Financiero
Reservas para préstamos DSCR: Guía completa de requisitos 2026
Guía completa sobre los requisitos de reservas en préstamos DSCR. Base de 2 meses de PITIA, escalas por tamaño de préstamo, tipos de activos aceptables y reglas de verificación.
Los requisitos de reservas son el factor más silencioso pero letal en un préstamo DSCR. Usted ha reunido el pago inicial, bloqueado la tasa, y el suscriptor vuelve pidiendo 6 meses de PITIA en reservas — además del pago inicial. Ignorar este detalle arruina la planificación del efectivo necesario para el cierre.
Respuesta rápida: Presupueste 2 meses de PITIA en reservas para un préstamo DSCR estándar, escalando a 6-12 meses para préstamos grandes ($1.5M+) o prestatarios extranjeros. Las reservas deben estar en cuentas elegibles, temporalizadas 60 días y verificadas al cierre.
¿Qué son exactamente las “reservas”?
Las reservas son fondos líquidos (o casi líquidos) que debe tener restantes después del cierre — después de pagar el enganche y los costos de cierre. El prestamista mide las reservas en meses de PITIA:
PITIA = Principal + Intereses + Impuestos (Taxes) + Seguro (Insurance) + Cuotas de Asociación (Association dues / HOA)
Ejemplo:
- P+I en préstamo de $300K al 7.25%: $2,047
- Impuesto a la propiedad (1.5% anual ÷ 12): $500
- Seguro de riesgo ($1,800 anual ÷ 12): $150
- HOA: $45
- PITIA mensual: $2,742
2 meses de reservas = $5,484 en cuentas elegibles después del cierre. 6 meses de reservas = $16,452.
Requisito base: 2 meses de PITIA
El estándar del mercado para préstamos DSCR es 2 meses de PITIA en la propiedad sujeto. Esto aplica para la mayoría de los préstamos:
- Monto del préstamo inferior a $1.5M
- Perfil crediticio estándar (680+ FICO)
- Prestatario doméstico
- Unifamiliar, 2-4 unidades o condo garantizable
- DSCR estándar (1.0+)
Requisitos de reservas por tamaño de préstamo
| Monto del Préstamo | Requisito Típico de Reservas |
|---|---|
| Menos de $150K | 2 meses (algunos prestamistas 3) |
| $150K – $500K | 2 meses |
| $500K – $1M | 2-3 meses |
| $1M – $1.5M | 3-6 meses |
| $1.5M – $2.5M | 6 meses |
| $2.5M – $5M | 6-12 meses |
| $5M+ | 12+ meses (negociado por cartera) |
Punto clave: En el umbral de $1.5M, las reservas a menudo se triplican (2 meses → 6 meses). En un préstamo de $1.8M con $12,000 de PITIA, eso son $72,000 en reservas — un elemento de filtrado significativo al escalar portafolios.
Reservas por cada propiedad financiada adicional
Si ya posee propiedades de inversión financiadas, la mayoría de los prestamistas DSCR añaden 1-3 meses de PITIA por propiedad adicional a su requisito de reservas.
| Número de Propiedades Financiadas Adicionales | Reservas Añadidas por Propiedad |
|---|---|
| 1-2 | 1 mes de PITIA cada una |
| 3-5 | 1-2 meses de PITIA cada una |
| 6-9 | 2 meses de PITIA cada una |
| 10+ | 2-3 meses de PITIA cada una |
Ejemplo: Está comprando una nueva propiedad con $2,500/mes de PITIA. Ya posee 4 propiedades con un promedio de $2,000/mes de PITIA cada una. Reservas de la propiedad sujeto: 2 × $2,500 = $5,000. Propiedad adicional: 4 × 1 × $2,000 = $8,000. Total de reservas necesarias: $13,000.
Requisitos para extranjeros no residentes e ITIN
| Perfil del Prestatario | Requisito de Reservas |
|---|---|
| Prestatario ITIN con crédito en EE.UU. | 6 meses de PITIA |
| Prestatario ITIN sin crédito en EE.UU. | 6-12 meses de PITIA |
| Extranjero no residente con activos en EE.UU. | 6-9 meses de PITIA |
| Extranjero puro | 9-12 meses de PITIA |
| Extranjero en LLC con co-prestatario residente | 6 meses de PITIA |
Las reservas de extranjeros típicamente deben estar en una cuenta bancaria en EE.UU. — la mayoría de los prestamistas no aceptan reservas en bancos extranjeros. Planifique trasladar los fondos a una cuenta estadounidense 60-90 días antes del cierre.
Qué cuenta como reservas: tipos de activos elegibles
| Tipo de Activo | Porcentaje Contado |
|---|---|
| Cuentas corrientes y de ahorros personales | 100% |
| Certificados de depósito (sin restricciones) | 100% |
| Cuentas de corretaje / inversión gravable | 60-70% |
| Fondos mutuos | 70% |
| 401(k), 403(b), IRA Tradicional | 60% del saldo adquirido |
| Roth IRA | 60-70% |
| Criptomonedas | 0-60% (varía por prestamista) |
| Cuentas comerciales (100% propietario) | 100% |
| Cuentas comerciales (50-99% propietario) | 50-70% |
Activos que NO cuentan como reservas
- Fondos de regalo. Pueden financiar el enganche, pero no las reservas.
- Ingresos de ventas pendientes. No cuentan hasta que la venta cierre y los fondos estén en su cuenta.
- Retiros de HELOC. Un HELOC es crédito disponible, no reservas.
