Requisitos del préstamo DSCR 2026: FICO 620-680, DSCR 0.75-1.25, LTV 75-80%, reservas de 2-12 meses. Lista de verificación completa para inversores y LLC.
Para calificar a un préstamo DSCR en 2026, normalmente necesita FICO 620–680+, DSCR de 0.75–1.25 (1.0+ es estándar), 20–25% de enganche (75–80% LTV en compras), 2–12 meses de PITIA en reservas, y sin documentación de ingresos personales — el prestamista evalúa la renta de la propiedad vs PITIA, no sus W-2 ni declaraciones de impuestos.
Los requisitos del préstamo DSCR en 2026 son más estrechos de lo que la mayoría de los inversores cree — el mercado se consolidó alrededor de un conjunto cerrado de guías que casi todos los prestamistas reputados de préstamo DSCR comparten, con una variación de aproximadamente 10-15% en los márgenes. Use esta lista de verificación para precalificar su propio negocio antes de hablar con un originador.
Si aún no ha leído la guía principal, comience con ¿Qué es un préstamo DSCR?. Esta página asume que ya conoce el producto y quiere saber si su expediente calificará.
Antes de aplicar: Recorra nuestra lista Antes de Aplicar para confirmar DSCR, crédito, reservas, documentos de entidad y seguro antes de enviar la solicitud.
Requisitos de puntaje de crédito por nivel de prestamista
El mercado DSCR se divide en tres niveles de puntaje de crédito flexibles. Los precios y los límites de LTV se ajustan con el FICO.
Nivel 1 — Precio premium (FICO 720+):
- Tasas más bajas — consulte la cuadrícula en vivo de /es/rates (agosto de 2026; ancla 720/75/1.00–1.24 6.75%; banda ~6.125%–7.375%)
- Acceso al LTV máximo (80% compra, 75% cash-out)
- Mayor flexibilidad de DSCR (1.00 aceptado sin penalidad de tasa)
- Requisitos de reservas más bajos (2-4 meses)
Nivel 2 — Precio estándar (FICO 680-719):
- Tasas intermedias — típicamente un overlay de crédito vs. las celdas FICO 720 en /es/rates, no una segunda impresión encuestada
- LTV máximo de 75-78% en compra
- Mínimos de DSCR estándar (1.00-1.25 según programa)
- Reservas de 4-6 meses son comunes
Nivel 3 — DSCR subprime (FICO 620-679):
- Tasas más altas — típicamente el tope de la cuadrícula de /es/rates más overlays de crédito
- LTV limitado al 70-75% en compra, 65-70% en cash-out
- Mínimos de DSCR más estrictos (usualmente 1.10+)
- Reservas de 6-12 meses requeridas
- Grupo de prestamistas más estrecho
Detalle importante: Los prestamistas DSCR usan el puntaje medio de tres bureaus para un solo prestatario, y el puntaje medio más bajo para expedientes con múltiples prestatarios. Si su tri-merge muestra 680/702/718, el prestamista usa 702. Si pide junto con un socio en 660/675/690, el expediente usa el medio más bajo (675 o 702, el que sea menor — o sea 675).
Los eventos crediticios menores pesan menos que en convencional. La mayoría de los prestamistas DSCR pasan por alto un atraso hipotecario de más de 24 meses, una quiebra descargada hace más de 48 meses y una ejecución hipotecaria de más de 36 meses. Las colecciones y cargos por debajo de $5,000 combinados a menudo se ignoran; las colecciones médicas suelen excluirse por completo.
Mínimos del ratio DSCR — incluidos programas sub-1.0 y sin ratio
Los prestamistas organizan los precios DSCR en bandas DSCR, cada una con su propio ajuste de tasa.
| Banda DSCR | Nivel del programa | Ajuste de tasa | Límite LTV |
|---|---|---|---|
| 1.25+ | Mejor precio | Línea base | 80% |
| 1.10-1.24 | Estándar | +0 a +12.5 bps | 80% |
| 1.00-1.09 | Estándar | +12.5 a +25 bps | 75-80% |
| 0.75-0.99 | Sub-1.0 | +37.5 a +75 bps | 70-75% |
| Sin ratio (DSCR no se calcula) | Sin ratio | +50 a +100 bps | 70% |
Los programas DSCR sub-1.0 son esenciales en mercados costeros de alto costo (California, Seattle, Miami, área metropolitana de Nueva York) donde los ratios renta-precio raramente producen un DSCR de 1.0 a tasas de mercado. El intercambio es tasa más alta, LTV más bajo y, a menudo, un requisito de reservas más estricto (6-12 meses en lugar de 2-6).
