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Analizador DSCR de Portafolio y Préstamo General
Evalúa tu portafolio de alquiler como un todo. Ve el DSCR combinado, marca propiedades débiles y decide entre un préstamo general y refinanciamientos DSCR individuales.
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Agrega cada renta que tengas. Mira el DSCR por propiedad, el DSCR mezclado del portafolio y si un préstamo global o un refinanciamiento individual es la jugada correcta.
Propiedades (3)
| Etiqueta | Valor | Renta | PITIA | Saldo | P&I | DSCR | LTV | Acciones |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.320 | 71.11% | |||||||
| 1.415 | 70.59% | |||||||
| 1.174 | 70.89% |
Valor total
$960,000
Renta mensual total
$7,475
PITIA total
$5,770
DSCR mezclado
1.295
Renta total / PITIA total
LTV agregado
70.83%
$680,000 deuda / $960,000 valor
Elegibles para refi
3 / 3
DSCR individual ≥ 1.00
Capital
$280,000
Valor − deuda (antes de costos)
Propiedad más débil
Propiedad 3 — SFR Tampa, DSCR 1.174
Por debajo de tus mejores. Revisa precios y gastos operativos.
Propiedad más fuerte
Propiedad 2 — Dúplex Atlanta, DSCR 1.415
Saca capital aquí con un refinanciamiento individual con retiro de efectivo para financiar tu próxima compra.
Tasa global est.
Los programas de portafolio típicamente 25-75 pbs por encima del precio DSCR individual.
Tope LTV (70%)
$672,000
Préstamo máx al 70% LTV agregado
Probablemente califica
Se requiere DSCR de portafolio ≥ 1.20; se requieren ≥ 3 propiedades
- • Programas: CoreVest, A&D Mortgage, LendingOne, Arbor, Velocity — monto mínimo de préstamo agregado típico de $500k
- • Cláusulas de liberación: liberación de propiedad individual al 115-120% del principal pro-rata es común
- • Garantía cruzada: todas las propiedades garantizan toda la deuda
Solo estimaciones. Los términos reales del programa de portafolio varían según el prestamista.
Cotizar mi portafolioDSCR de portafolio vs DSCR individual — qué cambia realmente
Un préstamo DSCR de portafolio (o general) empaqueta múltiples propiedades de alquiler bajo un solo pagaré y suscribe sobre el DSCR combinado del portafolio completo en lugar de propiedad por propiedad. La matemática es simple: suma todas las rentas mensuales, divide entre la suma de todos los PITIA mensuales, y ese es tu DSCR combinado. Una propiedad con DSCR 0.90 que fallaría una suscripción DSCR individual puede aún cerrar si otra propiedad con DSCR 1.40 lleva el promedio combinado por encima del mínimo del prestamista (generalmente 1.20 para programas de portafolio).
Cuándo tiene sentido un préstamo general
Los préstamos generales son la solución correcta para inversionistas que tienen al menos tres situaciones de las siguientes:
- 3+ propiedades listas para refinanciar al mismo tiempo
- Al menos una propiedad que no calificaría individualmente (DSCR sub-1.00)
- Quieren simplificar la administración del préstamo a un solo pago
- Planean retener el portafolio 3+ años sin vender propiedades individuales
- Quieren un monto de préstamo total por encima de $1M (algunos prestamistas requieren blanket)
Los riesgos de la garantía cruzada
La garantía cruzada es la característica que distingue a los préstamos generales — y su mayor riesgo. En un préstamo DSCR individual, una propiedad problemática afecta solo ese préstamo. En un préstamo general, todas las propiedades están en riesgo si el portafolio combinado incumple. Antes de entrar en un préstamo general, evalúa:
- ¿Cuántas propiedades vacías puede absorber el portafolio antes de que el DSCR combinado caiga por debajo del umbral de incumplimiento?
- ¿Tienes suficientes reservas para cubrir múltiples vacantes simultáneas?
- ¿El prestamista tiene una disposición de "curación" que te da tiempo para volver a arrendar antes de que se active el incumplimiento?
Provisiones de liberación — negociar tu salida
La provisión de liberación es el mecanismo por el cual vendes o refinancias una sola propiedad fuera del préstamo general sin pagar el préstamo completo. La estructura estándar del mercado:
- Precio de liberación: 115–125% del capital prorrateado de esa propiedad
- Restricciones de DSCR post-liberación: el DSCR combinado restante debe permanecer por encima del mínimo del prestamista después de la liberación
- Ventana de tiempo: algunos prestamistas prohíben las liberaciones en los primeros 12 meses
Prestamistas de portafolio — quién participa en 2026
El grupo de prestamistas para préstamos generales es más pequeño que para DSCR individuales. Los prestamistas más activos a nivel nacional:
- CoreVest Finance: especialistas en portafolio, mínimo $1M de préstamo, fuertes en el este de EE.UU.
- A&D Mortgage: portafolios más pequeños, acepta desde 3 propiedades, activo en toda la nación
- LendingOne: buena tecnología para portafolios multi-propiedad
- Velocity Mortgage: balance sheet, apetito para portafolios complejos
Próximos pasos
Usa esta calculadora para ver cómo se combina tu portafolio, luego consulta el analizador de penalidad por pago anticipado para cuantificar el costo de salir de tus préstamos individuales existentes. Para explorar el refinanciamiento individual, usa el optimizador de momento de refinanciamiento. Cuando estés listo para obtener cotizaciones reales, ve a encontrar prestamistas.