Calculadora DSCR vs Convencional

Cuándo gana DSCR

DSCR es la opción correcta cuando tu perfil de ingresos personales no encaja en el modelo convencional, o cuando valoras la flexibilidad del portafolio por encima de los últimos 25 puntos base de tasa. Los escenarios más claros donde DSCR gana:

1. No tienes ingresos W-2 limpios

Si eres trabajador independiente, 1099, comisionado, o ganas una gran parte de tus ingresos de distribuciones comerciales, la suscripción convencional analizará minuciosamente tus declaraciones de impuestos — promediando dos años, sumando de vuelta la depreciación pero descontándola, cuestionando cada deducción del Schedule C. DSCR ignora todo eso. Si tus últimas dos declaraciones son complicadas, DSCR casi siempre es más rápido y limpio.

2. Estás escalando más allá de 10 propiedades

Fannie Mae limita a los inversionistas a 10 propiedades financiadas. Freddie Mac igual. Una vez que alcanzas el límite, o dejas de comprar (mal) o cambias a no-QM — que es lo que es DSCR. Los inversionistas inteligentes empiezan la transición en la propiedad #7 o #8 para evitar el precipicio abrupto.

3. Quieres vesting en LLC desde el primer día

Separación de responsabilidad, planificación patrimonial, operaciones con múltiples socios, estructuras con socios extranjeros — todo apunta a vesting en LLC o LP. El convencional te obliga a cerrar a nombre personal; puedes transferir a una LLC después del financiamiento con una escritura quitclaim, pero eso técnicamente activa la cláusula de vencimiento anticipado. DSCR cierra directamente a la entidad, de manera limpia.

4. Eres extranjero no residente

El convencional requiere número de Seguro Social de EE.UU. y declaraciones de impuestos estadounidenses. Los extranjeros no residentes (incluidos canadienses, mexicanos, europeos e inversionistas asiáticos) dependen de DSCR como su única opción que no sea efectivo. Muchos prestamistas DSCR tienen programas explícitos para extranjeros con requisitos de 25–30% de enganche y precios competitivos.

5. El ratio DSCR es sólido pero el DTI personal es alto

Si la propiedad genera buen flujo de caja (1.30+ DSCR) pero ya tienes una carga de deuda mensual pesada, el convencional fallará en DTI mientras que DSCR no mira tus deudas en absoluto. Este es el escenario clásico de "profesional de altos ingresos, alta deuda" — médicos, abogados, vendedores comisionados con préstamos estudiantiles y múltiples hipotecas.

6. Necesitas cerrar rápido y quieres documentación ligera

A pesar de que el plazo publicado es ligeramente más largo, DSCR a menudo gana en días de calendario reales. Sin declaraciones de impuestos, sin talones de pago, sin verificación de empleo, sin explicaciones de depósitos. La lista de documentos más corta significa menos intercambios con suscripción.

Cuándo gana el convencional

El convencional sigue siendo la opción más barata y flexible para muchos inversionistas con pocas propiedades. Sesgos de especialistas en DSCR aparte, aquí es cuando el convencional es genuinamente la opción correcta.

1. Tus primeras 1–3 propiedades de inversión

Tienes una declaración de impuestos W-2 limpia, tu DTI está bien por debajo del 45%, tu crédito es 720+. El convencional te ahorra 0.25–0.50% en tasa y no tiene penalidad por pago anticipado. En la propiedad #1, toma el dinero gratis — gana el convencional.

2. Ingresos W-2 sólidos y margen en DTI

Si ganas $200K W-2 con poca deuda existente, tu DTI tiene enorme margen. Un solo PITIA de $2,500/mes apenas mueve la aguja. El convencional captura esos ingresos, te recompensa con precios más baratos, y el impacto en DTI es trivial.

