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Préstamos DSCR para Multifamiliar Pequeño de 5–10 Unidades

Préstamos DSCR para multifamiliar pequeño de 5-10 unidades en 2026: LTV 70%-75%, DSCR mínimo 1.15-1.25, tasación comercial, posible Fase I ESA, y los programas específicos que financian hasta $20M.

Actualizado 13 min de lectura
Multifamiliar de 5–10 Unidades — guía DSCR

El multifamiliar pequeño — 5 a 10 unidades — es donde los inversionistas cruzan de financiamiento residencial a comercial. El tipo de propiedad no luce muy diferente de un cuadruplex en papel, pero el aparato de suscripción cambia dramáticamente: tasación comercial, valoración basada en ingresos, revisiones ambientales, pisos DSCR más estrictos, y un grupo de prestamistas más pequeño pero más especializado.

Parámetros Clave para Multifamiliar de 5–10 Unidades

ParámetroRango típico (2026)Mejor nivel
DSCR mínimo1.15 – 1.251.35+
LTV máximo (compra)70% – 75%75%
LTV máximo (retiro de efectivo)65% – 70%70%
FICO mínimo680 – 720740+
Prima de tasa vs. SFR+0.50% – +1.00%—
Monto mínimo del préstamo$250,000 – $500,000n/a
Monto máximo del préstamo$3M – $20Mn/a
Reservas requeridas6 – 12 meses PITIA12+
Tipo de tasaciónNarrativa comercial (ingresos + ventas + costo)—
Costo de tasación$3,000 – $10,000—
Fase I ESACaso por caso; $1,800 – $3,500 si se requiere—

Dos elementos clave: (1) la prima de tasa sobre SFR es real — planifica 0.50%-1.00% más alto, lo que en un préstamo de $2M representa $10,000-$20,000 en intereses anuales adicionales; y (2) los costos de cierre escalan dramáticamente.

El Panorama de Prestamistas de 5-10 Unidades

El campo se reduce drásticamente a 5 unidades. Los jugadores activos en 2026:

  • Griffin Funding — Programa publicado de DSCR para 5+ unidades hasta $20M; nivel DSCR 1.0 disponible con adiciones de tasa.
  • CoreVest — El multifamiliar pequeño es un producto central. Rango típico $500K-$15M; préstamos de portafolio disponibles.
  • Lima One Capital — DSCR de 5-10 unidades hasta $7.5M; también ofrece puente-a-DSCR para adquisiciones de valor añadido.
  • Visio Lending (programa CoreGrowth) — Cotiza 5+ unidades al 70%-75% LTV, DSCR 1.20+, hasta ~$5M.
  • Ready Capital — Sólido en comercial de saldo pequeño de 5-30 unidades.

Alternativas de agencia (comparar lado a lado):

  • Préstamo de Saldo Pequeño Fannie Mae (SBL): $1M – $9M, DSCR 1.20-1.25, LTV hasta 80% en activos calificados.
  • Préstamo de Saldo Pequeño Freddie Mac: $1M – $7.5M, estructura similar.

Detalles de Calificación

  • Propiedad de entidad: LLC estándar. Los préstamos DSCR comerciales multifamiliares frecuentemente requieren una Entidad de Propósito Especial (SPE).
  • Garantía personal: Requerida en casi todos los DSCR de 5-10 unidades no-agencia.
  • Requisito de experiencia: La mayoría de los prestamistas requieren 2-3 años de propiedad de renta documentada. Los inversionistas primerizos en multifamiliar comercial típicamente ven reducciones de LTV (60%-65%) o co-garantes requeridos.
  • Reservas: 6-12 meses PITIA; algunos prestamistas requieren una reserva adicional para reemplazo ($250-$350/unidad/año).
  • Ocupación al cierre: La mayoría requiere 85%-90% de ocupación al cierre.

