Calculadora DSCR vs Convencional
La pregunta número 1 que hacen los inversionistas: ¿cuál préstamo es mejor? Ingresa tu operación una vez — comparamos ambos programas lado a lado y recomendamos el ganador para tu escenario.
Datos de la operación
Comparar lado a lado
LTV: 75% · Préstamo: $262,500
Para cálculo de DTI
Tarjetas, auto, estudiantil, otras hipotecas
Recomendación
El préstamo DSCR gana en tu escenario
El DSCR ahorra ~$9,927 en intereses durante 10 años con estas estimaciones y no afecta tu DTI personal (el tuyo es 43%). La tasa DSCR asume una penalidad por prepago de 3–5 años y cerca de 1 punto; el convencional no tiene ninguno de los dos. Marca «Sin penalidad por prepago» para comparar en los mismos términos.
Préstamo DSCR
Ganador- Ratio DSCR
- 1.36
- ¿Califica a 1.00?
- Sí
- ¿Califica a 1.25?
- Sí
- Tasa estimada
- 6.875%
- P&I mensual
- $1,724
- PITIA mensual
- $2,174
- LTV máximo
- 80%
- Tiempo de cierre
- 30–45 días
- Documentación
- Solo la propiedad
- ¿Afecta DTI personal?
- No
- Intereses · 5 años
- $87,729
- Intereses · 10 años
- $169,023
- Intereses · 30 años
- $358,298
- PPP (típico)
- 3-3-3 o 5/4/3/2/1
Convencional
- DTI
- 42.5%
- ¿Califica al límite del 45%?
- Sí
- Tasa estimada
- 7.250%
- P&I mensual
- $1,791
- LTV máximo
- 80%
- Tiempo de cierre
- 25–40 días
- Documentación
- W-2 + declaraciones de impuestos + extractos bancarios
- ¿Afecta DTI personal?
- Sí
- Límite Fannie de 10 propiedades
- Sí — cuenta
- Intereses · 5 años
- $92,687
- Intereses · 10 años
- $178,950
- Intereses · 30 años
- $382,157
- PPP
- Ninguno
Las tasas estimadas parten de nuestra tabla de octubre de 2026 en /es/rates/: el ancla DSCR de 7.00% (FICO 720 / LTV 75%, ~1 punto, prepago escalonado de 5 años) y el extremo bajo (7.25%) del rango ~7.25%–8.00% del convencional de inversión, ajustadas por tu FICO, LTV y DSCR. Son cifras para planear, no cotizaciones.
Explorador de escenarios
¿Qué pasa si tu renta sube? Arrastra para volver a calcular ambos préstamos.
DSCR vs Convencional — comparación completa
| Factor | DSCR | Convencional |
|---|---|---|
| Base de calificación | Flujo de caja de la propiedad | Ingreso personal (DTI) |
| Documentos de ingresos | Ninguno | 2 años W-2, declaraciones, talones |
| Límite DTI | N/A | 45–50% |
| FICO mínimo | 620 típico | 620 típico |
| Enganche mínimo (compra) | 20–25% | 15–25% |
| LTV máx. compra | 80% | 85% con PMI (casi residencial) |
| LTV máx. cash-out | 75% | 75% |
| Tipos de propiedad | SFR, 2–4, 5–10, condo, STR | SFR, 2–4, condo |
| Titularidad | Personal o LLC | Solo personal |
| Reservas | 3–6 meses de PITIA | 2–6 meses de PITIA |
| Límite Fannie 10 préstamos | No aplica | Aplica — tope estricto en 10 |
| Penalidad por prepago | Típicamente 3–5 años | Ninguna |
| Tiempo de cierre | 30–45 días | 25–40 días |
| Tasa vs comparable | Igual o por debajo del convencional de inversión (oct. 2026); asume prepago + ~1 punto | Sin penalidad por prepago |
| Extranjeros no residentes | Sí (varios prestamistas) | No |
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Cuándo gana DSCR
DSCR es la opción correcta cuando tu perfil de ingresos personales no encaja en el modelo convencional, o cuando valoras la flexibilidad del portafolio. Con las tasas publicadas hoy muchas veces también gana en tasa, siempre que aceptes una penalidad por prepago. Los escenarios más claros donde DSCR gana:
1. No tienes ingresos W-2 limpios
Si eres trabajador independiente, 1099, comisionado, o ganas una gran parte de tus ingresos de distribuciones comerciales, la suscripción convencional analizará minuciosamente tus declaraciones de impuestos — promediando dos años, sumando de vuelta la depreciación pero descontándola, cuestionando cada deducción del Schedule C. DSCR ignora todo eso. Si tus últimas dos declaraciones son complicadas, DSCR casi siempre es más rápido y limpio.
