Financiero
Costos de cierre del préstamo DSCR: Lo que los inversores realmente pagan en 2026
Guía línea por línea de los costos de cierre del préstamo DSCR. Rangos en dólares reales para préstamos de $100K, $250K, $500K y $1M, además de consejos para comparar y reducir comisiones.
Los costos de cierre del préstamo DSCR son uno de los rincones menos documentados del mercado no-QM. Esta guía desglosa cada línea que verá en una Divulgación de Cierre del préstamo DSCR, con rangos reales en dólares para préstamos de $100K, $250K, $500K y $1M.
Respuesta rápida: Espere costos totales de cierre del 3-6% del monto del préstamo en un préstamo DSCR, y la mayoría de los prestatarios pagando 4-5%. En un préstamo de $300,000, eso son aproximadamente $12,000-$18,000 total, incluyendo escrow y elementos prepagados.
Cómo se comparan los costos de cierre del DSCR con los convencionales
Los préstamos DSCR son productos no-QM de propósito comercial. A diferencia de los préstamos de inversión convencionales de Fannie Mae o Freddie Mac — que limitan la originación a aproximadamente 1 punto y siguen estrictas reglas de tolerancia TRID — los prestamistas DSCR ponen precio como papel comercial especializado. Eso significa:
- Mayor originación (típicamente 1-2 puntos vs. 0.5-1 en convencional)
- Honorarios discrecionales de suscripción y procesamiento ($595-$1,495 y $495-$995 respectivamente)
- Tarifas de titulación en entidad (0.125-0.25% cuando el título se mantiene en una LLC)
- Facturas de tasación más grandes en propiedades de 2-4 unidades y uso mixto
La regla general del 4-5% (y cuándo se rompe)
Como marco aproximado, presupueste:
| Monto del préstamo | Costos de cierre típicos (%) | Costos de cierre típicos ($) |
|---|---|---|
| $100,000 | 6.0-8.0% | $6,000-$8,000+ |
| $250,000 | 4.5-5.5% | $11,250-$13,750 |
| $500,000 | 4.0-5.0% | $20,000-$25,000 |
| $1,000,000 | 3.5-4.5% | $35,000-$45,000 |
El porcentaje se comprime a medida que el préstamo crece. Eso se debe a que aproximadamente $3,500-$6,000 de los costos de cierre son en dólares fijos independientemente del tamaño del préstamo (suscripción, procesamiento, tasación, búsqueda de título, registro, liquidación).
Desglose de costos de cierre línea por línea
Honorarios del prestamista
Puntos de originación / honorario del prestamista
Rango típico: 0.5-2.0 puntos (0.5-2.0% del monto del préstamo).
Este es el ingreso del prestamista por el préstamo. La mayoría de los prestatarios DSCR pagan 1.0-1.5 puntos.
| Tamaño del préstamo | 0.5 punto | 1 punto | 1.5 puntos | 2 puntos |
|---|---|---|---|---|
| $100,000 | $500 | $1,000 | $1,500 | $2,000 |
| $250,000 | $1,250 | $2,500 | $3,750 | $5,000 |
| $500,000 | $2,500 | $5,000 | $7,500 | $10,000 |
Puntos de descuento (Opcionales)
Rango típico: 0-3 puntos de descuento.
Opcionales — los paga para bajar su tasa. Un punto de descuento típicamente baja la tasa un 0.20-0.30% en un préstamo DSCR.
Tarifa de suscripción
Rango típico: $595-$1,495 (más común: $995-$1,295).
Cubre la labor de suscripción del prestamista. Esta es una tarifa en dólares fijos — el mismo $1,000 ya sea que el préstamo sea $100K o $1M.
Tarifa de procesamiento
Rango típico: $495-$995.
Cubre la configuración del préstamo, ingreso de documentos y coordinación. A menudo exenta o incluida en la suscripción en prestamistas de estilo mayorista. Si ve tanto $995 de suscripción como $995 de procesamiento, negocie — eso es $1,990 que a menudo puede reducirse a $1,295 combinados.
Honorarios de terceros
Tasación
Las tasaciones dependen del tipo de propiedad:
| Tipo de propiedad | Costo típico de tasación |
|---|---|
| Unifamiliar de alquiler (SFR) | $550-$1,200 |
| 2-4 unidades (con Formulario 1007/1025) | $1,500-$3,500 |
| Multifamiliar pequeño de 5-10 unidades | $2,500-$5,000 |
| Propiedad rural o compleja | +$200-$500 en tarifa de complejidad |
Seguro de título
Póliza del prestamista: 0.5-1.0% del precio de compra (los refinanciamientos usan el monto del préstamo). Póliza del propietario (opcional pero recomendada): 0.3-0.5% adicional.
El seguro de título está fuertemente regulado por el estado. Solicite una tasa de emisión simultánea cuando compre tanto la póliza del prestamista como la del propietario juntas — esto típicamente ahorra el 20-40% en la póliza del propietario.
Honorario de liquidación / escrow / cierre
Rango típico: $500-$1,500.
