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Guía de Préstamo DSCR para Extranjero Nacional

Guía 2026 de DSCR para extranjeros nacionales: califica sin crédito en EE. UU., prestamistas especializados, LTV del 65-75%, formación de LLC estadounidense, FIRPTA y la trampa de impuesto sucesorio que la mayoría pasa por alto.

Actualizado 15 min de lectura
Guía de Préstamo DSCR para Extranjero Nacional

Guía de Préstamo DSCR para Extranjero Nacional

Vives fuera de los Estados Unidos. No tienes número de Seguro Social. Puede que no tengas historial de crédito en EE. UU. Y quieres comprar propiedades de renta en EE. UU. — una estrategia que tiene sentido porque los bienes raíces en EE. UU. siguen siendo, en términos ajustados al riesgo, una de las clases de activos más amigables para inversionistas del mundo desarrollado.

Esta guía es especialmente relevante para hablantes de español que viven en México, América Latina, España y otros países hispanohablantes, muchos de los cuales ya están invirtiendo activamente en bienes raíces en EE. UU. La respuesta, para la mayoría de los inversionistas no residentes, es un préstamo DSCR.

Quién Califica como Prestatario “Extranjero Nacional”

En los préstamos hipotecarios en EE. UU., un extranjero nacional típicamente se define como un prestatario que:

  • No es ciudadano de EE. UU.
  • No tiene tarjeta verde (estatus de residente permanente legal)
  • No reside principalmente en EE. UU.
  • Puede o no tener historial de crédito en EE. UU.

Los prestamistas distinguen tres perfiles con diferentes precios:

Tipo de prestatarioPrima de tasa típicaLTV típico
Extranjero Nacional (FN) puro — vive y trabaja en el extranjero, sin crédito en EE. UU.+1.00–1.50%60-70%
Prestatario ITIN — vive en EE. UU., tiene crédito local+0.25–0.50%75-80%
No residente permanente — visa de trabajo en EE. UU. y historial crediticioPrecios estándar75-80%

Si tu estatus es ambiguo, entrevista a prestamistas en ambas pistas y ve con la que te dé mejor economía.

Prestamistas DSCR que se Especializan en Préstamos para Extranjeros Nacionales

No todos los prestamistas DSCR ofrecen programas para extranjeros nacionales. La lista corta de prestamistas activos en FN a partir de 2026:

  • HomeAbroad — enfocado en extranjeros nacionales, crédito internacional a través de Nova Credit, trabaja con inversionistas de 100+ países
  • A&D Mortgage — programa FN sólido, precios competitivos para prestatarios del Reino Unido/Canadá/Australia/NZ
  • Angel Oak Mortgage Solutions — FN disponible en programas seleccionados, típicamente 65-70% de LTV
  • Griffin Funding — FN disponible en programas seleccionados, sólido en ITIN
  • Defy Mortgage — disponibilidad FN limitada, sólido en programas ITIN
  • OfferMarket — FN disponible en perfiles de trato seleccionados

Requisitos de Calificación: Lo que los Prestamistas Realmente Necesitan

1. Pasaporte Válido

El documento de identificación principal. Debe ser válido por al menos 6 meses después del cierre.

2. Visa de EE. UU. Válida (Generalmente)

La mayoría de los prestamistas requieren un sello de visa válido en tu pasaporte. Las visas aceptables comunes incluyen: B1/B2 turista, ESTA (para ciudadanos de países de exención de visa), H-1B, L-1, E-2, TN, O-1.

3. Reporte de Crédito Internacional

Tres opciones para documentar solvencia crediticia:

  • Nova Credit — traduce reportes de crédito internacionales de ~15 países (UK, Canadá, México, India, Australia, etc.) al formato legible en EE. UU.
  • Experian Global o Equifax Global — reportes de crédito específicos por región
  • Reportes de burós específicos por país traducidos al inglés y notariados

Si tu país no tiene infraestructura de reporte de crédito, la mayoría de los prestamistas dispensarán este requisito a cambio de reservas adicionales, mayor enganche y DSCR más sólido.

