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Calculadora de Monto Máximo de Préstamo DSCR
Ingresa tu renta, costos fijos y tasa de interés para calcular inversamente el monto máximo del préstamo que tu propiedad de alquiler puede soportar en cualquier objetivo DSCR.
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Datos del préstamo
¿Cuál es el préstamo máximo?
Renta de mercado o contrato vigente
Impuesto anual ÷ 12
Prima de riesgo ÷ 12
Opcional
Opcional
Resultados del préstamo máximo
Monto máximo del préstamo
Al 7.25% / 30 años · mantiene DSCR ≥ 1.0x
- Principal e intereses máximo mensual
- $2,370
- Costos fijos mensuales (impuesto + seguro + HOA)
- $430
- Compra máxima @ 75% LTV
- $463,223
- Compra máxima @ 80% LTV
- $434,272
Cómo funciona
Resolvemos para el principal e intereses mensual máximo de modo que renta ÷ (P&I + costos fijos) ≥ tu DSCR objetivo, y luego calculamos el monto del préstamo usando amortización estándar. Los rangos de precio de compra asumen 75% y 80% LTV al cierre. Ajusta el DSCR objetivo para modelar diferentes requisitos de prestamistas.
Comparación de DSCR objetivo
| DSCR objetivo | P&I máximo / mes | Préstamo máximo | Precio máximo @ 75% |
|---|---|---|---|
| 0.75x | $3,303 | $484,235 | $645,646 |
| 1.0x | $2,370 | $347,418 | $463,223 |
| 1.25x | $1,810 | $265,327 | $353,770 |
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Cómo funciona el cálculo del préstamo máximo
La mayoría de los inversionistas trabajan hacia adelante — conocen el precio de compra y quieren saber el DSCR. La calculadora de préstamo máximo ejecuta el problema en reversa: dado un nivel de renta, costos fijos y un DSCR objetivo, ¿cuál es el préstamo más grande que la propiedad puede soportar?
P&I Máximo = (Renta Bruta ÷ DSCR Objetivo) − Costos Mensuales Fijos
Una vez que conoces el P&I máximo permitido, la calculadora usa la fórmula de amortización estándar para resolver el monto del préstamo que produce exactamente ese pago mensual a tu tasa y plazo especificados.
El papel del DSCR objetivo
Tu DSCR objetivo no es arbitrario — determina en qué nivel de prestamista aterrizas:
| DSCR objetivo | Lo que desbloquea | Compensación |
|---|---|---|
| 0.75 | Préstamo máximo absoluto | Tasa +0.375%, LTV 70–75% |
| 1.00 | Precio base, la mayoría de los prestamistas | Tasa estándar, LTV 75–80% |
| 1.25 | Mejor precio y LTV | Requiere mayor pago inicial |
La importancia de costos fijos exactos
La calculadora de préstamo máximo es tan precisa como tus entradas de costos fijos. Los errores más comunes:
- Olvidar el HOA. Muchos condominios, PUDs y casas adosadas tienen cuotas de $200–$700/mes. Cada $100/mes de HOA reduce el préstamo máximo en aproximadamente $14,000 a un DSCR de 1.0.
- Usar tasas de seguro antiguas. En Florida, Texas y los estados del golfo, las primas de seguro han aumentado bruscamente. Usa cotizaciones actuales, no números de dos años atrás.
- Ignorar el seguro contra inundaciones. Si la propiedad está en una zona de inundación FEMA, se requiere seguro contra inundaciones y se incluye en PITIA. Una prima de $1,200/año = $100/mes = reducción de $14,000 en el préstamo máximo.
Precio de compra vs monto del préstamo
La calculadora muestra tanto el monto máximo del préstamo como el precio máximo de compra implícito al 75% y 80% LTV. Esta es la razón por la que importan las dos columnas:
- 80% LTV (compras): si el prestamista ofrece 80% LTV en compras y tu préstamo máximo es $240,000, puedes comprar una propiedad de hasta $300,000 ($240,000 ÷ 0.80).
- 75% LTV (refis cash-out y ciertos prestamistas): el mismo préstamo de $240,000 requeriría una propiedad de $320,000 al 75% LTV ($240,000 ÷ 0.75).