La tarifa para conducir el cierre. En estados de escrow (CA, AZ, NV, WA, OR), esto va a la compañía de escrow. En estados de abogados (GA, FL, SC, NC, MA, NY), el honorario del abogado reemplaza o duplica parcialmente esta línea.
Impuestos de transferencia / sellos documentales
| Estado (ejemplos) | Impuesto de transferencia (típico) |
|---|---|
| Texas, Mississippi | Ninguno |
| Florida | 0.70% (sellos en escritura) + 0.35% (sellos en hipoteca) |
| Pennsylvania | 1.0% estatal + hasta 1.0% local |
| Nueva York | 0.4% estatal + hasta 1.425% NYC |
| Washington | 1.28% estatal + hasta 0.5% local |
Escrow y elementos prepagados
Esta es donde los prestatarios se sorprenden — estas no son “comisiones”, pero afectan su efectivo al cierre de la misma manera.
Interés prepagado
Intereses desde su fecha de cierre hasta finales de mes. Siempre cierre a finales de mes para reducir los intereses prepagados en una compra.
Escrow de impuestos sobre la propiedad
Los prestamistas típicamente cobran 2-6 meses de impuestos sobre la propiedad al cierre.
Seguro prepagado (Primer año + reserva de escrow)
Los prestamistas requieren 12 meses de seguro de riesgo pagados por adelantado más 2-3 meses de reserva de escrow.
Exención de escrow en DSCR
La mayoría de los prestamistas DSCR permiten exenciones de escrow al 75% LTV o menos por un aumento de tasa del 0.125-0.25% (o una tarifa fija de $500-$1,500).
Ejemplo: Pila completa de costos de cierre en una compra DSCR de $300K
Escenario: precio de compra de $450K, préstamo de $300K (67% LTV), SFR en Florida, FICO 720, titulación en LLC.
| Categoría | Importe |
|---|---|
| Originación (1 punto) | $3,000 |
| Suscripción | $1,295 |
| Procesamiento | $795 |
| Tarifa de titulación LLC | $750 |
| Tasación | $675 |
| Informe de crédito | $95 |
| Certificación de inundación | $25 |
| Servicio fiscal | $95 |
| Título — póliza del prestamista | $2,250 |
| Título — póliza del propietario (emisión simultánea) | $1,125 |
| Búsqueda de título | $350 |
| Tarifa de liquidación | $850 |
| Tarifas de registro | $180 |
| Sellos documentales FL en escritura (0.70%) | $3,150 |
| Sellos documentales FL en hipoteca (0.35%) | $1,050 |
| Impuesto intangible FL (0.20%) | $600 |
| 12 meses de seguro + reserva 2 meses | $2,100 |
| Escrow de impuestos sobre la propiedad (4 meses) | $2,000 |
| Interés prepagado (~15 días) | $950 |
| Tarifas de transferencia (2x) | $80 |
| TOTAL COSTOS DE CIERRE | $21,415 |
Eso es 4.76% del monto del préstamo — firmemente en el rango típico del 4-5%. Observe cómo los sellos documentales de Florida solos añaden $4,800 (1.07% de la compra) — en Texas sin impuesto de transferencia, la misma operación cierra por ~$16,500 (3.67%).
Señales de alerta: Comisiones que deberían hacerle salir
- Tarifa de solicitud superior a $750. Los prestamistas DSCR legítimos cobran $0-$500 (a menudo reembolsable al cierre).
- ‘Procesamiento’ Y ‘Administración’ Y ‘Preparación de documentos’ acumuladas. Eso es triple cobro por labor del prestamista.
- Comisiones basura sin nombre del proveedor. Cada tarifa de terceros debe tener un proveedor.
- Prima de seguro de título por encima de la tarifa registrada en el estado.
- Comisiones de ‘extensión de bloqueo’ en el bloqueo inicial. No se paga para extender un bloqueo que acaba de abrir.
Esta guía es contenido editorial de DSCR Authority y no es asesoramiento de préstamos, legal ni fiscal. Las tarifas varían por prestamista, estado, tipo de propiedad y tamaño del préstamo. Confirme todos los honorarios con un originador de hipotecas con licencia.
Sigue explorando
Siguientes pasos seleccionados — ya sea para profundizar en el tema, comparar alternativas o analizar los números.
Sigue leyendo
Más guías sobre esta área de los préstamos DSCR.
- Guía
Penalidades por pago anticipado en préstamos DSCR: Estructuras, matemática y cómo negociar
Guía completa sobre penalidades por pago anticipado (PPP) en préstamos DSCR: estructuras 5/4/3/2/1, matemática para decidir si…
- Guía
Pago inicial y LTV del préstamo DSCR: Cuánto necesita realmente
Guía completa sobre el pago inicial y los requisitos de LTV en préstamos DSCR. Cuadrículas por puntaje crediticio, ajustes de…
- Guía
Requisitos de reservas para préstamos DSCR: ¿Cuánto efectivo necesita después del cierre?
