Préstamo DSCR para viviendas unifamiliares de renta en 2026: 80% LTV, DSCR 0.75+, precios de línea base y el panorama exacto de prestamistas SFR para comparar antes de cerrar su negocio.
La vivienda unifamiliar de renta (SFR, Single-Family Rental) es el tipo de propiedad por defecto alrededor del cual se construye cada programa de préstamo DSCR. Si un prestamista solo tiene una línea de producto, casi siempre es un préstamo DSCR SFR al 80% LTV. Eso hace de la SFR el tipo de propiedad más barato, más flexible y más competitivo de todo el universo DSCR — y la línea de base contra la que se precian todos los demás tipos de propiedad de esta guía.
Esta guía está escrita para inversionistas que ya poseen o planean comprar viviendas de renta de 1 unidad — townhomes, unifamiliares detached y planned-unit developments (PUDs) — usando un préstamo de inversionista no ocupado por el dueño. Si su propiedad objetivo es un 2-4 unidades, un condo, un edificio de uso mixto, o cualquier cosa fuera de la huella convencional unifamiliar, la matemática de precio y suscripción cambia de forma material. Esos tipos de propiedad tienen cada uno su propia guía en esta colección.
Parámetros clave de DSCR para viviendas unifamiliares de renta
| Parámetro | Rango típico (2026) | Mejor nivel |
|---|---|---|
| DSCR mínimo | 0.75 – 1.00 | 1.20+ |
| LTV máximo (compra) | 75% – 80% | 80% |
| LTV máximo (refi tasa/plazo) | 75% – 80% | 80% |
| LTV máximo (refi retiro de efectivo) | 70% – 75% | 75% |
| FICO mínimo | 620 – 680 | 740+ |
| Prima de tasa vs. línea de base | 0 (esto ES la línea de base) | — |
| Monto mínimo del préstamo | $75,000 – $150,000 | n/a |
| Monto máximo del préstamo | $2M – $3.5M | n/a |
| Reservas de efectivo requeridas | 3 – 6 meses PITI | 6+ |
| Maduración para retiro de efectivo | 3 – 6 meses | 6 |
| Penalidad por prepago | 5/4/3/2/1 estándar | buy-down disponible |
Las viviendas unifamiliares de renta no llevan ajuste de tasa por tipo de propiedad. Cuando usted ve una tasa DSCR anunciada, casi siempre se cotiza sobre una SFR de 1 unidad al 75% LTV, DSCR 1.0, FICO 740, con una penalidad por prepago de 5 años — consulte la cuadrícula en vivo de /es/rates (agosto de 2026; ancla 720/75/1.00–1.24 6.75%). Todos los demás tipos de propiedad suman a ese número.
El panorama de prestamistas SFR
Esencialmente todos los prestamistas DSCR del país cotizan en viviendas unifamiliares de renta. El efecto práctico es que el inversionista SFR tiene apalancamiento real — usted debería obtener 3+ cotizaciones en cada negocio, y la diferencia entre el mejor y el peor prestamista sobre el mismo archivo es rutinariamente 0.50-0.75% en tasa o 1-1.5 puntos en comisiones.
Líderes nacionales por volumen en SFR:
- Kiavi — 40,000+ préstamos fondeados, presencia en 45 estados, portal en línea sólido, agresivo en retiro de efectivo al 75%, piso FICO 680 para el mejor precio.
- Visio Lending — Pionero DSCR, enfocado en SFR, sólido en el nivel DSCR 1.0-1.10, salidas de portafolio disponibles para inversionistas con 10+ puertas.
- Lima One Capital — Ofrece combo puente-a-DSCR para BRRRR, flexibilidad de tasación interior/exterior, competitivo en el nivel 80% LTV.
- CoreVest — Orientado a inversionistas de portafolio; precia mejor en blankets de cierre único de 5+ propiedades, pero también hace SFR de un solo activo al 75-80% LTV.
