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Calculadora DSCR

Calcula tu ratio de cobertura del servicio de deuda en segundos — y ve exactamente para qué niveles de prestamistas, LTVs y tasas califica tu trato.

Datos DSCR

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Renta de mercado o renta del contrato

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P&I de la amortización

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Impuesto anual / 12

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Prima de riesgo / 12

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Las mejores tasas disponibles. Acceso completo a LTV, aprobaciones más rápidas, mayor grupo de prestamistas.

Renta mensual bruta
$2,800
PITIA mensual
$2,050
Flujo de caja mensual
$750
Flujo de caja anual
$9,000

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Qué significa esto

DSCR es tu renta dividida entre PITIA (capital, interés, impuestos, seguro, cuotas de asociación). Es el número más importante que mira un prestamista DSCR. Un DSCR de 1.00 significa que tu renta cubre exactamente la hipoteca. Los prestamistas fijan el precio del préstamo según este número — mayor DSCR, mejor tasa, mayor LTV.

¿Qué nivel de prestamista califica?

Rango DSCRLo que encontrarásTope típico de LTV
Menor a 0.75
Limitado — considera un programa sin ratio o tipo Griffin65–70%
0.75 – 0.99
Competitivo — 5+ opciones de prestamistas70–75%
1.00 – 1.24
Acceso amplio a prestamistas, precios convencionaleshasta 80%
1.25+
Mejores tasas, mayor grupo de prestamistas, aprobaciones más rápidashasta 80% (85% selectos)

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¿Qué es DSCR?

DSCR (Debt Service Coverage Ratio, o Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda) es el número más importante en préstamos non-QM para inversionistas. Mide si una propiedad en alquiler puede pagar su propia hipoteca con su propia renta.

DSCR = Renta Bruta Mensual / PITIA Mensual

Un DSCR de 1.00 significa que la renta cubre exactamente la hipoteca (capital + interés + impuestos + seguro + HOA). Un DSCR de1.25 significa que la renta cubre la hipoteca con 25% de sobrante — el nivel que la mayoría de prestamistas convencionales y los prestamistas DSCR más fuertes recompensan con los mejores precios. Por debajo de 0.75 significa que la renta cae significativamente corta del servicio de deuda, y el grupo de prestamistas se reduce bruscamente.

A diferencia de un préstamo convencional para propiedad de inversión, un préstamo DSCR no mira tu ingreso personal, W-2, declaraciones de impuestos, o ratio deuda-ingreso. La propiedad se califica a sí misma. Por eso el DSCR es tan útil para inversionistas auto-empleados, inversionistas con vesting LLC, asalariados W-2 que ya alcanzaron el tope de 10 propiedades financiadas de Fannie Mae, extranjeros nacionales, y cualquiera que escale un portafolio más rápido de lo que sus declaraciones fiscales personales pueden llevar el paso.

Hoja de referencia de niveles DSCR

Rango de DSCRNivelTope típico de LTVTasa vs baseline
Sub-0.75Territorio sin ratio65–70%+0.625%
0.75 – 0.99Apretado pero viable70–75%+0.375%
1.00 – 1.24Mainstream75–80%baseline
1.25+Mejores precios75–80% (85% selectos)-0.125%

Siguientes pasos

FAQ

Preguntas frecuentes

¿Qué es un buen DSCR?
Un DSCR de 1.25 o más es considerado fuerte y desbloquea las mejores tasas y los LTVs más altos en la mayoría de prestamistas DSCR. 1.00 es el punto de equilibrio — la renta cubre exactamente el PITIA. Por debajo de 1.00 todavía eres financiable, pero verás topes de LTV más apretados, recargos en el precio, o necesitarás un programa 'sin ratio'. Arriba de 1.25 generalmente estás en el mejor nivel de precios.
¿Necesito un DSCR de 1.25 para obtener un préstamo DSCR?
No. La mayoría de prestamistas DSCR financian hasta 1.00, muchos hasta 0.75, y varios tienen explícitamente programas sub-0.75 o 'sin ratio'. Lo que cambia es el tope de LTV y la tasa. Un DSCR de 0.85 sí cierra — solo significa que probablemente estás viendo 70–75% LTV y aproximadamente 0.375% más en tasa que un archivo de 1.25 DSCR con el mismo crédito.
¿Cómo calculo el PITIA correctamente?
PITIA = Capital + Intereses + Impuestos + Seguro + Cuotas de Asociación (HOA) mensuales. Usa el pago amortizado real basado en el monto propuesto del préstamo, tasa y plazo. Divide el impuesto anual a la propiedad y el seguro anual entre 12. Si aplica seguro de inundación, inclúyelo. Si la propiedad no tiene HOA, HOA = $0. No incluyas servicios públicos, tarifas de administración, reservas de mantenimiento o vacancia — esos son rubros de suscripción, no PITIA.
¿Puedo usar la renta proyectada del mercado en vez de la renta real del contrato?
Sí — en la mayoría de los casos el prestamista usa el menor de (a) la renta real del contrato vigente y (b) la renta del mercado del Formulario 1007 del tasador. En una compra vacante, el 1007 es lo que se usa. En una refinanciación de unidad ocupada, típicamente es el menor de los dos. El ingreso de renta a corto plazo (STR) se trata distinto — usualmente requiere 12 meses de AirDNA o un Formulario 1007-STR.
¿La HOA cuenta en el PITIA?
Sí. Las cuotas de HOA siempre cuentan. Esta es una de las razones más comunes de que un trato que parecía tener 1.10 DSCR termine en 0.95 una vez enviado — los inversionistas olvidan la cuota HOA de $180/mes en un condominio o PUD. Siempre inclúyelo.
¿Qué pasa si mi DSCR está por debajo de 1.0?
Tienes tres opciones: (1) enviarlo con un prestamista que acepta DSCR sub-1.00 con LTV un poco más apretado, (2) reestructurar con mayor pago inicial o solo interés para subir el ratio, (3) ir 'sin ratio' — un producto donde el DSCR no se calcula, suscrito puramente sobre el activo y tu crédito. La mayoría de brokers especializados en DSCR tienen los tres en su stack.
¿El cálculo de DSCR cambia para préstamos de solo interés?
Sí, y te ayuda. En un préstamo solo interés, la 'I' de PITIA es solo la porción de interés — sin capital — así que la obligación mensual es menor y el DSCR es mayor. Activa el modo I/O y verás el DSCR saltar, a menudo de 0.95 a 1.10+. Los prestamistas cotizarán el DSCR usando la estructura de pago que realmente estás obteniendo, así que cotiza el trato en ambas formas antes de elegir.
¿Debo usar renta bruta o renta neta para DSCR?
Renta bruta. El DSCR no descuenta vacancia, administración, mantenimiento, o capex. Los prestamistas usan la renta bruta programada dividida entre PITIA. Vacancia y gastos se absorben dentro de tu propio análisis de cash-on-cash — un número separado (y muy importante), pero no parte del cálculo de DSCR que el prestamista correrá.
§ Next stepDSCR Authority es operada por LendCity America.

¿Los números se ven bien?

Cuando tu DSCR califica, el siguiente paso es emparejarte con prestamistas que cierren el trato.

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