4. Reservas

Los requisitos son más altos que para prestatarios de EE. UU.:

  • 6-12 meses de PITIA en una cuenta bancaria en EE. UU., con seasoning de 60-90 días
  • El seasoning en una cuenta bancaria de EE. UU. es importante — el prestamista quiere ver que el dinero ha estado en una cuenta regulada por EE. UU. durante al menos 60 días.

5. Documentación del Origen de los Fondos

Debido a las reglas contra el lavado de dinero (AML) en EE. UU., los prestamistas requerirán un rastro en papel de cada dólar de tu enganche y reservas. Planea 2-4 semanas solo para la aprobación del origen de los fondos.

LTV y Tasa: Los Números que Verás

Tipo de prestatarioLTVPrima de tasa vs. prestatario de EE. UU.
FN estándar65-70%+0.50% a +1.50%
Prestatario de país con crédito sólido (UK, CA, AU, NZ)70-75%+0.50% a +0.75%
FN sin documentación de crédito60-65%+1.00% a +1.50%
Programa ITIN (no FN puro)70-80%+0.25% a +0.75%

En un préstamo de $400,000 al 75% de LTV ($300,000 de monto del préstamo), una prima de tasa del 1.00% es $3,000/año o $90,000 en un plazo de 30 años. Ese es el costo de la suscripción de extranjero nacional.

Estructura de Entidad en EE. UU. para Inversionistas FN

Casi todos los préstamos DSCR de FN cierran en una LLC de EE. UU.. La estructura estándar:

La LLC de EE. UU.

Forma una LLC de un solo miembro o de varios miembros en el estado donde se ubica la propiedad. La LLC necesita su propio EIN (solicita en IRS.gov a través del Formulario SS-4 — nota que las personas no estadounidenses no pueden solicitar en línea y deben enviar por fax o correo el W-7).

El ITIN

Si aún no tienes un ITIN, solicítalo a través del Formulario W-7 junto con tu primera declaración de impuestos en EE. UU. o a través de un Agente de Aceptación Certificado (CAA). Un CAA en tu país puede verificar tu pasaporte sin que necesites enviarlo por correo al IRS. El procesamiento toma 7-11 semanas. Inicia este proceso con anticipación — antes de hacer una oferta.

Operating Agreement

Cada prestamista DSCR requiere un operating agreement, incluso para una LLC de un solo miembro. Un abogado de bienes raíces de EE. UU. puede redactar uno por $500-$1,500. No uses una plantilla genérica en línea para una LLC de propiedad de FN — el acuerdo necesita un lenguaje específico sobre el estatus extranjero del miembro, las elecciones fiscales y la mecánica de distribución.

Abrir una Cuenta Bancaria en EE. UU. de Forma Remota

Necesitas una cuenta bancaria empresarial en EE. UU. antes del cierre. Opciones:

Bancos en línea amigables con remotos:

  • Relay Financial — construido para LLCs, acepta LLCs de un solo miembro de propiedad extranjera, solicitud completamente remota
  • Mercury — banco para startups, fundadores extranjeros admitidos, incorporación remota
  • Wise Business — múltiples divisas, bueno para inversionistas que también necesitan cuentas en GBP/EUR/CAD

Bancos tradicionales en EE. UU.:

  • HSBC Premier International — mejor opción si ya tienes relación HSBC en tu país
  • Chase, Bank of America — generalmente requieren verificación en persona; planea un viaje de 2-3 días a EE. UU.

Abre la cuenta en el nombre de la LLC, usando el EIN de la LLC. Fondéala con una contribución de capital 60-90 días antes de solicitar la hipoteca.

Consideraciones de Divisas

Los préstamos DSCR están denominados en dólares estadounidenses. Tu exposición a divisas está completamente en el lado del capital.

Estrategia práctica de divisas:

  • Abre la cuenta bancaria de EE. UU. primero, luego transfiere fondos en uno o dos giros grandes. Menos transacciones significa menos impactos en el spread de FX.
  • Usa Wise (anteriormente TransferWise) para el giro — típicamente 0.4-0.6% de margen en FX vs. 1.5-3% en bancos tradicionales.
  • Mantén una reserva de amortiguación en USD en lugar de convertir cada mes.

