Calculadora DSCR

Un DSCR de 1.25 o más es considerado fuerte y desbloquea las mejores tasas y los LTVs más altos en la mayoría de prestamistas DSCR. 1.00 es el punto de equilibrio — la renta cubre exactamente el PITIA. Por debajo de 1.00 todavía eres financiable, pero verás topes de LTV más apretados, recargos en el precio, o necesitarás un programa 'sin ratio'. Arriba de 1.25 generalmente estás en el mejor nivel de precios.

No. La mayoría de prestamistas DSCR financian hasta 1.00, muchos hasta 0.75, y varios tienen explícitamente programas sub-0.75 o 'sin ratio'. Lo que cambia es el tope de LTV y la tasa. Un DSCR de 0.85 sí cierra — solo significa que probablemente estás viendo 70–75% LTV y aproximadamente 0.375% más en tasa que un archivo de 1.25 DSCR con el mismo crédito.

PITIA = Capital + Intereses + Impuestos + Seguro + Cuotas de Asociación (HOA) mensuales. Usa el pago amortizado real basado en el monto propuesto del préstamo, tasa y plazo. Divide el impuesto anual a la propiedad y el seguro anual entre 12. Si aplica seguro de inundación, inclúyelo. Si la propiedad no tiene HOA, HOA = $0. No incluyas servicios públicos, tarifas de administración, reservas de mantenimiento o vacancia — esos son rubros de suscripción, no PITIA.

Sí — en la mayoría de los casos el prestamista usa el menor de (a) la renta real del contrato vigente y (b) la renta del mercado del Formulario 1007 del tasador. En una compra vacante, el 1007 es lo que se usa. En una refinanciación de unidad ocupada, típicamente es el menor de los dos. El ingreso de renta a corto plazo (STR) se trata distinto — usualmente requiere 12 meses de AirDNA o un Formulario 1007-STR.

Sí. Las cuotas de HOA siempre cuentan. Esta es una de las razones más comunes de que un trato que parecía tener 1.10 DSCR termine en 0.95 una vez enviado — los inversionistas olvidan la cuota HOA de $180/mes en un condominio o PUD. Siempre inclúyelo.

Tienes tres opciones: (1) enviarlo con un prestamista que acepta DSCR sub-1.00 con LTV un poco más apretado, (2) reestructurar con mayor pago inicial o solo interés para subir el ratio, (3) ir 'sin ratio' — un producto donde el DSCR no se calcula, suscrito puramente sobre el activo y tu crédito. La mayoría de brokers especializados en DSCR tienen los tres en su stack.

Sí, y te ayuda. En un préstamo solo interés, la 'I' de PITIA es solo la porción de interés — sin capital — así que la obligación mensual es menor y el DSCR es mayor. Activa el modo I/O y verás el DSCR saltar, a menudo de 0.95 a 1.10+. Los prestamistas cotizarán el DSCR usando la estructura de pago que realmente estás obteniendo, así que cotiza el trato en ambas formas antes de elegir.

Renta bruta. El DSCR no descuenta vacancia, administración, mantenimiento, o capex. Los prestamistas usan la renta bruta programada dividida entre PITIA. Vacancia y gastos se absorben dentro de tu propio análisis de cash-on-cash — un número separado (y muy importante), pero no parte del cálculo de DSCR que el prestamista correrá.