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Préstamos DSCR para Propiedades de Inversión 2–4 Unidades

Préstamos DSCR para propiedades de 2-4 unidades en 2026: LTV 75%-80%, DSCR mínimo 0.85-1.0, Formulario 1025, y los prestamistas que realmente financian duplex, triplex y cuadruplex.

Actualizado 12 min de lectura
Propiedad 2–4 Unidades — guía DSCR

Las propiedades de 2-4 unidades — dúplex, tríplex y cuadruplex — son el punto óptimo para inversionistas que escalan desde la vivienda unifamiliar de renta hacia el multifamiliar pequeño sin activar la suscripción comercial. Porque las propiedades de 2-4 unidades siguen clasificándose como residenciales para Fannie/Freddie (y por extensión, para la mayoría de los prestamistas de préstamos DSCR), obtienen formularios de tasación residenciales y precios DSCR solo unos puntos por encima de una SFR — un perfil económico dramáticamente mejor que cruzar al mundo comercial de 5+ unidades.

Parámetros Clave para Propiedades de 2–4 Unidades

ParámetroRango típico (2026)Mejor nivel
DSCR mínimo0.85 – 1.001.20+
LTV máximo (compra)75% – 80%80%
LTV máximo (retiro de efectivo)70% – 75%75%
FICO mínimo660 – 700740+
Prima de tasa vs. SFR+0.125% – +0.375%—
Monto mínimo del préstamo$100,000 – $150,000n/a
Monto máximo del préstamo$2M – $3.5Mn/a
Reservas requeridas6 meses PITIA9 – 12
Formulario de tasaciónFormulario 1025—
Costo de tasación$1,500 – $3,500—

El escalón de SFR a 2-4 unidades es real pero manejable. En el mismo archivo, un inversionista típico ve aproximadamente 5 puntos menos de LTV, unos 10 puntos más de DSCR requerido, y 0.125%-0.375% más en tasa. El costo de tasación se triplica aproximadamente. A cambio obtienes 2-4 veces el flujo de caja, entrada a cap rate más alto, y economías de escala en la administración.

El Panorama de Prestamistas de 2-4 Unidades

Todos los principales prestamistas DSCR de SFR también cotizan en 2-4 unidades, típicamente como un nivel de programa secundario. La diferencia de precios entre prestamistas es más amplia en 2-4 unidades que en SFR — definitivamente debes buscar 3+ cotizaciones.

Sólidos en 2-4 unidades:

  • Kiavi — Competitivo en 2-4 unidades al 75% LTV, piso FICO 680.
  • Visio Lending — 2-4 unidades es una línea de producto principal; sólido en el nivel DSCR 1.0 al 80% LTV.
  • Lima One Capital — Ofrece 2-4 unidades al 80% LTV en archivos sólidos; también hace puente-a-DSCR en rehabilitaciones.
  • LendingOne — El precio en el nivel FICO 720+ está entre los mejores; 80% LTV en archivos calificados.
  • Griffin Funding — DSCR sin ratio en 2-4 unidades al 65%-70% LTV; hasta $5M.
  • Angel Oak — Flexible en 2-4 unidades para nacionales extranjeros y prestatarios con ITIN.

Detalles de Calificación

  • Titularidad de entidad: LLC es el estándar. Garantía personal requerida.
  • Experiencia como arrendador: Requerida por algunos prestamistas en propiedades de 3-4 unidades para inversionistas primerizos. Kiavi, Lima One y Visio cerrarán un dúplex con inversionistas sin experiencia; el cuadruplex es donde pueden aparecer requisitos de experiencia.
  • Reservas: 6 meses PITIA mínimo; muchos prestamistas aumentan a 9-12 meses en préstamos de 3-4 unidades sobre $1M.
  • Restricciones de alquiler a corto plazo: La mayoría de los prestamistas requieren que todas las 2-4 unidades operen como arrendamientos a largo plazo.
  • Unidades vacantes al cierre: Si una unidad está vacante, se usa la renta de mercado del tasador del 1025 — no necesitas todas las unidades arrendadas antes del cierre.

