Calificación
Requisitos del préstamo DSCR
Requisitos del préstamo DSCR 2026: FICO 620-680, DSCR 0.75-1.25, LTV 75-80%, reservas de 2-12 meses. Lista de verificación completa para inversores y LLC.
Los requisitos del préstamo DSCR en 2026 son más claros de lo que la mayoría de los inversores creen — el mercado se ha consolidado en torno a un conjunto estrecho de pautas que casi todos los prestamistas DSCR de buena reputación comparten. Esta lista de verificación cubre cada dimensión de calificación: crédito, matemáticas DSCR, LTV, reservas, propiedad, entidad, antigüedad y documentos.
Requisitos de puntaje de crédito por nivel de prestamista
El mercado DSCR se divide en tres niveles de crédito. Los precios y los límites de LTV se ajustan con el FICO.
Nivel 1 — Precio premium (FICO 720+):
- Tasas más bajas (rango actual: 6.25-6.625%, par ~6.25%)
- Acceso al LTV máximo (80% compra, 75% cash-out)
- Mayor flexibilidad de DSCR (1.00 aceptado sin penalidad de tasa)
Nivel 2 — Precio estándar (FICO 680-719):
- Tasas intermedias (6.625-7.25%)
- LTV máximo de 75-78% en compra
- Mínimos de DSCR estándar (1.00-1.25 según programa)
Nivel 3 — DSCR subprime (FICO 620-679):
- Tasas más altas (7.25-8.375%)
- LTV limitado al 70-75% en compra, 65-70% en cash-out
- Mínimos de DSCR más estrictos (usualmente 1.10+)
- Reservas de 6-12 meses requeridas
Detalle importante: Los prestamistas DSCR usan el puntaje medio de tres bureaus para un solo prestatario, y el puntaje medio más bajo para expedientes con múltiples prestatarios.
Mínimos del ratio DSCR
| Banda DSCR | Nivel del programa | Ajuste de tasa | Límite LTV |
|---|---|---|---|
| 1.25+ | Mejor precio | Línea base | 80% |
| 1.10-1.24 | Estándar | +0 a +12.5 bps | 80% |
| 1.00-1.09 | Estándar | +12.5 a +25 bps | 75-80% |
| 0.75-0.99 | Sub-1.0 | +37.5 a +75 bps | 70-75% |
| Sin ratio | Sin ratio | +50 a +100 bps | 70% |
Los programas sub-1.0 son esenciales en mercados costeros de alto costo (California, Miami, Nueva York) donde los ratios renta-precio raramente producen un DSCR de 1.0 a tasas de mercado.
Límites de LTV por propósito del préstamo
Compra:
- SFR de 1 unidad: máximo 80% LTV
- 2-4 unidades: 75-80%
- 5-10 unidades: 70-75%
- Condo garantizable: 75-80%
- Alquiler a corto plazo: 70-75%
- Extranjero no residente: 65-70%
Refinanciamiento cash-out:
- SFR de 1 unidad: 70-75%
- 2-4 unidades: 70-75%
- 5-10 unidades: 65-70%
Requisitos de reservas — 2 a 12 meses de PITIA
Las reservas son fondos líquidos que el prestatario debe mantener en sus propias cuentas (o en las de la LLC) al cierre, medidos en meses de PITIA en la propiedad sujeta.
| Escenario | Reservas requeridas |
|---|---|
| Compra estándar, DSCR 1.25+, FICO 720+, 75% LTV | 2-3 meses |
| Refinanciamiento cash-out, DSCR 1.00-1.24 | 6 meses |
| Programa DSCR sub-1.0 | 6-9 meses |
| Programa DSCR sin ratio | 12 meses |
| Extranjero no residente | 9-12 meses |
| Préstamo superior a $1.5M | 9-12 meses |
Fuentes aceptables: cuentas corrientes y de ahorros (100%), fondos de inversión y acciones (70-100%), cuentas de jubilación 401(k), IRA (70% del saldo adquirido).
Elegibilidad de tipos de propiedad
Elegibles (amplio apoyo de prestamistas):
- Residencial unifamiliar (1 unidad)
- Propiedades de 2-4 unidades (dúplex, tríplex, cuádruple)
- Multifamiliar de 5-10 unidades (DSCR residencial)
- Townhouses y casas adosadas
- Condominios garantizables
Generalmente inelegibles:
- Casas prefabricadas en tierra arrendada
- Propiedades en litigios activos
- Fixer-uppers que requieren reparaciones extensas (calificación C5/C6)
- Residencias principales (DSCR es solo para no-ocupantes)
Tipos de entidad aceptados
Ampliamente aceptados:
- LLC (de un solo miembro o de varios miembros) — el valor predeterminado
- Nombre personal — aceptado, pero pierde los beneficios de protección de activos
Aceptados por la mayoría de los prestamistas:
- S-Corporation — aceptado; menos común
- Sociedad Limitada (LP) — aceptado
- LLC de serie — la mayoría de los prestamistas aceptan la celda/serie subyacente
Garantía personal. Los préstamos DSCR residenciales en propiedades de 1-4 unidades son casi siempre con recurso — cada miembro con 20%+ firma una garantía personal.
