Glosario de Préstamos DSCR

Más de 50 términos de préstamos DSCR definidos claramente para inversionistas inmobiliarios. Desde PITIA hasta BRRRR, ARV hasta SOFR.

A

ADR (Tarifa Diaria Promedio): El ingreso promedio por alquiler ganado por día ocupado en una propiedad de alquiler a corto plazo. Los prestamistas usan el ADR junto con la tasa de ocupación para estimar los ingresos brutos anuales en préstamos DSCR para STR.
Amortización: El reembolso gradual de un préstamo a través de pagos programados de capital e intereses a lo largo del tiempo. Un préstamo DSCR completamente amortizado a 30 años tiene un saldo de cero después de 360 pagos mensuales.
ARM (Hipoteca de Tasa Ajustable): Un préstamo donde la tasa de interés es fija por un período inicial (p.ej., 5 o 7 años) y luego se ajusta anualmente basándose en un índice más un margen. Los productos ARM comunes para DSCR son el ARM 5/1 y ARM 7/1.
ARV (Valor Después de Reparaciones): El valor de mercado estimado de una propiedad después de completar la renovación. El ARV se usa en tratos BRRRR para determinar cuánto capital se puede extraer en el paso de refinanciamiento.

B

Bad-Boy Carveout: Cláusulas específicas en un préstamo sin recurso que convierten la deuda a recurso completo si el prestatario comete ciertos actos — como fraude, apropiación indebida de rentas o solicitud de quiebra. Casi todos los préstamos DSCR sin recurso incluyen bad-boy carveouts.
BRRRR: Comprar, Rehabilitar, Rentar, Refinanciar, Repetir — una estrategia de inversión inmobiliaria en la que el inversionista compra una propiedad en dificultades, la rehabilita, la renta, refinancia para recuperar capital, y repite el proceso.
Buydown (Reducción de Tasa): Un pago de interés prepagado (en puntos) que reduce la tasa de nota en un préstamo. Un buydown de 1 punto cuesta 1% del monto del préstamo. Si un buydown es rentable depende de tu período de tenencia en relación con el punto de equilibrio.

C

Cap Rate (Tasa de Capitalización): Ingreso operativo neto dividido por el valor de la propiedad, expresado como porcentaje. Se usa para comparar propiedades de inversión independientemente del financiamiento. Un cap rate del 6% en una propiedad de $500K significa $30K de NOI anual.
Cash-on-Cash Return (Retorno en Efectivo): Flujo de caja anual antes de impuestos dividido por el total de efectivo invertido (pago inicial + costos de cierre + reservas). Una medida directa de qué tan eficientemente trabaja tu capital, a diferencia del cap rate que ignora el financiamiento.
CLTV (Préstamo Combinado a Valor): La relación de todos los gravámenes sobre una propiedad con respecto a su valor tasado. Si una primera hipoteca DSCR es del 70% LTV y un segundo gravamen añade otro 10%, el CLTV es 80%. La mayoría de los prestamistas DSCR limitan el CLTV al 80% o menos.
Condotel: Una unidad de condominio en un edificio de marca hotelera donde los propietarios pueden poner su unidad en un pool de alquiler administrado por el hotel. Los condoteles son inelegibles para financiamiento de agencia convencional y requieren programas no-QM o DSCR especializados con límites de LTV más estrictos.
Cobertura de Deuda: Abreviatura de Debt Service Coverage Ratio — ver DSCR. También se usa informalmente para describir si el ingreso de una propiedad es suficiente para cubrir el pago del préstamo requerido.

D

DSCR (Razón de Cobertura del Servicio de Deuda): Renta mensual bruta dividida por el pago mensual PITIA (capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de asociación). Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos que su servicio de deuda. La mayoría de los prestamistas requieren 1.0 o más; los programas sin ratio eximen completamente este requisito.
DTI (Relación Deuda-Ingresos): Obligaciones de deuda mensuales divididas por el ingreso bruto mensual. El DTI es la métrica principal de calificación para préstamos convencionales (agencia) pero generalmente no se usa para préstamos DSCR — una de las ventajas clave del programa DSCR para inversionistas con ingresos complejos.

E

Excepción de Financiamiento Diferido: Una disposición que permite a un prestatario que recientemente compró una propiedad en efectivo hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo poco después del cierre — a veces en días — sin el requisito estándar de maduración. No todos los prestamistas DSCR honran esta excepción; las políticas varían ampliamente.
Exención de Tasación: Aprobación del prestamista para omitir una tasación tradicional, típicamente basada en datos de modelo de valoración automatizada (AVM). Las exenciones de tasación reducen el costo y el tiempo pero se ofrecen selectivamente según el tipo de propiedad, LTV y política del prestamista.
Extranjero Nacional: Un no ciudadano estadounidense o residente no permanente que busca una hipoteca en propiedad de inversión en EE.UU. Los programas DSCR para extranjeros nacionales típicamente requieren mayores pagos iniciales (30-35%), documentación de crédito extranjero y pueden usar ITIN en lugar de SSN.