Los programas DSCR sin ratio no calculan el DSCR — el prestamista no exige que la renta cubra el PITIA. A cambio, el perfil se endurece de forma material: FICO 680+, LTV máximo 70%, 12 meses de reservas PITIA e historial hipotecario limpio de 12-24 meses en propiedades existentes. Los precios sin ratio se ampliaron en 2026 a medida que los prestamistas se volvieron más aversos al riesgo; espere +50 a +100 bps sobre un expediente DSCR 1.0.
Ejecute la matemática DSCR de su negocio específico con la calculadora DSCR.
Límites de LTV por propósito del préstamo
Los topes de préstamo-valor (LTV) varían según propósito, tipo de propiedad y ocupación.
Compra:
- SFR de 1 unidad: máximo 80% LTV (75% es el punto óptimo más común)
- 2-4 unidades: 75-80%
- 5-10 unidades: 70-75%
- Condo garantizable: 75-80%
- Condo no garantizable / condotel: 65-70%
- Alquiler a corto plazo: 70-75%
- Extranjero no residente: 65-70%
Refinanciamiento tasa y plazo:
- SFR de 1 unidad: 75-80%
- 2-4 unidades: 75%
- 5-10 unidades: 70%
Refinanciamiento cash-out:
- SFR de 1 unidad: 70-75%
- 2-4 unidades: 70-75%
- 5-10 unidades: 65-70%
- Condo no garantizable: 60-65%
El LTV en refinanciamientos se calcula contra el valor tasado (no el precio de compra) siempre que se cumplan los requisitos de antigüedad. Antes de esa antigüedad, la mayoría de los prestamistas usa el menor entre precio de compra y valor tasado.
Requisitos de reservas — 2 a 12 meses de PITIA
Las reservas son fondos líquidos que el prestatario debe mantener en sus propias cuentas (o en las de la LLC) al cierre, medidos en meses de PITIA en la propiedad sujeta. Los expedientes de mayor riesgo (FICO bajo, DSCR bajo, préstamo grande, refi cash-out, STR) exigen más.
Requisitos típicos de reservas:
- Compra estándar, DSCR 1.25+, FICO 720+, 75% LTV: 2-3 meses
- Refinanciamiento cash-out, DSCR 1.00-1.24: 6 meses
- Programa DSCR sub-1.0: 6-9 meses
- Programa DSCR sin ratio: 12 meses
- Extranjero no residente: 9-12 meses
- Préstamo superior a $1.5M: 9-12 meses
- Alquiler a corto plazo: 6 meses
- Prestatario de portafolio (5+ financiadas): 2 meses por propiedad, a menudo con tope de 6 en total
Fuentes aceptables:
- Cuentas corrientes y de ahorros (100% del saldo)
- Mercado monetario y CDs (100%)
- Acciones cotizadas y fondos de inversión (70-100% del valor actual)
- Cuentas de jubilación — 401(k), IRA, pensión (70% del saldo adquirido)
- Cuentas de negocio (con carta CPA que confirme acceso del prestatario y sin impacto material en las operaciones)
- Valor en efectivo de un seguro de vida entera (100%)
- Criptomoneda — no elegible en la mayoría de los prestamistas; unos pocos aceptan 50% del promedio de 60 días
Antigüedad. Los fondos de reserva deben estar en la cuenta 30-60 días antes del cierre. Los depósitos grandes sin fuente disparan cartas de explicación y a menudo se excluyen de las reservas.
