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Analizador DSCR de Portafolio y Préstamo General
Evalúa tu portafolio de alquiler como un todo. Ve el DSCR combinado, marca propiedades débiles y decide entre un préstamo general y refinanciamientos DSCR individuales.
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Agrega cada renta que tengas. Mira el DSCR por propiedad, el DSCR mezclado del portafolio y si un préstamo global o un refinanciamiento individual es la jugada correcta.
Propiedades (3)
| Etiqueta | Valor | Renta | PITIA | Saldo | P&I | DSCR | LTV | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.320 | 71.11% | |||||||
| 1.415 | 70.59% | |||||||
| 1.174 | 70.89% |
Valor total
$960,000
Renta mensual total
$7,475
PITIA total
$5,770
DSCR mezclado
1.295
Renta total / PITIA total
LTV agregado
70.83%
$680,000 deuda / $960,000 valor
Elegibles para refi
3 / 3
DSCR individual ≥ 1.00
Capital
$280,000
Valor − deuda (antes de costos)
Propiedad más débil
Propiedad 3 — SFR Tampa — DSCR 1.174
Por debajo de tus mejores. Revisa precios y gastos operativos.
Propiedad más fuerte
Propiedad 2 — Dúplex Atlanta — DSCR 1.415
Saca capital aquí con un refinanciamiento individual con retiro de efectivo para financiar tu próxima compra.
Tasa global est.
Los programas de portafolio típicamente 25-75 pbs por encima del precio DSCR individual.
Tope LTV (70%)
$672,000
Préstamo máx al 70% LTV agregado
Probablemente califica
Se requiere DSCR de portafolio ≥ 1.20; se requieren ≥ 3 propiedades
- • Programas: CoreVest, A&D Mortgage, LendingOne, Arbor, Velocity — monto mínimo de préstamo agregado típico de $500k
- • Cláusulas de liberación: liberación de propiedad individual al 115-120% del principal pro-rata es común
- • Garantía cruzada: todas las propiedades garantizan toda la deuda
Solo estimaciones. Los términos reales del programa de portafolio varían según el prestamista.
Cotizar mi portafolioDSCR de portafolio vs DSCR individual — qué cambia realmente
Un préstamo DSCR de portafolio (o general) empaqueta múltiples propiedades de alquiler bajo un solo pagaré y suscribe sobre el DSCR combinado del portafolio completo en lugar de propiedad por propiedad. La matemática es simple: suma todas las rentas mensuales, divide entre la suma de todos los PITIA mensuales, y ese es tu DSCR combinado. Una propiedad con DSCR 0.90 que fallaría una suscripción DSCR individual puede aún cerrar si otra propiedad con DSCR 1.40 lleva el promedio combinado por encima del mínimo del prestamista (generalmente 1.20 para programas de portafolio).
Cuándo tiene sentido un préstamo general
Los préstamos generales son la solución correcta para inversionistas que tienen al menos tres situaciones de las siguientes:
- 3+ propiedades listas para refinanciar al mismo tiempo
- Al menos una propiedad que no calificaría individualmente (DSCR sub-1.00)
- Quieren simplificar la administración del préstamo a un solo pago
- Planean retener el portafolio 3+ años sin vender propiedades individuales
- Quieren un monto de préstamo total por encima de $1M (algunos prestamistas requieren blanket)
Los riesgos de la garantía cruzada
La garantía cruzada es la característica que distingue a los préstamos generales — y su mayor riesgo. En un préstamo DSCR individual, una propiedad problemática afecta solo ese préstamo. En un préstamo general, todas las propiedades están en riesgo si el portafolio combinado incumple. Antes de entrar en un préstamo general, evalúa:
- ¿Cuántas propiedades vacías puede absorber el portafolio antes de que el DSCR combinado caiga por debajo del umbral de incumplimiento?
- ¿Tienes suficientes reservas para cubrir múltiples vacantes simultáneas?
- ¿El prestamista tiene una disposición de "curación" que te da tiempo para volver a arrendar antes de que se active el incumplimiento?