F

Float-Down: Una opción adjunta a un bloqueo de tasa que permite al prestatario tomar una tasa más baja si las tasas de mercado bajan antes del cierre. Las opciones float-down típicamente cuestan una tarifa adicional y tienen umbrales de activación específicos.
Fideicomiso de Tierra: Un acuerdo legal en el que un fideicomisario tiene el título de propiedad en beneficio de beneficiarios nombrados. Los inversionistas usan fideicomisos de tierra para privacidad y planificación patrimonial. Algunos prestamistas DSCR requieren que el fideicomiso transfiera el título a un LLC para propósitos del préstamo.

G

Globo (Balloon): Una estructura de préstamo donde todo el capital restante vence en una fecha determinada (la fecha del globo) en lugar de amortizarse completamente. Algunos productos DSCR tienen un globo de 5 o 7 años, requiriendo refinanciamiento o pago al vencimiento.
Garantía Personal: Un acuerdo contractual donde el propietario de una entidad acuerda ser personalmente responsable de la deuda de esa entidad si la entidad incumple. Casi todos los prestamistas DSCR requieren garantías personales de los propietarios con 20%-25%+ de participación beneficiaria, incluso en préstamos de LLC.

I

IO (Solo Interés): Una estructura de préstamo donde el prestatario paga solo intereses por un período determinado (típicamente 10 años en un préstamo DSCR a 30 años), sin reducción de capital. Los préstamos IO mejoran el flujo de caja a corto plazo pero no acumulan capital durante el período IO.

L

Límite de 10 Propiedades de Fannie Mae: Fannie Mae limita el financiamiento conforme a prestatarios con no más de 10 propiedades financiadas. Los préstamos DSCR son no-QM y no están sujetos a este límite — una de las principales razones por las que inversionistas experimentados usan DSCR para las propiedades 5 a 20+.
LLPA (Ajuste de Precio a Nivel de Préstamo): Ajustes de precio basados en el riesgo que modifican el precio o la tasa de un préstamo según las características del prestatario y la propiedad. Aunque técnicamente son una herramienta de agencia, los prestamistas DSCR aplican ajustes similares para LTV, DSCR, tipo de propiedad y FICO.
LTV (Préstamo a Valor): El monto del préstamo dividido por el valor tasado de la propiedad, expresado como porcentaje. Un LTV del 75% en una propiedad de $400K significa un préstamo de $300K. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y términos en préstamos DSCR.

M

Modelo BRRRR: Ver BRRRR. Una estrategia de reciclaje de capital donde el refinanciamiento con retiro de efectivo DSCR es el paso central que permite al inversionista recuperar el capital invertido y reinvertirlo en la siguiente propiedad.
Maduración de Título: Cuánto tiempo un prestatario ha sido propietario de una propiedad, según lo verificado por la cadena de título. Diferente de la maduración de préstamo. Algunos prestamistas tienen requisitos de maduración de título por separado de sus requisitos de maduración de préstamo.

N

Nivel de Crédito: Los prestamistas segmentan los puntajes FICO en bandas de precios — típicamente en incrementos de 20 puntos (p.ej., 620-639, 640-659). Cada nivel más alto generalmente reduce la tasa de interés en 0.125%–0.25% en un préstamo DSCR.
Nivel FICO: Ver Nivel de Crédito. Los puntajes FICO en préstamos DSCR típicamente van de 620 (algunos prestamistas bajan a 580) hasta 780+. El puntaje usado es generalmente el del medio de tres puntajes de bureaus del prestatario principal.
NOI (Ingreso Operativo Neto): Ingresos brutos de la propiedad menos gastos operativos (excluyendo el servicio de deuda, impuestos sobre la renta y depreciación). NOI = Renta Efectiva + Otros Ingresos – Gastos Operativos. Es el numerador en el cálculo del cap rate.
No-QM (No Calificado): Préstamos hipotecarios que no cumplen con los estándares de calificación de la CFPB para hipotecas calificadas. Los préstamos DSCR son no-QM porque no verifican los ingresos del prestatario de la manera que requieren las reglas QM. Esto les permite calificar propiedades de inversión de manera diferente.

