del valor de la propiedad
Si tu propiedad ha apreciado significativamente desde la compra, un refi cash-out puede ser valioso incluso si las tasas no han bajado mucho. Cada punto porcentual de apreciación en una propiedad de $400K crea $4,000 de capacidad adicional de equity. El optimizador modela los beneficios del refi impulsado por apreciación separadamente de los beneficios impulsados por tasa.
4. Tu tasa de reinversión del capital
Si estás haciendo cash-out, ¿a qué tasa puedes reinvertir ese capital? Si tu siguiente adquisición generará un 12% de retorno en efectivo-sobre-efectivo y el costo del capital del refi es del 7%, el diferencial del 5% hace que el refi cash-out sea convincente incluso si la tasa es más alta que tu préstamo actual.
Refi de tasa y plazo vs cash-out — la elección correcta
| Factor | Tasa y plazo | Cash-out |
|---|---|---|
| LTV máximo | 75–80% | 75% |
| Ajuste de tasa | Base | +0.25–0.375% |
| Antigüedad requerida | 6 meses | 6–12 meses |
| Mejor para | Bajar pago | Reciclar capital |
Cuándo esperar vs actuar ahora
La pregunta más común que recibimos de los inversionistas: "¿debo refinanciar ahora o esperar a que bajen las tasas?" La respuesta correcta depende de tres factores que el optimizador calcula:
- Si tu PPP se reduce significativamente pronto: espera. Cada mes más cerca del final del período PPP ahorra dinero real en la salida.
- Si tienes capital significativo para reciclar: actúa. El costo del capital retenido en equity inactivo supera el ahorro marginal de una mejor tasa de refi en 6 meses.
- Si las tasas de mercado han caído 1%+ desde tu tasa de bloqueo: calcula el equilibrio. En la mayoría de los tamaños de préstamo, una mejora del 1% en la tasa justifica los costos de cierre dentro de 18–24 meses.
Costos de cierre de refi DSCR
Planea para 2–3% del monto del nuevo préstamo en costos de cierre en un refi DSCR:
- Tarifa de originación: 0.5–1.5 puntos (según el prestamista y la estructura de tasa)
- Tasación: $500–$800 para SFR, $800–$1,500 para 2–4 unidades
- Búsqueda y seguro de título: $800–$1,500
- Preparación y registro de escritura: $200–$500
- Tarifa de procesamiento/suscripción del prestamista: $500–$1,500
En un refinanciamiento de $350K, los costos totales de cierre generalmente caen entre $7,000 y $10,500. Esto establece tu período mínimo de equilibrio antes de que los ahorros mensuales justifiquen el refi.
Próximos pasos
Para entender la mecánica del PPP en tu préstamo actual, usa el analizador de penalidad por pago anticipado. Para ver si el nuevo préstamo refi calificará en DSCR, usa la calculadora DSCR con los parámetros del nuevo préstamo. Cuando estés listo para cotizaciones reales, encuentra tus mejores prestamistas.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo es el momento correcto para refinanciar un préstamo DSCR?
El momento correcto es cuando el valor presente neto de los ahorros futuros (menor P&I mensual, ganancias cash-out, restablecimiento del período PPP) supera los costos de la transacción (penalidad por pago anticipado del préstamo actual, costos de cierre del nuevo préstamo, riesgo del período de fijación de tasa). Esta herramienta calcula todos los tres para que puedas ver el horizonte óptimo para tu negocio específico.
¿Debo esperar a que bajen las tasas antes de refinanciar?
Depende de cuánta apreciación capturas mientras esperas y cuánto de la reducción escalonada de tu PPP puedes quemar. Una caída de 50 puntos base en un préstamo de $400K ahorra ~$140/mes. Una diferencia de PPP del 2% (año 1 vs año 3) en ese mismo préstamo ahorra $8,000+ al salir. Usa la herramienta anterior para comparar escenarios explícitos en lugar de adivinar.
¿El refi DSCR tiene un requisito de antigüedad?
Sí. Los refinanciamientos DSCR de tasa y plazo típicamente requieren 6 meses de antigüedad del título. Los refinanciamientos cash-out a menudo requieren 6–12 meses. Esto es para prevenir ventas apresuradas y garantizar que el tasador tenga señal de mercado real. Algunos prestamistas no-QM agresivos permiten refis de 3 meses o cero antigüedad con una prima de tasa.
¿Cómo calculo el mes de equilibrio en un refi?
Equilibrio = (costo PPP + costos de cierre) / ahorros mensuales. Si tu PPP es $8,000 y los costos de cierre son $7,500 y ahorras $180/mes, el equilibrio es $15,500 / $180 = 86 meses (7.2 años). Si mantendrás la propiedad más allá del equilibrio, refinancia ahora. Si no, espera.
¿Qué es el riesgo del período de fijación de tasa?
El riesgo del período de fijación es la posibilidad de que las tasas suban entre cuando decides refinanciar y cuando realmente cierras. La mayoría de los prestamistas DSCR ofrecen bloqueos de 30–45 días. Los bloqueos extendidos (60–90 días) cuestan 25–50 puntos base. Si esperas que las tasas bajen significativamente, algunos prestamistas ofrecen opciones de caída libre (costo del 0.25–0.50%) que te permiten volver a fijar en un nivel más bajo.
¿Debo hacer un refi de tasa y plazo o cash-out?
El de tasa y plazo paga tu préstamo existente con un nuevo préstamo al mismo o menor saldo — usado puramente para capturar una mejor tasa. El cash-out agrega monto del préstamo por encima del saldo existente para ponerte efectivo en el bolsillo. Las tasas cash-out son 25–50 puntos base más altas que las de tasa y plazo y los límites de LTV son más estrictos (75% vs 80%). Usa cash-out cuando necesites reciclar capital en nuevas adquisiciones; usa tasa y plazo cuando solo quieras bajar tu pago.
¿Cuándo tiene sentido un refi impulsado por apreciación?
Si tu propiedad aprecia significativamente, un refi cash-out al nuevo valor tasado extrae capital libre de impuestos (es un préstamo, no un ingreso). En mercados activos, esperar 12–24 meses puede generar ganancias cash-out de seis cifras. El optimizador anterior factoriza la apreciación para mostrar el equilibrio entre esperar la apreciación vs actuar con la tasa de hoy.