Reservas para préstamos DSCR: Guía completa de requisitos 2026

Los requisitos de reservas son el factor más silencioso pero letal en un préstamo DSCR. Usted ha reunido el pago inicial, bloqueado la tasa, y el suscriptor vuelve pidiendo 6 meses de PITIA en reservas — además del pago inicial. Ignorar este detalle arruina la planificación del efectivo necesario para el cierre.

Respuesta rápida: Presupueste 2 meses de PITIA en reservas para un préstamo DSCR estándar, escalando a 6-12 meses para préstamos grandes ($1.5M+) o prestatarios extranjeros. Las reservas deben estar en cuentas elegibles, temporalizadas 60 días y verificadas al cierre.

¿Qué son exactamente las “reservas”?

Las reservas son fondos líquidos (o casi líquidos) que debe tener restantes después del cierre — después de pagar el enganche y los costos de cierre. El prestamista mide las reservas en meses de PITIA:

PITIA = Principal + Intereses + Impuestos (Taxes) + Seguro (Insurance) + Cuotas de Asociación (Association dues / HOA)

Ejemplo:

• P+I en préstamo de $300K al 7.25%: $2,047
• Impuesto a la propiedad (1.5% anual ÷ 12): $500
• Seguro de riesgo ($1,800 anual ÷ 12): $150
• HOA: $45
• PITIA mensual: $2,742

2 meses de reservas = $5,484 en cuentas elegibles después del cierre. 6 meses de reservas = $16,452.

Requisito base: 2 meses de PITIA

El estándar del mercado para préstamos DSCR es 2 meses de PITIA en la propiedad sujeto. Esto aplica para la mayoría de los préstamos:

• Monto del préstamo inferior a $1.5M
• Perfil crediticio estándar (680+ FICO)
• Prestatario doméstico
• Unifamiliar, 2-4 unidades o condo garantizable
• DSCR estándar (1.0+)

Requisitos de reservas por tamaño de préstamo

Punto clave: En el umbral de $1.5M, las reservas a menudo se triplican (2 meses → 6 meses). En un préstamo de $1.8M con $12,000 de PITIA, eso son $72,000 en reservas — un elemento de filtrado significativo al escalar portafolios.

Reservas por cada propiedad financiada adicional

Si ya posee propiedades de inversión financiadas, la mayoría de los prestamistas DSCR añaden 1-3 meses de PITIA por propiedad adicional a su requisito de reservas.

Ejemplo: Está comprando una nueva propiedad con $2,500/mes de PITIA. Ya posee 4 propiedades con un promedio de $2,000/mes de PITIA cada una. Reservas de la propiedad sujeto: 2 × $2,500 = $5,000. Propiedad adicional: 4 × 1 × $2,000 = $8,000. Total de reservas necesarias: $13,000.

Requisitos para extranjeros no residentes e ITIN

Las reservas de extranjeros típicamente deben estar en una cuenta bancaria en EE.UU. — la mayoría de los prestamistas no aceptan reservas en bancos extranjeros. Planifique trasladar los fondos a una cuenta estadounidense 60-90 días antes del cierre.

Qué cuenta como reservas: tipos de activos elegibles

Activos que NO cuentan como reservas

• Fondos de regalo. Pueden financiar el enganche, pero no las reservas.
• Ingresos de ventas pendientes. No cuentan hasta que la venta cierre y los fondos estén en su cuenta.
• Retiros de HELOC. Un HELOC es crédito disponible, no reservas.
• Ingresos del cash-out del préstamo sujeto. No puede usar el efectivo que está extrayendo para satisfacer el requisito de reservas del mismo préstamo.
• Efectivo en mano. Nunca es contado.

Proceso de verificación

• Dos estados de cuenta más recientes para cada cuenta listada en su solicitud.
• Los estados deben mostrar: nombre del titular, nombre de la institución, número de cuenta y saldos finales.
• Temporización de 60 días — los fondos deben haber estado en la cuenta durante dos ciclos de estados mensuales.
• Cualquier depósito superior al 25% de su ingreso bruto mensual genera una solicitud de documentación de origen.

Consejo práctico: Mueva todos los fondos de reservas a las cuentas que planea verificar al menos 90 días antes de solicitar. Esto le proporciona estados de cuenta limpios y temporizados sin problemas de documentación.

Estrategias para satisfacer los requisitos de reservas

Consolide antes de solicitar

Si sus activos están dispersos en 8 cuentas, considere consolidar en 2-3 cuentas bien documentadas 90 días antes de solicitar.

Pre-liquide activos complicados

Si está contando con criptomonedas o acciones privadas, liquídelos en una cuenta corriente/ahorro 60-90 días antes. Eliminará dolores de cabeza de documentación de origen.

Use cuentas de jubilación como amortiguador

Las cuentas de jubilación cuentan al 60-70%, por lo que $100,000 en un 401(k) = $60,000-$70,000 en reservas. No necesita liquidar realmente el 401(k); solo necesita documentar su existencia y saldo.

Evite transferencias en los 60 días previos a la solicitud

Mover $50,000 de una de sus cuentas a otra generará una solicitud de documentación de origen del depósito. Detenga las transferencias internas 60+ días antes.

Escenarios de reservas: ejemplos trabajados

Escenario 1: Propiedad individual, prestatario estándar

• Préstamo: $275,000 en SFR de $400K | PITIA: $2,500/mes
• Reservas requeridas: 2 × $2,500 = $5,000

Escenario 2: Inversor de cartera comprando su 6ta propiedad

• Nuevo PITIA: $3,800/mes | 5 propiedades existentes con promedio $2,200/mes
• Reservas del sujeto: 2 × $3,800 = $7,600
• Adicionales: 5 × 1 × $2,200 = $11,000
• Total: $18,600

Escenario 3: Préstamo de $2.2M en propiedad de lujo

• PITIA: $18,000/mes | Reservas requeridas: 6 × $18,000 = $108,000

Escenario 4: Extranjero no residente comprando su primera propiedad en EE.UU.

• Préstamo: $500,000 | PITIA: $4,800/mes | Reservas requeridas: 9 × $4,800 = $43,200
• Deben estar en cuenta bancaria en EE.UU.

Esta guía es contenido educativo de DSCR Authority, no asesoramiento hipotecario. Confirme todos los requisitos con un originador de hipotecas con licencia.

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