Elegibilidad de tipos de propiedad
Elegibilidad estándar de propiedad DSCR, resumida:
Elegibles (amplio apoyo de prestamistas):
- Residencial unifamiliar (independiente)
- Residencial de 2-4 unidades (dúplex, tríplex, cuádruple)
- Multifamiliar de 5-10 unidades (DSCR residencial)
- Townhouses y casas adosadas
- PUDs (desarrollos de unidad planificada)
- Condominios garantizables (que pasan el cuestionario de condo del prestamista)
- Alquileres a corto plazo — amueblados o sin amueblar — en jurisdicciones donde el STR es legal
Elegibles (grupo de prestamistas más estrecho; aplican overlays):
- Condos no garantizables y condoteles
- Uso mixto (la porción residencial debe ser 51%+)
- Propiedades rurales (usualmente <5 acres; más grandes pueden disparar exclusión agrícola)
- Casas de tronco, earth homes, casas cúpula
- Propiedades en tierra arrendada (el plazo del ground-lease debe exceder el plazo del préstamo por 10+ años)
Generalmente inelegibles:
- Casas prefabricadas/móviles en tierra arrendada (algunos prestamistas aceptan en tierra con escritura)
- Propiedades en litigios activos (incluidas demandas activas de cuotas HOA)
- Fixer-uppers que requieren tasación C5/C6 (se exige habitabilidad)
- Residencias principales (DSCR es, por definición, no ocupada por el dueño)
- Segundas viviendas (casa de vacaciones, no alquilada) — DSCR exige intención de alquiler
- Granjas en operación, ranchos o propiedades con zonificación comercial
- Propiedades con problemas ambientales materiales (tanques subterráneos, etc.)
Tipos de entidad aceptados
Los prestamistas DSCR cierran préstamos en un rango amplio de entidades prestatarias, pero la lista es más estrecha de lo que muchos inversores asumen.
Ampliamente aceptados:
- LLC (de un solo miembro o de varios miembros) — el valor predeterminado. Todos los prestamistas DSCR cierran en LLC.
- Nombre personal — aceptado, pero pierde los beneficios de protección de activos.
Aceptados por la mayoría de los prestamistas:
- S-Corporation — aceptada como prestataria, pero menos común. El prestamista puede exigir K-1s.
- Sociedad Limitada (LP) — aceptada; el socio general suele firmar la garantía.
- LLC de serie — la mayoría de los prestamistas aceptan la celda/serie subyacente; el acuerdo operativo de la LLC maestra debe autorizar a la serie a pedir prestado.
Aceptados por algunos prestamistas:
- Fideicomiso (revocable o irrevocable) — caso por caso; el prestamista revisa el instrumento del trust.
- C-Corporation — rara; suele rechazarse o enviarse al escritorio comercial.
- IRA autodirigida (a través de una LLC checkbook) — solo prestamistas especializados, con precios sin recurso (tasa más alta, LTV más bajo).
Garantía personal. Los préstamos DSCR residenciales en propiedades de 1-4 unidades son casi siempre con recurso — cada miembro con 20%+ firma una garantía personal. El no-recurso está disponible en multifamiliar de 5-10 unidades en algunos prestamistas por una prima de tasa de +25 a +50 bps, pero las exclusiones (fraude, quiebra, ambiental) son materiales.
Detalles completos de la estructura de entidad en nuestra guía de estructuración de LLC.
Reglas de antigüedad — refinanciamientos y flips
La antigüedad (seasoning) es el tiempo que debe poseer una propiedad (o mantener el nuevo préstamo) antes de tomar una acción específica.
Antigüedad del refinanciamiento cash-out:
- Estándar: 6 meses de propiedad medidos de escritura a solicitud.
- Cash-out sin antigüedad: Disponible en prestamistas especializados por una prima de tasa de +25 a +50 bps, tope de 70% LTV y una tasación limpia que justifique el valor más alto.
- Excepción de financiamiento diferido: Si compró la propiedad en efectivo dentro de los últimos 6 meses, algunos prestamistas DSCR permiten un cash-out de “financiamiento diferido” hasta el menor entre 75% del valor tasado actual o el precio original de compra en efectivo más costos de cierre.
Antigüedad del refinanciamiento tasa y plazo:
- Por lo general no se exige antigüedad, siempre que el préstamo subyacente se refinancie desde un pagaré legítimo (sin patrones de compra testaferro).
Antigüedad de título para refinanciamientos post-flip:
- Si compró la propiedad, la rehabilitó y quiere refinanciar usando el ARV más alto, la mayoría de los prestamistas exigen 6 meses desde el registro de la escritura. Algunos permiten antigüedad más corta en rehabs BRRRR documentados con facturas pagadas y fotos de antes/después.