- Griffin Funding — DSCR sin ratio disponible en SFR (sin mínimo de DSCR al 65% LTV), hasta $5M de monto de préstamo.
- New Silver — Orientado a tecnología, DSCR fijo a 30 años, cierres rápidos (14-21 días en archivos limpios), piso FICO 680.
- Angel Oak — Sólido en SFR de nacionales extranjeros, directrices de programa más amplias que la mayoría.
- LendingOne — Prestamista en 45 estados, precios SFR competitivos, sólido en el nivel FICO 720+.
Canales wholesale/corredor: La mayoría de los anteriores también cotizan a través de corredores. Si usted trabaja con un mortgage broker, es probable que tenga acceso a 15-30 prestamistas DSCR wholesale incluyendo Verus, Deephaven y Acra — todos con programas SFR sólidos.
Detalles de calificación
Los préstamos DSCR SFR son el tipo de propiedad más indulgente en casi cada eje de suscripción:
- Titularidad de entidad: La titularidad en LLC es el estándar. Las LLC de un solo miembro, las LLC de varios miembros y las estructuras de holding company (LLC matriz que posee sub-LLCs) se aceptan todas al mismo precio. Las garantías personales se exigen en casi todos los prestamistas.
- Inversionista primerizo: No es un problema en SFR. La mayoría de los prestamistas DSCR no tienen requisito de experiencia como arrendador en compras de 1 unidad (los programas de 2-4 unidades y 5+ unidades a menudo sí).
- Maduración: 3-6 meses de propiedad para refinanciamiento con retiro de efectivo es típico. Un puñado de prestamistas (Kiavi, Lima One, New Silver) ofrece excepciones de “financiamiento diferido” que permiten retiro de efectivo en 0 días si usted compró al contado, hasta el precio original de compra.
- Reservas: 3 meses PITI sobre la propiedad sujeto para montos de préstamo bajo $500K; 6 meses para $500K-$1M; 9-12 meses para $1M+ o portafolios con 5+ propiedades financiadas.
- Tope de conteo de propiedades: La mayoría de los prestamistas DSCR harán 10-20 propiedades financiadas por prestatario. Algunos (CoreVest, Visio) no tienen tope.
Tasación y verificación de ingresos
La tasación SFR es la más barata y más directa en el préstamo DSCR:
- Tipo de tasación: Formulario 1004 (URAR) tasación completa interior/exterior con addendum Formulario 1007 (Single-Family Comparable Rent Schedule).
- Costo típico: $550 – $750 en la mayoría de los mercados; $800 – $1,100 en áreas de alto costo o rurales.
- Tiempo de entrega: 7-14 días hábiles.
- Determinación de renta: El 1007 proporciona una cifra de “renta de mercado” basada en 3-5 propiedades de renta comparables en el submercado del sujeto. El suscriptor usa el menor entre (a) renta de mercado del 1007 o (b) el contrato ejecutado vigente.
- Si está vacante al cierre: Se usa solo el 1007 (esto es estándar — usted NO necesita un contrato firmado antes del cierre de un DSCR SFR).
Unos pocos prestamistas (Kiavi, Visio) aceptarán determinaciones de renta respaldadas por AVM en préstamos selectos bajo $400K, lo que puede ahorrar $500 y una semana de calendario. Pregunte antes de ordenar la tasación.
Expectativas de tasa y comisiones
Como el tipo de propiedad de línea de base, el precio SFR es el más competitivo y el más transparente. Consulte /es/rates para la cuadrícula SFR de agosto de 2026 (FICO 720 / LTV 75% / DSCR 1.00–1.24 ancla 6.75%; banda fijo a 30 años ~6.125%–7.375%). Las viviendas unifamiliares de renta no llevan overlay por tipo de propiedad. El solo interés a 10 años típicamente cotiza +0.25% sobre el fijo P&I equivalente en esa cuadrícula; los ARM 5/1 típicamente −0.375% — deltas de producto vs. la tabla SFR, no una segunda impresión encuestada.