3. Quieres máximo apalancamiento en una propiedad de uso mixto

Algunos inversionistas usan propiedades de 2 unidades donde viven en una. Ese es territorio convencional de propietario-ocupante — LTV hasta el 95%, vs el límite del 80% de compra de DSCR. Si estás haciendo house-hacking, el convencional casi siempre es la herramienta correcta.

4. Quieres cero penalidad por pago anticipado

El convencional no tiene PPP. DSCR típicamente tiene un PPP de 3 años con reducción 3%/3%/3%. Si tu plan de salida es vender o refinanciar en menos de 36 meses, el PPP en DSCR puede costarte dinero real — 3% de un préstamo de $300K son $9,000.

Estrategias híbridas

La pregunta no siempre es "cuál" — es "cuál primero, y cuándo cambio." Algunos enfoques probados:

La escalera de 10 slots

Usa tus primeras 6–7 propiedades con convencional mientras tu DTI tiene margen, luego cambia a DSCR para las propiedades 8+. Esto mantiene los 3 slots restantes de Fannie en reserva para futuros cambios de residencia principal o casas de segunda.

Cash-out refi hacia DSCR

Compra un flip o BRRRR con dinero fuerte (hard money), remodela, estabiliza con inquilinos, luego refinancia con un DSCR cash-out. El DSCR cash-out puede mantenerse en la LLC, extrae ganancias libre de impuestos, y no toca tu DTI personal.

Marco de decisión

Si solo recuerdas una cosa, recuerda este filtro de tres pasos:

1. ¿La propiedad califica por sí sola con DSCR en 1.00+? Si no, DSCR es difícil — necesitarías un programa sin ratio. Generalmente significa reestructurar (más enganche, mejor propiedad).
2. ¿Puedes tolerar la revisión de ingresos personales/DTI? Si tus declaraciones de impuestos son limpias, tu DTI está bajo el 40%, y tienes menos de 5 propiedades, ve con convencional.
3. ¿Necesitas vesting en LLC, tienes ingresos no-W2, o estás en 6+ propiedades? Ve con DSCR.

La brecha de tasas — y por qué es más estrecha de lo que crees

La narrativa principal sobre DSCR vs convencional es "DSCR es más caro." Eso es técnicamente cierto pero la prima se ha comprimido significativamente en los últimos 18 meses. La realidad del mercado actual:

• 720 FICO, 75% LTV, SFR compra, 1.15 DSCR. Convencional de inversión: ~6.625%. DSCR: ~6.875%. Brecha: 0.25%.
• 740 FICO, 70% LTV, SFR compra, 1.30 DSCR. Convencional de inversión: ~6.50%. DSCR: ~6.625%. Brecha: 0.125%.
• 680 FICO, 80% LTV, 2 unidades compra, 1.05 DSCR. Convencional de inversión: ~7.25%. DSCR: ~7.25%. Brecha: 0%.

El vesting en LLC — la ventaja subestimada

La diferencia entre un préstamo convencional (vested a nombre personal) y un préstamo DSCR (vested en LLC) es generalmente subestimada por los inversionistas primerizos. Importa por tres razones concretas:

1. Separación de responsabilidad. Una demanda en una propiedad personal puede llegar a tus activos personales. El vesting en LLC crea un escudo legal. El seguro es la capa uno; la LLC es la capa dos.
2. Simplicidad en planificación patrimonial. Un portafolio de múltiples propiedades en una LLC es mucho más fácil de transferir, donar o heredar que el mismo portafolio a nombre personal.
3. Flexibilidad para socios. ¿Quieres traer un socio de capital en una propiedad específica? Fácil dentro de una LLC, complicado con un préstamo convencional a nombre personal.

La calculadora anterior ejecuta esta lógica automáticamente con los números que ingresaste — y te da la matemática real de tasa/pago/interés para ambos caminos. Si quieres ir más a fondo, lee nuestra guía comparativa en /es/compare/dscr-vs-conventional, o ve directamente a encontrar prestamistas — revisaremos ambos programas en paralelo para que puedas elegir entre ofertas reales.