2. Estás escalando más allá de 10 propiedades
Fannie Mae limita a los inversionistas a 10 propiedades financiadas. Freddie Mac igual. Una vez que alcanzas el límite, o dejas de comprar (mal) o cambias a no-QM — que es lo que es DSCR. Los inversionistas inteligentes empiezan la transición en la propiedad #7 o #8 para evitar el precipicio abrupto.
3. Quieres vesting en LLC desde el primer día
Separación de responsabilidad, planificación patrimonial, operaciones con múltiples socios, estructuras con socios extranjeros — todo apunta a vesting en LLC o LP. El convencional te obliga a cerrar a nombre personal; puedes transferir a una LLC después del financiamiento con una escritura quitclaim, pero eso técnicamente activa la cláusula de vencimiento anticipado. DSCR cierra directamente a la entidad, de manera limpia.
4. Eres extranjero no residente
El convencional requiere número de Seguro Social de EE.UU. y declaraciones de impuestos estadounidenses. Los extranjeros no residentes (incluidos canadienses, mexicanos, europeos e inversionistas asiáticos) dependen de DSCR como su única opción que no sea efectivo. Muchos prestamistas DSCR tienen programas explícitos para extranjeros con requisitos de 25–30% de enganche y precios competitivos.
5. El ratio DSCR es sólido pero el DTI personal es alto
Si la propiedad genera buen flujo de caja (1.30+ DSCR) pero ya tienes una carga de deuda mensual pesada, el convencional fallará en DTI mientras que DSCR no mira tus deudas en absoluto. Este es el escenario clásico de "profesional de altos ingresos, alta deuda" — médicos, abogados, vendedores comisionados con préstamos estudiantiles y múltiples hipotecas.
6. Necesitas cerrar rápido y quieres documentación ligera
A pesar de que el plazo publicado es ligeramente más largo, DSCR a menudo gana en días de calendario reales. Sin declaraciones de impuestos, sin talones de pago, sin verificación de empleo, sin explicaciones de depósitos. La lista de documentos más corta significa menos intercambios con suscripción.
Cuándo gana el convencional
El convencional sigue siendo la opción más flexible para muchos inversionistas con pocas propiedades — sin penalidad por prepago y con menores costos de cierre. Sesgos de especialistas en DSCR aparte, aquí es cuando el convencional es genuinamente la opción correcta.
1. Tus primeras 1–3 propiedades de inversión
Tienes una declaración de impuestos W-2 limpia, tu DTI está bien por debajo del 45%, tu crédito es 720+. Con la tabla de hoy el DSCR sigue cotizando más bajo, pero el convencional no tiene penalidad por pago anticipado, suele tener costos de cierre y puntos más bajos y ofrece la flexibilidad de la documentación completa. Pide ambas cotizaciones en los mismos términos; en la propiedad #1, la flexibilidad sin prepago del convencional suele decidir.
2. Ingresos W-2 sólidos y margen en DTI
Si ganas $200K W-2 con poca deuda existente, tu DTI tiene enorme margen. Un solo PITIA de $2,500/mes apenas mueve la aguja. El convencional captura esos ingresos, no lleva penalidad por prepago, y el impacto en DTI es trivial.
3. Quieres máximo apalancamiento en una propiedad de uso mixto
Algunos inversionistas usan propiedades de 2 unidades donde viven en una. Ese es territorio convencional de propietario-ocupante — LTV hasta el 95%, vs el límite del 80% de compra de DSCR. Si estás haciendo house-hacking, el convencional casi siempre es la herramienta correcta.
4. Quieres cero penalidad por pago anticipado
El convencional no tiene PPP. DSCR típicamente tiene un PPP de 3 años con reducción 3%/3%/3%. Si tu plan de salida es vender o refinanciar en menos de 36 meses, el PPP en DSCR puede costarte dinero real — 3% de un préstamo de $300K son $9,000.
Estrategias híbridas
La pregunta no siempre es "cuál" — es "cuál primero, y cuándo cambio." Algunos enfoques probados:
La escalera de 10 slots
Usa tus primeras 6–7 propiedades con convencional mientras tu DTI tiene margen, luego cambia a DSCR para las propiedades 8+. Esto mantiene los 3 slots restantes de Fannie en reserva para futuros cambios de residencia principal o casas de segunda.