- Ingresos del cash-out del préstamo sujeto. No puede usar el efectivo que está extrayendo para satisfacer el requisito de reservas del mismo préstamo.
- Efectivo en mano. Nunca es contado.
Proceso de verificación
- Dos estados de cuenta más recientes para cada cuenta listada en su solicitud.
- Los estados deben mostrar: nombre del titular, nombre de la institución, número de cuenta y saldos finales.
- Temporización de 60 días — los fondos deben haber estado en la cuenta durante dos ciclos de estados mensuales.
- Cualquier depósito superior al 25% de su ingreso bruto mensual genera una solicitud de documentación de origen.
Consejo práctico: Mueva todos los fondos de reservas a las cuentas que planea verificar al menos 90 días antes de solicitar. Esto le proporciona estados de cuenta limpios y temporizados sin problemas de documentación.
Estrategias para satisfacer los requisitos de reservas
Consolide antes de solicitar
Si sus activos están dispersos en 8 cuentas, considere consolidar en 2-3 cuentas bien documentadas 90 días antes de solicitar.
Pre-liquide activos complicados
Si está contando con criptomonedas o acciones privadas, liquídelos en una cuenta corriente/ahorro 60-90 días antes. Eliminará dolores de cabeza de documentación de origen.
Use cuentas de jubilación como amortiguador
Las cuentas de jubilación cuentan al 60-70%, por lo que $100,000 en un 401(k) = $60,000-$70,000 en reservas. No necesita liquidar realmente el 401(k); solo necesita documentar su existencia y saldo.
Evite transferencias en los 60 días previos a la solicitud
Mover $50,000 de una de sus cuentas a otra generará una solicitud de documentación de origen del depósito. Detenga las transferencias internas 60+ días antes.
Escenarios de reservas: ejemplos trabajados
Escenario 1: Propiedad individual, prestatario estándar
- Préstamo: $275,000 en SFR de $400K | PITIA: $2,500/mes
- Reservas requeridas: 2 × $2,500 = $5,000
Escenario 2: Inversor de cartera comprando su 6ta propiedad
- Nuevo PITIA: $3,800/mes | 5 propiedades existentes con promedio $2,200/mes
- Reservas del sujeto: 2 × $3,800 = $7,600
- Adicionales: 5 × 1 × $2,200 = $11,000
- Total: $18,600
Escenario 3: Préstamo de $2.2M en propiedad de lujo
- PITIA: $18,000/mes | Reservas requeridas: 6 × $18,000 = $108,000
Escenario 4: Extranjero no residente comprando su primera propiedad en EE.UU.
- Préstamo: $500,000 | PITIA: $4,800/mes | Reservas requeridas: 9 × $4,800 = $43,200
- Deben estar en cuenta bancaria en EE.UU.
Esta guía es contenido educativo de DSCR Authority, no asesoramiento hipotecario. Confirme todos los requisitos con un originador de hipotecas con licencia.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de reservas requieren los prestamistas DSCR?
El requisito base de reservas DSCR es 2 meses de PITIA en la propiedad sujeto. Los préstamos superiores a $1.5M típicamente requieren 6 meses; los superiores a $2.5M requieren 6-12 meses. Los prestatarios extranjeros no residentes e ITIN enfrentan 6-12 meses independientemente del tamaño del préstamo. Algunos prestamistas añaden 1-3 meses de reservas por cada propiedad financiada adicional que posea.
¿Qué cuenta como reservas en un préstamo DSCR?
Las reservas aceptables incluyen: cuentas corrientes y de ahorros (100% del saldo), cuentas de corretaje e inversiones gravables (60-70% del valor de mercado), cuentas de jubilación como 401(k) e IRA (típicamente 60% del saldo adquirido), cuentas comerciales donde el prestatario tiene acceso (generalmente 50-100% según el % de propiedad).
¿Qué NO cuenta como reservas?
Los fondos de regalo no pueden servir como reservas. Los ingresos de ventas pendientes no cuentan hasta que se cierre la venta. Los retiros de HELOC no cuentan (son deuda, no reservas). El efectivo en mano ('debajo del colchón') nunca cuenta.
¿Las reservas necesitan estar temporalizadas?
La mayoría de los prestamistas DSCR requieren que las reservas estén temporalizadas durante al menos 60 días — dos ciclos consecutivos de estados de cuenta mensuales mostrando los fondos en el mismo saldo. Los depósitos grandes dentro de la ventana de 60 días requieren documentación de origen.
¿Puedo usar cuentas de jubilación para las reservas DSCR?
Sí, pero con un recorte. La mayoría de los prestamistas DSCR cuentan las cuentas de jubilación adquiridas (401(k), IRA, Roth IRA) al 60% del saldo actual — considerando las penalidades por retiro anticipado e impuestos. Se requieren los estados de cuenta de los 2 meses más recientes.
¿Cómo se verifican las reservas al cierre?
Los prestamistas DSCR requieren los 2 estados de cuenta mensuales más recientes para cada cuenta de activos listada en su solicitud. Los estados deben mostrar el nombre del titular, nombre de la institución, número de cuenta y saldos finales. Cualquier depósito superior al 25% del ingreso bruto mensual típicamente genera una solicitud de documentación de origen.
¿Cuál es la diferencia entre reservas y pago inicial?
El pago inicial se paga al vendedor en el cierre y desaparece. Las reservas son los fondos que le quedan DESPUÉS del cierre — permanecen en su cuenta, verificados por el prestamista. Son su colchón para vacantes, reparaciones o ciclos de inquilinos difíciles.