Consideraciones Fiscales: La Parte Difícil

Debes tener un CPA con sede en EE. UU. que se especialice en impuestos internacionales/no residentes — no un generalista.

Presentación de Declaración de Impuestos en EE. UU.

Como persona extranjera que percibe ingresos de renta de origen estadounidense, debes presentar un Formulario 1040-NR (Declaración de Impuestos de Extranjero No Residente) cada año.

Elección de ECI (Ingreso Efectivamente Conectado): Eliges tratar la renta como un negocio o empresa en EE. UU. Esto te permite deducir todos los gastos (intereses hipotecarios, impuestos, seguro, reparaciones, depreciación) y grava el ingreso neto a tasas graduadas de EE. UU. Esta es la elección correcta para prácticamente todos los inversionistas FN. La alternativa — impuesto plano del 30% sobre la renta bruta sin deducciones — es devastadora para la rentabilidad.

FIRPTA: La Retención del 15% en la Venta

Cuando vendes bienes raíces en EE. UU., FIRPTA requiere que el comprador retenga el 15% del precio de venta bruto y lo remita al IRS. Este no es tu impuesto final — es un prepago contra tu responsabilidad real de ganancias de capital.

Ejemplo: Compras una propiedad por $300K, vendes por $400K cinco años después. Retención FIRPTA: $60K van al IRS al cierre. Tu ganancia de capital real puede resultar en un impuesto de $20K. Presentas tu declaración y obtienes un reembolso de $40K — pero estarás sin ese capital durante 4-12 meses mientras se procesa la declaración.

Solicita un Certificado de Retención FIRPTA (Formulario 8288-B) antes del cierre si el impuesto real adeudado será materialmente menor que la retención del 15% — un certificado aprobado puede reducir la retención en el cierre.

El Impuesto Sucesorio (El Grande)

La exención del impuesto sucesorio de EE. UU. para un ciudadano de EE. UU. es $13.6M (2026). Para un extranjero no residente, la exención es solo $60,000. Por encima de eso, la tasa federal del impuesto sucesorio llega hasta el 40%.

Esto significa: si mueres siendo propietario de bienes raíces en EE. UU. por valor de $1,000,000 sin planificación, tus herederos podrían deber $376,000 en impuesto sucesorio federal de EE. UU.

Estrategias de mitigación (todas requieren un abogado fiscal internacional):

  • Estructura de holding con corporación extranjera. Una corporación extranjera (no una LLC) que posee la propiedad en EE. UU. no se considera propiedad de sitio en EE. UU. para efectos del impuesto sucesorio.
  • Fideicomiso extranjero irrevocable. Efecto similar, estructura diferente.
  • Seguro de vida. Una póliza de seguro de propiedad extranjera dimensionada a la exposición al impuesto sucesorio.
  • Estrategia de donaciones. Transferir gradualmente los intereses en EE. UU. a los herederos mediante donaciones.

Este es el error más común de los inversionistas FN: ignorar el impuesto sucesorio. Si tus tenencias de bienes raíces en EE. UU. superarán los $500K, paga los $3K-$10K por un abogado fiscal internacional para estructurar en torno a esto.

Prestatarios de México y América Latina: Consideraciones Específicas

Los hablantes de español que invierten desde México, Colombia, Brasil, Argentina, Chile y otros países latinoamericanos generalmente se encuentran en el Nivel 2 del espectro de prestamistas FN:

Nivel 1 (más fácil): UK, Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Irlanda, Japón, Corea del Sur, Singapur, la mayor parte de Europa Occidental. Crédito internacional vía Nova Credit, precios estándar, 70-75% de LTV disponible.

Nivel 2 (moderado): México, Brasil, India, UAE, Israel, Colombia, Chile, mayor parte de Europa Oriental. Reportes de crédito disponibles pero a veces más difíciles de obtener; espera 65-70% de LTV y prima de tasa FN estándar.

Nivel 3 (más difícil): Países con infraestructura limitada de burós de crédito o donde el cumplimiento de AML es históricamente complicado. Espera 60-65% de LTV, tasas más altas, más documentación de origen de fondos.