Antigüedad del historial hipotecario (préstamos de compra):
- Se valora un historial hipotecario puntual de 0-24 meses. Un atraso hipotecario reciente dentro de 12 meses es un negativo material.
Requisitos de tasación y programa de rentas
La suscripción DSCR usa dos productos de tasación al mismo tiempo:
1. Uniform Residential Appraisal Report (Formulario 1004) para 1 unidad o Formulario 1025 para 2-4 unidades. Tasación de valor estándar.
2. Comparable Rent Schedule (Formulario 1007) para 1 unidad, o el propio Formulario 1025 para 2-4 unidades (incluye análisis de renta). Establece la renta de mercado con al menos tres comparables de alquiler de los últimos 12 meses.
Cómo se determina la renta para DSCR:
- Si la propiedad tiene un arrendamiento firmado existente igual o por encima de la renta de mercado del 1007: la mayoría de los prestamistas usa el arrendamiento.
- Si el arrendamiento está por debajo de la renta de mercado del 1007: la mayoría de los prestamistas usa el menor de los dos.
- Si no hay arrendamiento (compra vacante): los prestamistas usan la renta de mercado del 1007.
- Alquiler a corto plazo: 12 meses de estados de Airbnb/VRBO o proyección AirDNA, sujetos a un descuento específico del prestamista (a menudo 75-85% de los ingresos trailing).
Los costos de tasación rondan $650-$1,200 para 1 unidad (1004 + 1007), $900-$1,500 para 2-4 unidades (1025) y $1,200-$2,500 para 5-10 unidades (narrativa de estilo comercial).
Contingencia por tasación baja. Si la tasación llega por debajo del precio de compra en una compra, el prestatario suele tener tres opciones: renegociar el precio, aportar efectivo extra para sostener el LTV, o retirarse (si el contrato tiene contingencia de tasación). Los prestamistas DSCR no reprecian al precio de contrato más alto; usan el valor tasado.
Lista de verificación de documentos
La lista completa de documentos para una compra DSCR estándar en una LLC:
Del prestatario:
- Identificación con foto (licencia de conducir o pasaporte)
- Autorización de crédito firmada
- 2 últimos meses de estados de cuenta bancarios personales y de la LLC (todas las páginas, incluidas las en blanco)
- Carta de explicación para depósitos grandes (>50% del ingreso mensual) o eventos de crédito
- Estados hipotecarios de todas las propiedades financiadas (para el chequeo de exposición de portafolio)
De la entidad (LLC/S-Corp/LP):
- Artículos de Organización / Certificado de Formación
- Acuerdo Operativo (completamente ejecutado, con todas las enmiendas)
- Carta EIN del IRS (CP 575 o 147C)
- Certificado de Buena Reputación fechado dentro de 30-60 días del cierre
- Resolución de autorización (algunos prestamistas la exigen) que nombre al miembro firmante
De la propiedad:
- Contrato de compra completamente ejecutado (compras) O estado de cuenta hipotecario existente (refinanciamientos)
- Cotización o binder de seguro del propietario que muestre al prestamista como mortgagee
- Documentos de HOA (si aplica) — póliza maestra, presupuesto, estado de reservas
- Contratos de arrendamiento (si la propiedad está ocupada por inquilinos)
- Determinación de inundación (la ordena el prestamista)
- Compromiso de título (lo ordena el prestamista)
Notablemente NO requerido en DSCR:
- Declaraciones de impuestos (personales o de negocio)
- W-2s
- Talones de pago
- Estados de resultados
- Verificación de empleo (VOE)
- 4506-T / transcripciones de impuestos
La exención completa de ingresos es la razón central por la que los inversores eligen DSCR — también significa que el crédito, las reservas y los documentos de la propiedad pesan más.
Reglas de ingresos — no hay (casi)
Los préstamos DSCR no calculan deuda-ingreso (DTI) y no exigen prueba de ingresos personales. La renta de la propiedad es el ingreso.