Provisiones de liberación — negociar tu salida
La provisión de liberación es el mecanismo por el cual vendes o refinancias una sola propiedad fuera del préstamo general sin pagar el préstamo completo. La estructura estándar del mercado:
- Precio de liberación: 115–125% del capital prorrateado de esa propiedad
- Restricciones de DSCR post-liberación: el DSCR combinado restante debe permanecer por encima del mínimo del prestamista después de la liberación
- Ventana de tiempo: algunos prestamistas prohíben las liberaciones en los primeros 12 meses
Prestamistas de portafolio — quién participa en 2026
El grupo de prestamistas para préstamos generales es más pequeño que para DSCR individuales. Los prestamistas más activos a nivel nacional:
- CoreVest Finance: especialistas en portafolio, mínimo $1M de préstamo, fuertes en el este de EE.UU.
- A&D Mortgage: portafolios más pequeños, acepta desde 3 propiedades, activo en toda la nación
- LendingOne: buena tecnología para portafolios multi-propiedad
- Velocity Mortgage: balance sheet, apetito para portafolios complejos
Próximos pasos
Usa esta calculadora para ver cómo se combina tu portafolio, luego consulta el analizador de penalidad por pago anticipado para cuantificar el costo de salir de tus préstamos individuales existentes. Para explorar el refinanciamiento individual, usa el optimizador de momento de refinanciamiento. Cuando estés listo para obtener cotizaciones reales, ve a encontrar prestamistas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un préstamo DSCR general (blanket loan)?
Un préstamo DSCR general (también llamado préstamo DSCR de portafolio) financia múltiples propiedades de alquiler bajo un solo préstamo y un solo pagaré. Todas las propiedades están cruzadas como garantía — lo que significa que cada una asegura la deuda total — y el préstamo se suscribe sobre el DSCR agregado/combinado del portafolio en lugar de por propiedad.
¿En qué difiere el DSCR de portafolio del DSCR individual?
Los préstamos DSCR individuales suscriben cada propiedad según su propia renta vs PITIA. El DSCR de portafolio/general suma la renta total del portafolio y divide entre el PITIA total para obtener un DSCR combinado. Esto permite que una propiedad fuerte sostenga a una débil — una propiedad con DSCR 1.50 junto con una de DSCR 0.90 puede combinarse a 1.20, que califica aunque la propiedad de 0.90 fallaría por sí sola.
¿Cuándo debo usar un préstamo general vs préstamos individuales?
Los préstamos generales tienen sentido cuando tienes 3+ propiedades, quieres cerrar una transacción en lugar de muchas, y tienes al menos una propiedad que no calificaría individualmente. Los préstamos individuales son mejores cuando quieres la flexibilidad de vender o refinanciar propiedades de forma independiente — los préstamos generales tienen provisiones de liberación pero cuestan dinero.
¿Qué es la garantía cruzada?
La garantía cruzada significa que cada propiedad del préstamo general asegura la deuda total. Si incumples, el prestamista puede ejecutar en todas ellas. Este es el riesgo principal de los préstamos de portafolio: una propiedad con mal inquilino o vacante que destruye tu DSCR combinado pone en riesgo todo el portafolio.
¿Qué son las provisiones de liberación?
Las provisiones de liberación te permiten vender o refinanciar propiedades individuales fuera del préstamo general sin pagar el préstamo completo. La liberación típica es 115–120% del capital prorrateado: si una propiedad representa el 25% del saldo general, pagas el 115% del 25% = 28.75% del saldo del préstamo para liberarla. Negocia esto en la originación.
¿Cuál es el tamaño mínimo de portafolio para un préstamo general?
La mayoría de los programas DSCR de portafolio requieren un mínimo de 3–5 propiedades y un monto de préstamo agregado de $500,000 a $750,000. Por debajo de eso, es mejor con préstamos DSCR individuales. CoreVest, A&D, LendingOne y Velocity son los prestamistas de portafolio más activos en 2026.
¿Puedo agregar propiedades a un préstamo general existente?
La mayoría de los préstamos generales no permiten agregar propiedades después del cierre — cerrarías un nuevo préstamo general o agregarías préstamos DSCR individuales. Algunos prestamistas ofrecen líneas de crédito (LOC) de portafolio que funcionan como una línea de crédito asegurada por el portafolio, permitiéndote retirar para nuevas adquisiciones.