Estimador de Calificación para Préstamos DSCR

Cómo los prestamistas DSCR realmente calculan el precio de tu préstamo

El precio de los préstamos DSCR es algorítmico. Cada prestamista DSCR importante maneja una hoja de tasas interna que comienza en una tasa base para un expediente "estándar" (720 FICO, 75% LTV, DSCR 1.10, unifamiliar, 30 años fijo, compra) y luego aplica recargos o descuentos por todo lo que difiere de ese estándar. Entiende la estructura de ajustes y podrás predecir tu tasa con ±0.125% antes de enviar.

Nuestro estimador usa una versión simplificada de la hoja de tasas que utilizan más de 20 prestamistas DSCR nacionales. No es exacto — cada prestamista tiene sus propias superposiciones y precios promocionales — pero aterriza dentro de ~0.25% en casi todos los expedientes que hemos probado contra confirmaciones de cierre reales.

Qué prueba este estimador (y qué no)

El estimador de calificación es un filtro de primera pasada. Analiza los cuatro factores que impulsan el 80% de los resultados de precios de préstamos DSCR — FICO, LTV, DSCR, tipo de propiedad — y produce un rango de tasa indicativo y un veredicto de calificación. Lo que intencionalmente no modela, y que aún puede afectar tu cotización real:

• Antigüedad de los activos. Las reservas necesitan 60 días de estados de cuenta documentados. Los depósitos grandes recientes serán examinados — algunos prestamistas descartan fondos no documentados por completo.
• Historial de quiebra, ejecución hipotecaria o venta corta. La mayoría de los prestamistas DSCR requieren 4 años post-quiebra, 3 años post-ejecución, 2 años post-venta corta.
• Pagos atrasados en hipoteca. Un solo atraso de 30 días en los últimos 12 meses es un golpe significativo. Dos atrasos en 24 meses te saca de la mayoría de los programas.
• Condominios no garantizables. Si más del 20% de las unidades son de inversionistas, hay litigios pendientes del HOA, o el HOA tiene morosidades, tu condominio no es garantizable. Programa especializado requerido, a menudo +0.50% y LTV máximo del 75%.
• Exclusión de descuento para inversionista primerizo. Algunos prestamistas requieren 12+ meses de experiencia como arrendador para el mejor precio.

Impacto del nivel de crédito

El FICO es el mayor factor personal en la tasa DSCR. La estructura aproximada por niveles:

La conclusión: si tu FICO medio está a 3–5 puntos de un umbral de nivel, casi siempre vale la pena los 30–60 días para hacer una reevaluación rápida, pagar una tarjeta de crédito, o eliminar una disputa antes de cerrar. Los ahorros se acumulan.

Impacto del DSCR en el precio

Después del crédito, el DSCR es la segunda palanca. Interactúa con el LTV en una matriz, no linealmente. Como regla general:

• DSCR 1.25+: 0 a −0.125%, LTV completo desbloqueado
• DSCR 1.00–1.24: precio base, 75–80% LTV
• DSCR 0.75–0.99: +0.375%, 70–75% LTV
• DSCR sub-0.75: +0.625% o programa sin ratio, 65–70% LTV

Si estás a unos cientos de dólares de renta mensual de cruzar un umbral de nivel, vale la pena volver a revisar los comps de renta, pedir al tasador una comparable mejor, o estructurar como solo interés para bajar el PITIA. Usa la calculadora DSCR para modelar cada escenario.

Impacto del tipo de propiedad

No todas las propiedades tienen el mismo precio:

• SFR (unifamiliar): la base. Grupo de prestamistas más amplio, mejor acceso a LTV, tasación más limpia.
• 2–4 unidades: +0.125 a +0.25% y a veces 5% menos de LTV. Los ingresos son mayores (más puertas) pero la tasación y el grupo de prestamistas son ligeramente más restrictivos.
• 5–10 unidades: entra en territorio de multifamiliar de balance pequeño. Precio +0.25%, mínimos de préstamo a menudo $250K, documentación diferente.
• Condominio: +0.125% si es garantizable. No garantizable (litigios, % comercial, HOA moroso) es un producto especializado — menos prestamistas, +0.50%, LTV limitado al 75%.
• STR (renta a corto plazo): +0.375%, LTV a menudo limitado al 75%. El cálculo de ingresos requiere datos de AirDNA de 12 meses o formulario 1007-STR.

Por qué las reservas importan más de lo que crees

Los prestamistas DSCR usan las reservas como factor compensatorio contra DSCR débil, FICO bajo, o precio STR. Un expediente con 6 meses de reservas versus 2 meses puede ser la diferencia entre "rechazo" y "aprobado sin recargos." La escala que usan:

• Menos de 2 meses: muchos programas rechazan directamente.
• 2–3 meses: requisito base para la mayoría de expedientes limpios.
• 3–6 meses: estándar para LTV 70%+ o DSCR 0.90.
• 6+ meses: desbloquea excepciones de factores compensatorios, incluyendo cuotas sin ratio y programas especiales con LTV del 85%.

Lista de documentos para un préstamo DSCR

Todo expediente DSCR necesita aproximadamente la misma pila de documentos. Tenerlos listos antes de enviar acorta el ciclo en 5–10 días:

• Identificación oficial (licencia de conducir o pasaporte) para cada prestatario/garante.
• 60 días de estados de cuenta de activos (banco, corretaje, jubilación).
• Contrato de compra (si es compra) o estado de cuenta hipotecario actual (si es refinanciamiento).
• Contrato de arrendamiento (si hay inquilino al cierre).
• Cotización o póliza de seguro — peligro e inundación (si aplica).
• Documentos de entidad si cierras en LLC/LP: Artículos de Organización, Acuerdo Operativo, carta EIN.

Lo que NO necesitas: talones de pago, W-2, declaraciones de impuestos, verificación de empleo, presupuesto personal. Esta es la parte más limpia de la suscripción DSCR versus la convencional.

Qué esperar después de aplicar

Una vez que hayas corrido el estimador y quieras números reales, aquí está el cronograma típico de un préstamo DSCR:

1. Día 0–1: Solicitud completada, consulta de crédito suave (sin impacto en puntaje).
2. Día 1–3: Tu broker envía el expediente a 3–6 prestamistas alineados. Cada uno devuelve una Estimación de Préstamo (LE) con tasa, puntos, tarifas.
3. Día 3–5: Seleccionas el mejor LE, se realiza consulta de crédito formal, la tasa se fija por 30–45 días.
4. Día 5–15: Se ordena y completa la tasación — el paso más largo.
5. Día 10–25: Suscripción. Se emite aprobación condicional, se cumplen las condiciones finales.
6. Día 25–40: Autorización para cerrar y fondos. Documentos firmados, fondos transferidos.

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