Para países del Nivel 2 y 3, ve directamente a prestamistas con experiencia probada en FN (HomeAbroad, A&D) en lugar de buscar ampliamente — ahorrarás semanas de rechazos.

Proceso Paso a Paso para un Trato FN

Meses -3 a -2 (Trabajo previo):

  • Solicita el ITIN (Formulario W-7) si no lo tienes
  • Abre una LLC en EE. UU. en el estado objetivo
  • Solicita el EIN (Formulario SS-4 por fax o correo para personas no estadounidenses)
  • Abre una cuenta bancaria empresarial en EE. UU. (Relay, Mercury o tradicional)
  • Redacta el operating agreement con un abogado de bienes raíces en EE. UU.
  • Contrata a un CPA en EE. UU. que se especialice en clientes internacionales
  • Comienza a buscar prestamistas DSCR activos para FN
  • Obtén un reporte de crédito de Nova Credit o equivalente internacional

Meses -2 a -1 (Fondeo y pre-calificación):

  • Transfiere fondos de enganche y reservas a la cuenta empresarial de EE. UU.
  • Da seasoning a los fondos por mínimo 60-90 días
  • Obtén pre-calificación con 2-3 prestamistas activos para FN
  • Identifica la propiedad, visítala virtualmente (o vuela para el trato correcto)

Mes 0 (Bajo contrato):

  • Ejecuta el contrato de compra en el nombre de la LLC
  • Envía el contrato al prestamista seleccionado
  • Contrata al administrador de propiedades en EE. UU.
  • Ordena el binder de seguro

Meses +1 a +2 (Suscripción hasta cierre):

  • Responde a todas las solicitudes de condiciones del suscriptor dentro de las 24 horas
  • Avalúo y estimado de renta ordenados
  • Documentación del origen de fondos enviada
  • Clear to Close, luego revisión del Closing Disclosure
  • Transfiere fondos de cierre (verifica las instrucciones por teléfono, nunca por correo electrónico)
  • Cierra de forma remota a través del servicio de notario o en un consulado de EE. UU.

Mes +3 en adelante (Post-cierre):

  • Configura la cobranza de renta a través del administrador de propiedades
  • Comienza a hacer pagos mensuales de hipoteca desde la cuenta empresarial de EE. UU.
  • Presenta el 1040-NR con elección de ECI en la temporada de impuestos de fin de año
  • Revisa la estructura del portafolio anualmente con tu abogado fiscal internacional

Errores Comunes de los Inversionistas FN

  1. No abrir la cuenta bancaria de EE. UU. con tiempo. Los fondos necesitan seasoning. Esperar hasta que estés bajo contrato es 30 días tarde.
  2. Ignorar la planificación del impuesto sucesorio. Tu portafolio de $500K+ necesita estructura. Paga al abogado fiscal internacional desde el principio.
  3. Omitir la elección de ECI. El impuesto plano del 30% es devastador. Presenta el 1040-NR con ECI cada año, sin excepciones.
  4. Elegir un CPA generalista. Los CPAs en EE. UU. sin especialización internacional pasan por alto los beneficios de los tratados, aplican incorrectamente la depreciación y olvidan los reportes FBAR/FATCA.
  5. Olvidar el FBAR. Si tus cuentas fuera de EE. UU. superan $10,000 en total en cualquier momento del año, debes presentar el FBAR (Formulario 114). Las penalidades por no presentar son severas.
  6. Escribir ofertas a nombre personal. Costos de reasignación y re-documentación si tienes que reasignar el contrato a la LLC. Escribe la oferta en la LLC desde el primer día.

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Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero nacional obtener un préstamo DSCR sin puntaje de crédito en EE. UU.?

Sí. El producto DSCR es especialmente adecuado para extranjeros nacionales porque califica la propiedad en lugar del historial de crédito personal del prestatario. Los prestamistas especializados — incluyendo HomeAbroad, Angel Oak, A&D Mortgage y otros — aceptan reportes de crédito internacionales (a través de Nova Credit, Experian Global o burós específicos de cada país) o dispensan completamente el historial crediticio a cambio de enganches mayores, más reservas y tasas más altas.

