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Calculadora de Cap Rate y NOI
Calcula el ingreso operativo neto y el cap rate para cualquier propiedad de alquiler — con una cascada completa de gastos y una tabla de referencia del mercado.
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NOI y Cap Rate
Ingresa tu propiedad
Todas las unidades, 12 meses
Típico: 5–8%
% del EGI
Opcional
% de la renta bruta
% de la renta bruta
Opcional
Resultados
Cap Rate
7–9% — flujo de caja sólido
- Ingresos
- Ingreso bruto programado
- $36,000
- Menos pérdida por vacancia
- ($1,800)
- Ingreso bruto efectivo
- $34,200
- Gastos operativos
- Impuesto predial
- $3,600
- Seguro
- $1,200
- Administración
- $2,736
- Mantenimiento
- $1,800
- Reserva CapEx
- $1,800
- Total de gastos operativos
- $11,136
- Ingreso operativo neto
- NOI
- $23,064
- Cap Rate
- 7.69%
Cap Rate = NOI ÷ Precio de compra. El NOI excluye los pagos hipotecarios: es una métrica a nivel de propiedad, independiente del financiamiento. Úsalo para comparar propiedades en igualdad de condiciones; usa el cash-on-cash para evaluar rendimientos apalancados.
Referencias de cap rate por tipo de mercado
| Rango de cap rate | Tipo de mercado | Perfil del inversionista |
|---|---|---|
| 3–4% | Ciudades gateway (NYC, LA, SF) | Impulsado por apreciación; precio de entrada alto |
| 4–6% | Metrópolis primarias (Atlanta, Phoenix, Denver) | Balanceado — apreciación + flujo de caja moderado |
| 6–8% | Mercados secundarios / terciarios (Cleveland, Memphis) | Enfocado en flujo de caja; menor apreciación |
| 8%+ | Mercados rurales o de alta vacancia | Alto rendimiento — verifica vacancia y supuestos de salida |
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¿Qué es el cap rate y cómo se calcula?
El cap rate — abreviatura de tasa de capitalización — es la métrica más utilizada para comparar valores de propiedades de alquiler. Responde la pregunta: si pagara todo en efectivo, ¿qué rendimiento anual produciría esta propiedad?
Cap Rate = NOI ÷ Precio de Compra × 100
¿Qué es NOI y cómo se calcula?
El NOI (ingreso operativo neto) es lo que queda de los ingresos de la propiedad después de pagar todos los gastos operativos — pero antes del servicio de deuda:
NOI = Ingresos Brutos Efectivos − Gastos Operativos Totales
Donde los ingresos brutos efectivos = renta bruta programada × (1 − tasa de vacante), y los gastos operativos incluyen: impuestos a la propiedad, seguro, administración de propiedades, mantenimiento, reservas de CapEx, gastos de HOA y cualquier otro gasto operativo recurrente.
Lo que NO incluye el NOI: pagos de hipoteca (P&I), amortización de préstamo, cargos de financiamiento, costos de cierre, o mejoras de capital (los que son gastos únicos, no recurrentes).
La cascada de gastos
Una cascada de gastos completa mueve de la renta bruta al flujo de caja en pasos predecibles. Para una SFR típica:
| Partida | Parámetro típico | Nota |
|---|---|---|
| Renta bruta programada | — | Renta de mercado a plena ocupación |
| Menos: vacante | 5–8% | Usa 10% en mercados de alta rotación |
| = Ingresos brutos efectivos (EGI) | — | Base para el cálculo de gastos |
| Menos: impuestos | Varía por mercado | Usa el monto anual real del condado ÷ 12 |
| Menos: seguro | 0.5–1.5% del valor | Cotización real recomendada |
| Menos: administración | 8–10% del EGI | Incluye incluso si te autoadministras |
| Menos: mantenimiento | 5% del EGI | Reparaciones y servicio recurrente |
| Menos: CapEx | 5% del EGI | Reemplazos de sistemas mayores |
| = NOI | — | Antes del servicio de deuda |
| Menos: pago hipoteca (P&I) | Según el préstamo | Específico del financiamiento |
| = Flujo de caja | — | Tu retorno real en efectivo |
Benchmarks de cap rate por mercado
El cap rate "correcto" para una propiedad depende de tu mercado objetivo y estrategia:
- Mercados de puerta de entrada (NYC, LA, San Francisco): 3–5% es normal. Los inversionistas pagan por la apreciación.
- Mercados secundarios cálidos (Denver, Austin, Atlanta): 5–7% típico.
- Mercados de flujo de caja (Memphis, Indianapolis, Birmingham): 6–9%, algunos mercados incluso más alto.
- Señal de alerta >10%: puede ser un cap rate de oportunidad genuino, o puede indicar un mercado con fundamentos débiles, alta vacante o riesgo de propiedad. Investiga.
Próximos pasos
Una vez que calcules el NOI y el cap rate, usa la calculadora de efectivo-sobre-efectivo para ver el rendimiento después de la deuda, y la calculadora DSCR para verificar que el prestamista calificará la propiedad. Para préstamos en propiedades con buen NOI, encuentra tus mejores prestamistas.