Tasación e Ingreso

Esta es la mayor diferencia operativa respecto al DSCR residencial:

  • Tipo de tasación: Tasación narrativa comercial; típicamente 60-120 páginas.
  • Enfoques de valoración: Comparación de ventas, costo e ingresos (capitalización directa). El enfoque de ingresos generalmente impulsa el valor.
  • Pantalla ambiental: Requerida en casi todos los negocios de 5+ unidades. Varía desde una pantalla de escritorio ($500-$800) hasta una Fase I ESA completa ($1,800-$3,500).
  • Informe de condición de propiedad (PCR): Requerido por algunos prestamistas, especialmente en préstamos sobre $2M. $2,000-$4,500 típico.
  • Programa de renta: Estados de operación de los últimos 12 meses (T12) más el registro de renta actual.

Tasas y Comisiones (Q2 2026)

Referencia para archivo limpio (FICO 720+, DSCR 1.25, 70% LTV, prepago 5 años):

  • 6 unidades a 30 años fijo: 7.00% – 7.875%
  • 10 unidades a 30 años fijo: 7.125% – 8.00%
  • ARM 5/6: 6.75% – 7.50%
  • Puntos del prestamista: 1.50 – 2.50 puntos
  • Tasación: $4,500 – $7,500
  • Fase I (si se requiere): $1,800 – $3,500
  • Costos totales de cierre (excluyendo enganche): 5.5% – 8.0% del monto del préstamo

Errores Comunes

  1. Subestimar los costos de cierre. Una carga del 5% en un préstamo de $2M es $100K — significativamente más de lo que esperan la mayoría de los inversionistas SFR.
  2. Retraso por timeline de tasación. Una tasación comercial de 4-5 semanas puede reventar un cierre de 45 días. Ordena la tasación INMEDIATAMENTE después de la ratificación del contrato.
  3. Sorpresas de Fase I. Una propiedad adyacente a una gasolinera anterior (incluso cerrada hace 20 años) activa recomendaciones de Fase II. Evalúa la historia ambiental durante la diligencia debida, no después del contrato.
  4. Ocupación al cierre. La mayoría de los prestamistas requieren 85%+ al cierre. Necesitas estabilizar antes de financiar.
  5. Creer que el DSCR residencial aplica. Estás en territorio comercial ahora — los plazos, costos y requisitos de suscripción son fundamentalmente diferentes.

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Preguntas frecuentes

¿Se puede obtener un préstamo DSCR en una propiedad de 5+ unidades?
Sí, pero con advertencias importantes. A partir de 5 unidades, la propiedad se clasifica como multifamiliar comercial, lo que activa un préstamo DSCR de estilo comercial con suscripción más estricta: LTV limitado al 70%-75%, piso DSCR de 1.15-1.25, tasación comercial con valoración basada en enfoque de ingresos, posible Fase I ESA ambiental, y un grupo de prestamistas significativamente más pequeño.
¿Cuál es el DSCR mínimo en un multifamiliar de 5-10 unidades?
1.20 es el mínimo más común de la industria; algunos programas llegan a 1.15, y Griffin ofrece un nivel agresivo de DSCR 1.00 al 65% LTV con adiciones de tasa. Por debajo de 1.00 DSCR en una propiedad de 5+ unidades es muy difícil de financiar — necesitarías puente, agencia de saldo pequeño o una relación bancaria individual.
¿Se requiere una Fase I de Evaluación Ambiental del Sitio?
A veces. Propiedades con historia de gasolinera, tintorería o industria adyacente típicamente requieren una Fase I ($1,800 – $3,500). El multifamiliar residencial puro sin señales ambientales puede pasar con una pantalla de escritorio ($500 – $800). El suscriptor del prestamista toma la decisión.
¿Cuánto cuesta una tasación comercial multifamiliar?
$3,000 – $10,000 para propiedades de 5-10 unidades, con la mayoría de los archivos aterrizando en $4,500 – $7,500. El tiempo de entrega es de 3-6 semanas — mucho más lento que residencial.
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