¿Cuál es el LTV típico para un préstamo DSCR de extranjero nacional?

La mayoría de los prestamistas especializados ofrecen 65-70% de LTV (es decir, 30-35% de enganche) en programas estándar de extranjero nacional. Prestatarios del Reino Unido, Canadá, Australia, Nueva Zelanda y ciertos países de la UE con crédito internacional sólido a veces pueden acceder a 75% de LTV. A&D Mortgage y Angel Oak ocasionalmente aprueban el 75% para extranjeros nacionales con patrimonio documentado y ratios DSCR superiores a 1.25.

¿Cuánto más altas son las tasas de DSCR para extranjeros nacionales en comparación con prestatarios de EE. UU.?

Espera una prima de tasa del 0.5% al 1.5% en comparación con un préstamo DSCR de prestatario estadounidense con el mismo perfil de propiedad. La diferencia depende del país de residencia, la calidad de la documentación de crédito, el LTV y el monto del préstamo. Los préstamos por debajo de $250,000 llevan una prima mayor que los préstamos de más de $500,000 porque los costos fijos de origen se distribuyen entre saldos más pequeños.

¿Necesito un ITIN para obtener un préstamo DSCR de extranjero nacional?

Generalmente sí, aunque algunos prestamistas cierran solo con pasaporte y visa. El ITIN (Número de Identificación de Contribuyente Individual) se requiere para presentar declaraciones de impuestos en EE. UU., lo que debes hacer anualmente sobre los ingresos de renta en EE. UU. Solicita el ITIN a través del Formulario W-7, ya sea mediante un agente de aceptación certificado por el IRS en tu país o a través de un CPA con sede en EE. UU. El procesamiento toma 7-11 semanas — empieza temprano.

¿Puedo abrir una cuenta bancaria en EE. UU. de forma remota como extranjero nacional?

Sí. Relay Financial, Wise Business y Mercury aceptan solicitudes remotas de la mayoría de los países con pasaporte y prueba de negocio (el EIN de tu LLC estadounidense). Los bancos tradicionales en EE. UU. generalmente requieren verificación en persona, aunque HSBC Premier y algunos bancos privados ofrecen aperturas remotas para clientes de alto valor neto. Necesitarás la cuenta empresarial de EE. UU. antes del cierre — los prestamistas transfieren tu enganche desde ella y la requieren para los pagos mensuales.

¿Qué es FIRPTA y cómo afecta a los inversionistas extranjeros?

FIRPTA (Ley de Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Raíces) requiere que el comprador retenga el 15% del precio de venta bruto cuando una persona extranjera vende bienes raíces en EE. UU. Esto no es un impuesto — es un prepago contra el impuesto sobre ganancias de capital que realmente deberás. Presentas una declaración de impuestos en EE. UU. para reclamar la diferencia de vuelta. FIRPTA es la sorpresa más común para los inversionistas extranjeros, así que planifícala al modelar tu salida.

¿Pueden los extranjeros nacionales hacer un intercambio 1031?

Sí. El intercambio 1031 es un mecanismo federal de diferimiento de impuestos, por lo que aplica igualmente a inversionistas de EE. UU. y extranjeros en intercambios de propiedad dentro de EE. UU. Todavía necesitas un Intermediario Calificado, las ventanas de identificación de 45 días y cierre de 180 días aplican, y la propiedad de reemplazo debe mantenerse para inversión. Tu CPA en EE. UU. maneja la presentación del formulario 8824.

¿Hay exposición al impuesto sucesorio de la que debo ser consciente?

Sí — y es el riesgo más pasado por alto para los extranjeros nacionales. La exención del impuesto sucesorio de EE. UU. para extranjeros no residentes es solo $60,000 (versus $13.6M para ciudadanos de EE. UU.). Sin planificación, los bienes raíces en EE. UU. de un inversionista extranjero están sujetos a hasta 40% de impuesto sucesorio federal al momento de la muerte. Consulta a un abogado fiscal internacional — esto es trabajo especializado.

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