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Calculadora de Monto Máximo de Préstamo DSCR
Ingresa tu renta, costos fijos y tasa de interés para calcular inversamente el monto máximo del préstamo que tu propiedad de alquiler puede soportar en cualquier objetivo DSCR.
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Datos del préstamo
¿Cuál es el préstamo máximo?
Renta de mercado o contrato vigente
Impuesto anual ÷ 12
Prima de riesgo ÷ 12
Opcional
Opcional
Resultados del préstamo máximo
Monto máximo del préstamo
Al 7.25% / 30 años · mantiene DSCR ≥ 1.0x
- Principal e intereses máximo mensual
- $2,370
- Costos fijos mensuales (impuesto + seguro + HOA)
- $430
- Compra máxima @ 75% LTV
- $463,223
- Compra máxima @ 80% LTV
- $434,272
Cómo funciona
Resolvemos para el principal e intereses mensual máximo de modo que renta ÷ (P&I + costos fijos) ≥ tu DSCR objetivo, y luego calculamos el monto del préstamo usando amortización estándar. Los rangos de precio de compra asumen 75% y 80% LTV al cierre. Ajusta el DSCR objetivo para modelar diferentes requisitos de prestamistas.
Comparación de DSCR objetivo
| DSCR objetivo | P&I máximo / mes | Préstamo máximo | Precio máximo @ 75% |
|---|---|---|---|
| 0.75x | $3,303 | $484,235 | $645,646 |
| 1.0x | $2,370 | $347,418 | $463,223 |
| 1.25x | $1,810 | $265,327 | $353,770 |
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Cómo funciona el cálculo del préstamo máximo
La mayoría de los inversionistas trabajan hacia adelante — conocen el precio de compra y quieren saber el DSCR. La calculadora de préstamo máximo ejecuta el problema en reversa: dado un nivel de renta, costos fijos y un DSCR objetivo, ¿cuál es el préstamo más grande que la propiedad puede soportar?
P&I Máximo = (Renta Bruta ÷ DSCR Objetivo) − Costos Mensuales Fijos
Una vez que conoces el P&I máximo permitido, la calculadora usa la fórmula de amortización estándar para resolver el monto del préstamo que produce exactamente ese pago mensual a tu tasa y plazo especificados.
El papel del DSCR objetivo
Tu DSCR objetivo no es arbitrario — determina en qué nivel de prestamista aterrizas:
| DSCR objetivo | Lo que desbloquea | Compensación |
|---|---|---|
| 0.75 | Préstamo máximo absoluto | Tasa +0.375%, LTV 70–75% |
| 1.00 | Precio base, la mayoría de los prestamistas | Tasa estándar, LTV 75–80% |
| 1.25 | Mejor precio y LTV | Requiere mayor pago inicial |
La importancia de costos fijos exactos
La calculadora de préstamo máximo es tan precisa como tus entradas de costos fijos. Los errores más comunes:
- Olvidar el HOA. Muchos condominios, PUDs y casas adosadas tienen cuotas de $200–$700/mes. Cada $100/mes de HOA reduce el préstamo máximo en aproximadamente $14,000 a un DSCR de 1.0.
- Usar tasas de seguro antiguas. En Florida, Texas y los estados del golfo, las primas de seguro han aumentado bruscamente. Usa cotizaciones actuales, no números de dos años atrás.
- Ignorar el seguro contra inundaciones. Si la propiedad está en una zona de inundación FEMA, se requiere seguro contra inundaciones y se incluye en PITIA. Una prima de $1,200/año = $100/mes = reducción de $14,000 en el préstamo máximo.
Precio de compra vs monto del préstamo
La calculadora muestra tanto el monto máximo del préstamo como el precio máximo de compra implícito al 75% y 80% LTV. Esta es la razón por la que importan las dos columnas:
- 80% LTV (compras): si el prestamista ofrece 80% LTV en compras y tu préstamo máximo es $240,000, puedes comprar una propiedad de hasta $300,000 ($240,000 ÷ 0.80).
- 75% LTV (refis cash-out y ciertos prestamistas): el mismo préstamo de $240,000 requeriría una propiedad de $320,000 al 75% LTV ($240,000 ÷ 0.75).
Próximos pasos
Una vez que conoces el monto máximo del préstamo, usa la calculadora DSCR para verificar el DSCR real con los números exactos del préstamo. Para ver tu tasa estimada y probabilidad de aprobación, usa el estimador de calificación. Cuando estés listo para obtener cotizaciones reales, encuentra tus mejores prestamistas DSCR.