- Comisión / puntos del prestamista: 1.00 – 2.00 puntos (originación + admin). Muchos corredores ganan 1.5 puntos YSP incluidos en el precio.
- Suscripción/procesamiento: $1,200 – $1,995 típico.
- Tasación: $550 – $750.
- Título/settlement: $1,500 – $3,500 según el estado.
- Costos totales de cierre (excluyendo enganche): 3.5% – 5.5% del monto del préstamo.
Recargos por LTV: 80% LTV típicamente añade 0.25-0.375% en tasa vs. 75%. El retiro de efectivo al 75% añade 0.125-0.25% vs. un refi de tasa/plazo.
Estructura de prepago: La más común es 5/4/3/2/1 (5% del saldo prepago en el año 1, 4% en el año 2, etc.). Cada paso más corto — 3 años, 2 años, 1 año, o buy-down a cero — añade tasa. Bajar a sin prepago típicamente añade 0.50-0.875%.
Errores comunes en préstamos DSCR SFR
- Propiedades rurales: La designación “rural” según la tasación puede limitar el LTV al 70-75% y restringir la elección de prestamistas. Antes de enamorarse de una propiedad, saque la clasificación rural USDA y confirme que el prestamista la acepta.
- Arrastre de categoría de condición: Una tasación C4 con una lista larga de “sujeto a reparación” la reclasifican algunos suscriptores como C5. Haga que el tasador llame ítems C4 “cosméticos” cuando sea posible.
- Desajuste de pies cuadrados: Si el tasador del condado lista 1,450 sqft y la tasación mide 1,620 sqft, el tasador a menudo pondrá una nota al pie de la discrepancia. Los prestamistas prestan atención a esto — puede retrasar el archivo 5-7 días.
- Arrendada por debajo del mercado: Si un inquilino existente paga 20% por debajo de la renta de mercado del 1007, algunos prestamistas suscribirán al contrato de todos modos (no a la renta de mercado). Corra el DSCR en ambos números antes de comprometerse.
- Confusión de alquiler a corto plazo: ¿Está vendiendo una SFR amueblada y activamente en Airbnb? El prestamista puede reclasificarla como propiedad STR y aplicar una cuadrícula de precios distinta. Pregunte de antemano.
- HOA en un PUD: Las viviendas unifamiliares dentro de PUDs cargan cuotas de HOA en el denominador del DSCR. Una HOA de $150/mes recorta puntos significativos de DSCR en un negocio al límite.
Notas de estrategia
Los préstamos DSCR SFR son la herramienta correcta cuando:
- Usted está comprando una renta de 1 unidad al 75-80% LTV y quiere amortización fija a 30 años.
- Usted está ejecutando BRRRR y necesita el refinanciamiento de salida después de un préstamo puente/dinero duro de compra-rehab.
- Usted posee la propiedad en una LLC o quiere transferirla a una al cierre (DSCR es amigable con LLC; Fannie/Freddie convencional no lo es).
- Usted alcanzó el tope de 10 préstamos conformes bajo el límite de 10 propiedades de Fannie y necesita una opción no-QM.
- Sus declaraciones de impuestos muestran ingreso bajo por depreciación de rentas — los prestamistas convencionales lo penalizan; a los prestamistas DSCR no les importa.
El DSCR SFR es la herramienta incorrecta cuando:
- Usted vivirá en cualquier porción de la propiedad (ocupada por el dueño — DSCR es solo no-ocupante). Convencional o FHA es más barato.
- El DSCR de la propiedad queda por debajo de 0.65 incluso al 65% LTV — en ese punto la propiedad no genera suficiente flujo de caja para que ningún prestamista DSCR la toque.
- Usted necesita un préstamo bajo $75K — la mayoría de los prestamistas DSCR tienen un piso de $75K-$100K. Considere un banco local o un prestamista de portafolio de saldo pequeño.
- La propiedad está en un código postal de mercado en declive marcado por el tasador — el precio y el LTV son mucho peores.
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