Reglas de antigüedad
Refinanciamiento cash-out: 6 meses estándar de propiedad medidos desde la fecha de inscripción de la escritura hasta la solicitud del nuevo préstamo.
Excepción de financiamiento diferido: Si compró la propiedad en efectivo dentro de los últimos 6 meses, algunos prestamistas permiten un cash-out basado en el precio de compra original más los costos de cierre.
Lista de verificación de documentos
Del prestatario:
- Identificación con foto
- Autorización de crédito firmada
- 2 últimos meses de estados de cuenta bancarios personales y de la LLC
- Carta de explicación para depósitos grandes o eventos de crédito
De la entidad (LLC/S-Corp/LP):
- Artículos de Organización / Certificado de Formación
- Acuerdo Operativo
- Carta EIN del IRS
- Certificado de Buena Reputación
De la propiedad:
- Contrato de compra (en compras) o estado de cuenta hipotecario (en refinanciamientos)
- Cotización o certificado de seguro del propietario
- Contratos de arrendamiento (si la propiedad está ocupada por inquilinos)
Notablemente NO requerido en DSCR:
- Declaraciones de impuestos
- W-2s
- Talones de pago
- Estados de resultados
Esta guía es contenido educativo, no asesoramiento de préstamos o legal. Las superposiciones de los prestamistas cambian frecuentemente. Confirme todos los requisitos con un originador de hipotecas con licencia antes de depender de ellos para una transacción.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el puntaje de crédito mínimo para un préstamo DSCR?
El piso en el mercado DSCR es 620 FICO, y la mayoría de los prestamistas establecen su mínimo práctico en 640-680. Los mejores precios comienzan en 720, y las tasas más bajas se reservan para prestatarios con 760+. Los puntajes por debajo de 620 casi siempre son rechazados.
¿Cuál es el ratio DSCR mínimo aceptado?
Los programas estándar requieren un DSCR de 1.00 a 1.25. Los programas sub-1.0 cubren típicamente de 0.75 a 0.99 con tasas más altas y LTV más bajos. Los programas DSCR sin ratio prescinden del ratio por completo a cambio de FICO 680+, máximo 70% LTV y 12 meses de reservas.
¿Cuánto depósito inicial se requiere en un préstamo DSCR?
El 20% es el mínimo estándar en las compras (80% LTV), con el 25% (75% LTV) siendo el punto óptimo más común para los precios. Los extranjeros no residentes a menudo necesitan un 30-35% de depósito inicial.
¿Los préstamos DSCR requieren declaraciones de impuestos?
No. Los préstamos DSCR están específicamente estructurados para evitar la documentación de ingresos personales. Sin 1040s, sin W-2s, sin talones de pago. El prestamista evalúa la renta de la propiedad contra su PITIA en lugar de los ingresos y DTI del prestatario.
¿Qué es un préstamo DSCR sin ratio?
Un préstamo DSCR sin ratio omite completamente el cálculo DSCR. El prestamista no requiere que la renta de la propiedad cubra el pago hipotecario. A cambio, los programas sin ratio requieren perfiles de prestatarios más sólidos: FICO 680+, máximo 70% LTV, 12 meses de reservas y tasas más altas.
¿Cuántos meses de reservas requieren los prestamistas DSCR?
Lo típico son 2-6 meses de PITIA en expedientes estándar. Los refinanciamientos cash-out a menudo requieren 6 meses. Los préstamos superiores a $1.5M pueden requerir 9-12 meses. Las reservas deben estar en cuentas elegibles, con antigüedad de 30-60 días.
¿Puedo cerrar un préstamo DSCR en una LLC?
Sí — los cierres en LLC son estándar en los préstamos DSCR. La LLC debe proporcionar los Artículos de Organización, un Acuerdo Operativo, una carta de EIN y un Certificado de Buena Reputación. Cada miembro con el 20% o más generalmente firma una garantía personal.
¿Qué documentos pedirá el prestamista?
Autorización de crédito, identificación con foto, estados de cuenta bancarios (2 meses), documentos de la entidad (para cierres en LLC), arrendamiento o Formulario 1007, cotización de seguro, contrato de compra (en compras). Sin declaraciones de impuestos, sin W-2s, sin talones de pago.