P

Prestamista Corresponsal: Un prestamista que financia préstamos usando su propio capital pero luego los vende inmediatamente a un inversor o agregador. Los prestamistas corresponsales originan bajo su propio nombre y precios pero no son prestamistas directos de línea de almacén.
Puntos de Descuento: Interés prepagado que se paga al cierre para reducir permanentemente la tasa de interés en un préstamo. Cada punto equivale al 1% del monto del préstamo. Distinto de los puntos de originación, que son compensación del prestamista en lugar de un buydown de tasa.
Prestamista DSCR: Un prestamista o corredor hipotecario que ofrece préstamos no-QM calificando propiedades de inversión basándose en la cobertura de ingresos de alquiler del servicio de deuda en lugar de los ingresos personales del prestatario.
PPP Rígida (Penalidad de Prepago Rígida): Una estructura de penalidad de prepago donde la penalidad se aplica independientemente de si la propiedad se vende o refinancia. Contrasta con una PPP suave que puede eximir la penalidad en una venta. La mayoría de los préstamos DSCR usan penalidades de prepago rígidas escalonadas.
Prestatario ITIN: Un prestatario que usa un Número de Identificación de Contribuyente Individual en lugar de un Número de Seguro Social. Los programas ITIN permiten a ciertos inversionistas no ciudadanos de EE.UU. obtener financiamiento DSCR usando documentación de crédito alternativa.
Período de Maduración: La cantidad de tiempo que un prestatario debe haber poseído o estabilizado una propiedad antes de ser elegible para un tipo específico de refinanciamiento. Los plazos comunes de maduración DSCR son 3, 6 o 12 meses desde la adquisición o desde que se completó la construcción/rehabilitación.
PPP (Penalidad de Prepago): Una tarifa cobrada cuando un prestatario paga un préstamo anticipadamente (ya sea vendiéndolo o refinanciándolo). La estructura más común en DSCR es la escalonada: 5%/4%/3%/2%/1% en los años 1-5. Algunos estados prohíben las PPP en propiedades de 1-4 unidades.
PITIA: Capital + Intereses + Impuestos + Seguro + Cuotas de Asociación de Propietarios. El pago mensual total de la hipoteca usado en el cálculo del DSCR. Es el denominador en la fórmula DSCR = Renta Mensual Bruta ÷ PITIA.
Prestamista de Cartera: Un prestamista que origina y retiene préstamos en su propio balance en lugar de venderlos en el mercado secundario. Los prestamistas de cartera tienen más flexibilidad en los programas pero generalmente originan menos volumen que los prestamistas que venden a los mercados de capitales.
Programa Sin Ratio: Un préstamo DSCR sin mínimo de ratio DSCR. El prestamista no calcula ni evalúa el DSCR — simplemente confía en el perfil de crédito del prestatario, LTV y plan de salida. Disponible de un puñado de prestamistas especializados para prestatarios fuertes.

R

Rendimiento de Deuda: NOI dividido por el saldo del préstamo, expresado como porcentaje. Comúnmente usado en suscripción de bienes raíces comerciales como métrica enfocada en el prestamista independiente de la tasación. Menos común en préstamos DSCR de 1-4 unidades pero relevante para tratos de 5+ unidades.
Refi con Retiro de Efectivo: Un refinanciamiento donde el nuevo monto del préstamo excede el saldo pendiente del préstamo existente, y el prestatario recibe la diferencia en efectivo. En DSCR, el máximo es típicamente 65%-75% LTV del valor tasado post-refi.

S

Sociedad Holding: Una entidad legal (típicamente LLC o corporación) que posee otras entidades en lugar de activos operativos directamente. Los inversionistas inmobiliarios a veces usan una holding para poseer múltiples LLC de un solo activo, separando la responsabilidad entre propiedades.
SOFR: Secured Overnight Financing Rate — el índice de referencia que reemplazó a LIBOR para la mayoría de los préstamos de tasa ajustable de EE.UU. Muchos DSCR ARM ahora se indexan a SOFR en lugar de LIBOR.
STR (Alquiler a Corto Plazo): Una propiedad de alquiler operada en plataformas como Airbnb o VRBO con estancias que generalmente son de 30 días o menos. Los prestamistas DSCR usan diferentes metodologías de ingresos para STR versus alquileres de larga duración, y algunos prestamistas tienen requisitos de LTV más conservadores para STR.

T

Tasación de Escritorio: Una tasación completada de forma remota utilizando datos de MLS, registros públicos y ventas comparables sin una inspección física de la propiedad. Más rápida y económica que una tasación completa pero no aceptada por todos los prestamistas o para todos los tipos de propiedad.
Tasa Totalmente Indexada: En un préstamo ARM, la tasa totalmente indexada es el valor actual del índice (p.ej., SOFR) más el margen. Esta es la tasa a la que se ajustaría el préstamo inmediatamente si el período fijo terminara hoy — usada para evaluar la asequibilidad del ARM bajo estrés.

Í

Índice + Margen: Los dos componentes que determinan la tasa ajustada de un ARM. El índice (p.ej., SOFR, CMT) es un punto de referencia de mercado; el margen es un diferencial fijo añadido por el prestamista. Tasa totalmente indexada = índice + margen.