Guía completa sobre los requisitos de reservas en préstamos DSCR. Base de 2 meses de PITIA, escalas por tamaño de préstamo, tipos…
- Guía
Requisitos de puntaje crediticio para préstamos DSCR: Guía completa de niveles
Guía completa sobre puntajes crediticios para préstamos DSCR. Mínimo 620, estándar 680, preferido 720/740, élite 780+. Impacto en…
- Guía
Tasas de préstamos DSCR explicadas: Por qué son más altas, qué las impulsa y cómo comparar
Por qué las tasas DSCR son 100-150 bps por encima del convencional, la cuadrícula completa de LLPA (FICO, LTV, DSCR, tipo de…
Aplícalo a un préstamo real
- Tipo de préstamo
Préstamo DSCR de Compra: Guía Completa 2026 para Inversionistas
Todo lo que los inversionistas inmobiliarios necesitan saber sobre el préstamo DSCR de compra: límites de LTV, requisitos de…
- Tipo de préstamo
Refinanciamiento DSCR de Tasa y Plazo: Guía 2026
Use un refinanciamiento DSCR de tasa y plazo para bajar su tasa, salir de una ventana de prepago, o cambiar ARM a fijo. LTV,…
Calcula los números
Herramientas interactivas gratuitas para analizar tu trato.
- Herramienta interactiva
Calculadora de Ratio DSCR
Calcula tu DSCR en segundos y ve si aprueba o no por nivel de prestamista.
- Herramienta interactiva
Estimador de Calificación DSCR
Estima tu rango de tasa, límite de LTV y probabilidad de aprobación antes de aplicar.
- Herramienta interactiva
Analizador de Penalización por Pago Anticipado
Modela PPPs escalonados y calcula el punto de equilibrio de un buydown sin PPP.
- Tasas en vivo
Tasas de Préstamos DSCR Hoy
Rangos de tasas DSCR en vivo por nivel de crédito, LTV y tipo de producto.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el costo de cierre promedio de un préstamo DSCR?
Los costos de cierre del préstamo DSCR típicamente oscilan entre 3-6% del monto del préstamo, siendo el 4-5% el rango más común. En un préstamo de $300,000, espere $12,000-$18,000 en costos totales de cierre, incluyendo originación, título, tasación, registro, escrow y elementos prepagados.
¿Son más altos los costos de cierre del préstamo DSCR que los convencionales?
Sí, ligeramente. Los préstamos DSCR promedian 0.5-1.5 puntos porcentuales más altos en costos totales de cierre que los préstamos convencionales de inversión de Fannie/Freddie. Los puntos de originación son típicamente más grandes (1-2 puntos vs. 0.5-1 punto), y los préstamos titulados en entidades añaden una tarifa de titulación.
¿Puedo incluir los costos de cierre en un préstamo DSCR?
En un refinanciamiento, sí — los costos y comisiones pueden financiarse en el nuevo préstamo hasta el límite de LTV del prestamista. En una compra, no puede incluir los costos de cierre en el préstamo, pero puede negociar concesiones del vendedor (típicamente limitadas al 2-6% del precio de compra dependiendo del LTV) y solicitar créditos del prestamista a cambio de una tasa ligeramente más alta.
¿Cuánto cuestan el seguro de título y los honorarios de liquidación?
El seguro de título en una compra de inversión típicamente oscila entre 0.5-1% del precio de compra (póliza del prestamista) más una póliza del propietario opcional. Los honorarios de liquidación/escrow son de $500-$1,500 dependiendo del estado.
¿Pago más costos de cierre si titulo en una LLC?
Usualmente sí — la mayoría de los prestamistas DSCR cobran una tarifa de titulación del 0.125-0.25% del monto del préstamo (o una tarifa fija de $500-$1,500) para cierres en entidades para cubrir la revisión legal adicional de los acuerdos operativos, certificados de buena reputación y documentación EIN.
¿Qué señales de alerta debería buscar en los honorarios del préstamo DSCR?
Señales de alerta incluyen: tarifa de solicitud superior a $750, comisiones de 'procesamiento' Y 'administración' Y 'preparación de documentos' acumuladas (triple cobro por labor del prestamista), comisiones de terceros sin nombre de proveedor, prima de seguro de título por encima de la tarifa registrada en el estado.
¿Los costos de cierre del DSCR son más bajos en el refinanciamiento que en la compra?
Generalmente sí. Los refinanciamientos no tienen impuesto de transferencia sobre la escritura (solo registro de hipoteca), a menudo califican para créditos de reemisión de seguro de título (ahorro del 20-40%) y no tienen comisiones del vendedor. Los refinanciamientos típicamente cierran 0.5-1.0% más baratos que las compras.
¿Qué es una concesión del vendedor y cómo me ayuda con los costos de cierre del DSCR?
Una concesión del vendedor es una contribución que el vendedor negocia en el contrato de compra hacia sus costos de cierre. Los prestamistas DSCR típicamente limitan las concesiones del vendedor al 2-6% del precio de compra, escaladas según el LTV. Las concesiones no pueden exceder los costos de cierre reales — no se puede obtener efectivo de vuelta.