Cash-out refi hacia DSCR
Compra un flip o BRRRR con dinero fuerte (hard money), remodela, estabiliza con inquilinos, luego refinancia con un DSCR cash-out. El DSCR cash-out puede mantenerse en la LLC, extrae ganancias libre de impuestos, y no toca tu DTI personal.
Marco de decisión
Si solo recuerdas una cosa, recuerda este filtro de tres pasos:
- ¿La propiedad califica por sí sola con DSCR en 1.00+? Si no, DSCR es difícil — necesitarías un programa sin ratio. Generalmente significa reestructurar (más enganche, mejor propiedad).
- ¿Puedes tolerar la revisión de ingresos personales/DTI? Si tus declaraciones de impuestos son limpias, tu DTI está bajo el 40%, y tienes menos de 5 propiedades, pide una cotización convencional junto a la DSCR. Sin penalidad por prepago y con menores costos de cierre, puede compensar la ventaja de tasa del DSCR.
- ¿Necesitas vesting en LLC, tienes ingresos no-W2, o estás en 6+ propiedades? Ve con DSCR.
La brecha de tasas — y por qué se invirtió
La narrativa principal sobre DSCR vs convencional es "DSCR es más caro." En el mercado actual, las cifras publicadas dicen otra cosa para la mayoría de los expedientes. Al 19 de octubre de 2026, nuestra página de tasas muestra:
- Convencional de vivienda propia: ~7.00%–7.25% (Freddie Mac PMMS 7.03% la semana del 24 de septiembre de 2026).
- Convencional de propiedad de inversión: ~7.25%–8.00% con FICO 720 / LTV 75%.
- Ancla DSCR (FICO 720 / LTV 75% / DSCR 1.00–1.24): 7.00%, asumiendo cerca de 1 punto y un prepago escalonado de 5 años.
El benchmark a la par publicado por un prestamista DSCR (HomeAbroad, actualizado el 23 de septiembre de 2026; alquiler de 1 unidad, FICO 740, 0 puntos) muestra el mismo orden: DSCR 6.75% frente a 7.25% para la tasa convencional de alquiler de Bankrate con LTV 75%, y 7.00% frente a 7.375% con LTV 80%. Los préstamos convencionales de inversión parten del precio de agencia para vivienda propia y suman los LLPA de Fannie Mae / Freddie Mac por ocupación de inversión; los préstamos DSCR se cotizan con las hojas de tasas propias de prestamistas non-QM.
El punto estructural: compara en igualdad de términos. La ventaja de tasa del DSCR asume una penalidad por prepago (sin prepago suma 0.25%–0.50%) y puntos. El extremo bajo de 7.25% del rango convencional de inversión ya refleja los expedientes convencionales más fuertes (FICO alto, LTV bajo), así que con la tabla de hoy la ventaja de tasa del DSCR se mantiene en los niveles de FICO y LTV que publicamos. Las ventajas del convencional son no tener penalidad por prepago, costos de cierre y puntos normalmente más bajos y la flexibilidad de la documentación completa. Si los costos de financiamiento non-QM se amplían, el orden puede volver a invertirse.
El vesting en LLC — la ventaja subestimada
La diferencia entre un préstamo convencional (vested a nombre personal) y un préstamo DSCR (vested en LLC) es generalmente subestimada por los inversionistas primerizos. Importa por tres razones concretas:
- Separación de responsabilidad. Una demanda en una propiedad personal puede llegar a tus activos personales. El vesting en LLC crea un escudo legal. El seguro es la capa uno; la LLC es la capa dos.
- Simplicidad en planificación patrimonial. Un portafolio de múltiples propiedades en una LLC es mucho más fácil de transferir, donar o heredar que el mismo portafolio a nombre personal.
- Flexibilidad para socios. ¿Quieres traer un socio de capital en una propiedad específica? Fácil dentro de una LLC, complicado con un préstamo convencional a nombre personal.
La calculadora anterior ejecuta esta lógica automáticamente con los números que ingresaste — y te da la matemática estimada de tasa/pago/interés para ambos caminos, anclada a nuestra página de tasas. Si quieres ir más a fondo, lee nuestra guía comparativa en/es/compare/dscr-vs-conventional, o ve directamente a encontrar prestamistas— revisaremos ambos programas en paralelo para que puedas elegir entre ofertas reales.