Calculadora de Retorno Efectivo-sobre-Efectivo

El efectivo-sobre-efectivo (CoC) es el flujo de caja anual antes de impuestos dividido entre el total de efectivo invertido. Si pusiste $60,000 en un negocio (pago inicial + costos de cierre + rehabilitación) y obtienes $5,400/año después de todos los gastos e hipoteca, tu CoC es 9%. Es la principal métrica de retorno del inversionista — mide lo que tus dólares reales ganan cada año, considerando el apalancamiento.

El contexto importa, pero niveles aproximados: por debajo del 5% es débil y a menudo no supera las alternativas pasivas; 5–8% es aceptable en mercados con mucha apreciación; 8–12% es sólido y la mayoría de los inversionistas experimentados en flujo de caja apuntan a este rango; 12%+ es excelente — alcanzable en mercados secundarios sólidos pero verifica tus supuestos de gastos cuidadosamente.

El cap rate no tiene apalancamiento (sin hipoteca) y es a nivel de propiedad — no cambia según el financiamiento. El efectivo-sobre-efectivo tiene apalancamiento y es a nivel de inversionista — cambia con cada escenario de tasa, LTV y pago inicial. Dos inversionistas pueden comprar la misma propiedad al mismo cap rate y obtener retornos CoC muy diferentes según sus condiciones de préstamo.

Sí — siempre incluye cualquier capital invertido antes de que la propiedad esté estabilizada y generando ingresos. Pago inicial + costos de cierre + rehabilitación (incluso trabajo cosmético ligero) cuentan como efectivo invertido. Omitir la rehabilitación infla tu aparente retorno CoC. El objetivo es una imagen precisa de lo que tu patrimonio neto puesto a trabajar está ganando realmente.

El campo 'otros gastos operativos %' cubre gastos no capturados en PITIA: administración de propiedades, mantenimiento, reservas de CapEx y cualquier servicio que pagues. Una regla conservadora para una SFR con administrador profesional: 15–20% del EGI. Para propiedades autoadministradas, algunos inversionistas usan 10%, pero esto subestima los gastos futuros.

Las causas más comunes: (1) tasa de vacante demasiado baja — usa mínimo 5–8%; (2) CapEx no incluido — considera 5% de la renta bruta para reparaciones de capital; (3) autoadministración no valorada — incluye 8–10% de administración incluso si lo haces tú mismo; (4) precio de compra demasiado cercano al ARV — si pagaste precio de mercado sin valor agregado, tu efectivo invertido es mayor en relación a los ingresos.

No. El CoC es un rendimiento de efectivo del año en curso. No captura la acumulación de capital por amortización del capital, la apreciación del mercado, o la apreciación forzada a través de mejoras. Para una imagen completa del retorno, usa la TIR (tasa interna de retorno), que modela todos los flujos de caja incluyendo las ganancias de la eventual venta.

Para algunos inversionistas, sí — particularmente en mercados de puerta de entrada donde la apreciación históricamente ha sido fuerte. Un CoC del 0% o ligeramente negativo en California costera o Nueva York puede ser aceptable si tienes convicción en una apreciación anual del 5–8%. Pero requiere una tesis de inversión específica y la capacidad de financiar cualquier déficit de efectivo. Para la mayoría de los inversionistas de alquiler DSCR, el CoC positivo es un requisito difícil.