Calculadora de Cap Rate y NOI

La tasa de capitalización (cap rate) = NOI ÷ precio de compra. Es el rendimiento sin apalancamiento de la propiedad — lo que ganarías si pagaras todo en efectivo. Se usa para comparar propiedades entre mercados y tipos de propiedades en igualdad de condiciones, independientemente del financiamiento. Los prestamistas DSCR no suscriben según el cap rate, pero un cap rate sólido (6%+) generalmente indica un DSCR saludable, ya que ambas métricas dependen del mismo numerador NOI.

NOI (ingreso operativo neto) = ingresos brutos efectivos menos todos los gastos operativos, antes del servicio de deuda. Flujo de caja = NOI menos tu pago de hipoteca (P&I). El NOI es una métrica a nivel de propiedad — no cambia según el financiamiento. El flujo de caja es tu rendimiento personal y cambia con cada escenario de préstamo.

No. Por definición, el NOI excluye el servicio de deuda. El capital e intereses de la hipoteca son costos de financiamiento, no gastos operativos. Incluirlos haría la métrica dependiente del financiamiento e inutilizable para comparaciones de propiedades. Usa la calculadora de efectivo-sobre-efectivo para incluir tu pago P&I real.

La vacante a largo plazo residencial estándar de la industria es del 5–8% para mercados estables. Usa 10% para ciudades universitarias, áreas urbanas de alta rotación, o mercados con estacionalidad suave. Para propiedades STR, la vacante efectiva es más difícil de modelar y debe derivarse de datos de AirDNA o ingresos reales. Nunca uses 0% de vacante — incluso las mejores propiedades tienen rotación.

Una heurística común: mantenimiento = 5% de la renta bruta (reparaciones, servicio de HVAC, electrodomésticos), CapEx = 5% de la renta bruta (reemplazo de techo, HVAC, plomería, estructural). Total 10%. En propiedades más antiguas (construidas antes de 1990), muchos inversionistas usan 8–10% para CapEx. En construcción nueva, algunos usan 3–4%. El valor predeterminado del 5%/5% es un punto medio conservador para una SFR de 10–20 años.

No hay un objetivo universal — depende de tu mercado y estrategia. En las ciudades costeras principales (NYC, LA, Miami), los cap rates del 3–5% son normales porque los inversionistas compran apreciación. En mercados secundarios (Memphis, Columbus, Kansas City), el 6–8% es típico para inversionistas enfocados en flujo de caja. Por encima del 8% puede ser excepcional o una señal de riesgo elevado — verifica las tendencias de vacante y los fundamentos locales.

No. El cap rate es una métrica de rendimiento puntual basada en el NOI actual y el precio actual. No modela el crecimiento futuro de la renta, la apreciación, o el valor de salida. Para una imagen completa del rendimiento, usa la TIR (tasa interna de retorno) que modela los flujos de caja más la apreciación durante tu período de tenencia.

Los prestamistas DSCR no suscriben directamente según el NOI — usan la renta bruta ÷ PITIA. Pero un NOI más alto (por menores gastos) a menudo se correlaciona con un DSCR más alto. Como regla general: si el NOI ÷ 12 está cómodamente por encima de tu PITIA mensual esperado, probablemente tengas un DSCR saludable. Usa nuestra calculadora DSCR para obtener el ratio exacto que verá el prestamista.