Próximos pasos
Una vez que conoces el monto máximo del préstamo, usa la calculadora DSCR para verificar el DSCR real con los números exactos del préstamo. Para ver tu tasa estimada y probabilidad de aprobación, usa el estimador de calificación. Cuando estés listo para obtener cotizaciones reales, encuentra tus mejores prestamistas DSCR.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona la calculadora de préstamo máximo?
Comienza con tu renta mensual bruta y resta los costos mensuales fijos (impuestos, seguro, HOA, inundación). El resto — dividido entre tu DSCR objetivo — es el pago mensual máximo de P&I que la propiedad puede soportar. Luego, calcula inversamente el monto del préstamo que produce exactamente ese pago P&I a tu tasa y plazo elegidos, usando matemáticas de amortización estándar.
¿Qué DSCR objetivo debo usar?
Usa 1.0 como punto de partida — es el punto de equilibrio donde la renta cubre exactamente el PITIA, y muchos prestamistas aprobarán en este nivel. Elige 0.75 para ver qué tan agresivo podrías ser con el prestamista correcto, o 1.25 para modelar el monto del préstamo que desbloquea precios y LTV de primer nivel. La mayoría de los compradores modelan los tres y eligen el préstamo que encaja con su presupuesto de pago inicial.
¿Cuál es la diferencia entre las columnas de precio de compra al 75% y 80% LTV?
Los prestamistas DSCR comúnmente ofrecen 75% LTV en refinanciamientos cash-out y 80% LTV en compras (para crédito y DSCR sólidos). Las columnas de precio máximo de compra muestran el valor de la propiedad que corresponde a tu monto máximo de préstamo en cada LTV. Si tu préstamo máximo es $240,000, un LTV del 75% implica un precio de compra de $320,000; al 80% LTV eso es $300,000.
¿Por qué los gastos de administración y vacante no cuentan en este cálculo?
Los prestamistas DSCR usan la renta bruta programada — no el ingreso operativo neto — como el numerador en DSCR. No deducen vacante, administración, mantenimiento ni CapEx. Esas son tus preocupaciones de flujo de caja, no la métrica de calificación del prestamista. El denominador es el PITIA completo (P&I + impuestos + seguro + HOA + inundación).
¿Puedo usar esto para un préstamo DSCR a 15 años?
Sí — cambia a 15 años. El plazo más corto aumenta tu P&I mensual significativamente (aproximadamente 30–40% más alto que a 30 años), lo que reduce drásticamente el monto del préstamo calificado. La mayoría de los inversionistas DSCR usan plazos de 30 años por razones de flujo de caja, pero existen programas a 15 años y algunos ofrecen mejores tasas.
¿Qué pasa si mis costos fijos (impuestos + seguro + HOA) son muy altos?
Los altos costos fijos reducen el margen para P&I. Si tus impuestos, seguro y HOA ya consumen más de la renta ÷ DSCR objetivo, no queda margen para P&I — lo que significa que la propiedad no soporta ningún préstamo en ese objetivo DSCR. La calculadora mostrará 'sin margen para P&I'. Considera un objetivo DSCR más bajo (nivel 0.75) o negocia el precio para reducir el pago.
¿Es este el mismo número que calcularía un prestamista DSCR?
Muy cercano, pero los prestamistas usan la renta de mercado real tasada (del formulario 1007), no tu renta proyectada. También confirman impuestos y seguro desde el análisis de depósito en garantía — no tu estimación. Ejecuta esta calculadora con supuestos de renta conservadores (en o ligeramente por debajo del mercado) para un resultado realista.
¿Cómo afecta la tasa de interés al monto máximo del préstamo?
Significativamente. Una diferencia de tasa del 0.50% en un préstamo de $300,000 cambia el P&I mensual en aproximadamente $100/mes — lo que a un objetivo DSCR de 1.0 significa $100/mes menos de margen de renta, lo que se traduce en aproximadamente $14,000 menos en monto de préstamo calificado. A tasas más altas, necesitas montos de préstamo más bajos, más renta, o menores costos fijos para alcanzar el mismo DSCR.