Dos matices:
1. Reservas basadas en activos. Aunque no hay requisito de ingresos, el prestamista verifica que usted tenga las reservas (ver arriba). Eso crea de hecho un piso de patrimonio — los prestatarios de ingresos bajos y activos bajos quedan filtrados por las reservas aunque superen el DSCR.
2. Extranjeros no residentes. Los extranjeros no residentes no tienen crédito de EE.UU. En lugar de documentación de ingresos, los prestamistas sustituyen referencias de crédito internacionales (2-3 de bancos reconocidos que muestren 24+ meses de historial de pagos), dos formas de identificación gubernamental (usualmente pasaporte + ID nacional o licencia de conducir) y 12 meses de reservas PITIA en un banco de EE.UU. al cierre.
Reglas específicas por estado
El préstamo DSCR es a nivel nacional, pero ciertas leyes estatales crean overlays relevantes.
Estados que prohíben o restringen las penalidades por prepago en préstamos de inversor de 1-4 unidades (confirme la ley vigente — los estatutos cambian):
- Illinois, Minnesota, New Jersey, New Mexico, Ohio, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont, y porciones de New York en préstamos menores a $500K.
En estos estados, los prestamistas DSCR o bien ofrecen precios sin PPP con una prima de tasa, o simplemente no originan préstamos DSCR de 1-4 unidades allí. El DSCR comercial de 5+ unidades no se ve afectado en la mayoría de los estados.
Estados que exigen licencia (los préstamos deben originarse a través de una entidad con licencia estatal — relevante para el ruteo del broker, no para la elegibilidad del prestatario):
- La mayoría de los estados. Un puñado (incluidos AZ, NV, CA) tiene requisitos específicos de broker que pueden retrasar su cronograma una o dos semanas.
Estados con ejecución hipotecaria judicial y plazos largos (importa para el precio de riesgo del prestamista, no para la elegibilidad del prestatario):
- NY, NJ, FL, IL, PA, OH, HI — los plazos de ejecución pueden superar 18-24 meses, y los prestamistas incorporan este riesgo en ajustes de tasa por estado (+12.5 a +25 bps en algunos casos).
Estados con control de rentas o protección estricta al inquilino (importa para la suscripción DSCR — los prestamistas pueden usar una prueba de estrés de renta):
- CA (AB 1482, más ordenanzas locales en SF, LA, Oakland)
- NY (HSTPA 2019, estabilización local de rentas en NYC)
- OR (SB 608)
- MN (partes de St. Paul y Minneapolis)
- Ordenanzas locales en NJ, MA, MD, DC
Para detalles DSCR por estado, vea nuestras guías de Florida y Texas.
Razones comunes por las que se rechazan los préstamos DSCR
Los rechazos DSCR más frecuentes en 2026:
- La tasación llegó por debajo de lo esperado. Mata el LTV.
- El programa de rentas (1007) llegó por debajo del arrendamiento. Recorta el DSCR.
- La prima de seguro subió después de la cotización (sobre todo FL, LA, CA). Sube el PITIA y aplasta el DSCR.
- Depósitos grandes sin fuente en las reservas. El prestamista los excluye; las reservas no alcanzan.
- Al Acuerdo Operativo de la LLC le faltan enmiendas o no autoriza el préstamo inmobiliario.
- El crédito del prestatario bajó entre la precalificación y el cierre (nueva consulta, pago omitido).
- Condición de la propiedad calificada C5 o C6 por el tasador (no habitable tal cual).
- El cuestionario de condo no garantizable falló (% de ocupación por dueños, litigios, reservas de HOA).
- Problemas de título — gravamen sin resolver, hueco en la cadena de título, conflicto de survey.
- Expediente de extranjero no residente sin referencias de crédito internacionales traducidas o reservas no prefinanciadas.
Próximos pasos
- Ejecute su escenario en el Estimador de calificación
- Lea ¿Qué es un préstamo DSCR? para los fundamentos del producto
- Revise pros y contras del DSCR y los riesgos honestos
- Emparejarse con prestamistas DSCR que encajen con su escenario — gratis y sin consulta de crédito
Esta guía es contenido educativo, no asesoramiento de préstamos o legal. Las superposiciones de los prestamistas cambian frecuentemente. Confirme todos los requisitos con un originador de hipotecas con licencia antes de depender de ellos para una transacción.