Tasación e Ingreso

La tasación de 2-4 unidades es la principal fuente de fricción operativa en este tipo de propiedad:

  • Formulario de tasación: Formulario 1025 (Tasación de Pequeña Propiedad de Ingreso Residencial). Incluye detalle unidad por unidad y comparables de renta individuales por tipo de unidad.
  • Costo: $1,500 – $3,500 típico. Rural, alto costo o configuraciones inusuales pueden alcanzar $3,500 – $5,000.
  • Tiempo de entrega: 10 – 18 días hábiles.
  • Determinación de renta: Para cada unidad, el suscriptor usa el menor entre el contrato vigente o la renta de mercado del 1025.

Tasas y Comisiones (Q2 2026)

Referencia para archivo limpio de 2-4 unidades (FICO 720+, DSCR 1.0, 75% LTV, prepago 5 años):

  • Dúplex a 30 años fijo: 7.000% – 7.750%
  • Tríplex a 30 años fijo: 7.125% – 7.875%
  • Cuadruplex a 30 años fijo: 7.250% – 7.999%
  • Puntos/comisiones del prestamista: 1.50 – 2.25 puntos
  • Tasación: $1,500 – $3,500
  • Costos totales de cierre (excluyendo enganche): 4.25% – 6.0% del monto del préstamo

Errores Comunes

  1. Asumir precios de SFR: Los inversionistas que han hecho negocios SFR a menudo esperan la misma tasa en un dúplex. La prima de 0.125%-0.375% es real — recorre el DSCR a la tasa más alta antes de comprometerte.
  2. Discrepancia en la mezcla de unidades en el 1025: Si el tasador solo tiene comparables de 2 habitaciones pero tu cuadruplex tiene unidades de 1 habitación, espera un retraso de suscripción.
  3. Unidad no conforme: Un “dúplex” con una unidad de suegra (3 unidades en total, pero solo 2 en el título) crea una discrepancia. Algunos prestamistas rechazarán; otros suscribirán solo al número legal de unidades.
  4. Planes de house-hacking: Si el contrato de compra tiene algún lenguaje que sugiera ocupación del propietario en alguna unidad, el prestamista DSCR rechazará el archivo.

Cuándo Usar el DSCR de 2-4 Unidades

Es la herramienta correcta cuando:

  • Escalas de SFR al multifamiliar pequeño y quieres mantenerte en suscripción residencial.
  • La propiedad genera flujo de caja al 1.0+ DSCR al 75% LTV.
  • Ya has alcanzado el límite de 10 propiedades conformes de Fannie/Freddie o necesitas titularidad en LLC.

Es la herramienta incorrecta cuando:

  • Vivirás en alguna unidad.
  • La propiedad tiene 5+ unidades — esa es una clasificación comercial.
  • El DSCR cae por debajo de 0.85 incluso al 70% LTV.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo usar un préstamo DSCR para un duplex, triplex o cuadruplex?

Sí — las propiedades de 2-4 unidades siguen clasificándose como residenciales para efectos de financiamiento, y casi todos los prestamistas DSCR nacionales tienen un programa para 2-4 unidades. Espera LTV ligeramente más ajustado (75%-80% vs. 80% en SFR), DSCR mínimo ligeramente más alto (0.85-1.0 vs. 0.75), y una modesta prima de tasa de 0.125%-0.375% vs. SFR en los mismos términos.

¿Puedo hacer house-hacking en una propiedad de 2-4 unidades con un préstamo DSCR?

No. Los préstamos DSCR son préstamos de propósito comercial para no-ocupantes. Si planeas vivir en cualquier unidad, un préstamo DSCR no es el producto correcto. Usarías un préstamo FHA, VA o convencional para propietarios-ocupantes en su lugar.

¿Cómo se determina el ingreso de renta en un préstamo DSCR de 2-4 unidades?

El tasador completa el Formulario 1025 (Tasación de Pequeña Propiedad de Ingreso Residencial) que incluye un programa de renta unidad por unidad. El suscriptor usa el menor entre la renta del contrato o la renta de mercado por unidad, las suma y divide por el PITI para calcular el DSCR.

¿Cuánto cuesta una tasación de 2-4 unidades?

$1,500 – $3,500 es el rango típico, aproximadamente 2-4 veces el costo de una tasación SFR. El costo escala con el número de unidades y el detalle requerido en el programa de renta del 1025.

¿Cuál es el LTV máximo en un préstamo DSCR de 2-4 unidades?

80% en compra es el techo para archivos sólidos (DSCR 1.0+, FICO 720+, 6 meses de reservas), pero 75% es el límite más típico. El refinanciamiento con retiro de efectivo generalmente está limitado al 70%-75%.

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