Préstamos DSCR para Multifamiliar Pequeño de 5–10 UnidadesPréstamos DSCR para Multifamiliar Pequeño de 5–10 Unidades

El multifamiliar pequeño — 5 a 10 unidades — es donde los inversionistas cruzan del financiamiento residencial al comercial. El tipo de propiedad no luce muy diferente de un cuadruplex en papel, pero el aparato de suscripción cambia de forma dramática: tasación comercial, valoración basada en ingresos, pantallas ambientales, pisos DSCR más estrictos y un grupo de prestamistas más pequeño pero más especializado. Hecho bien, la economía es excelente — el multifamiliar pequeño de 5-10 unidades se transa a tasas de capitalización más altas que los activos de tamaño institucional y genera NOI significativo por puerta. Hecho mal (o financiado mal), los costos de cierre más altos y el plazo más lento erosionan la tesis.

Esta guía está escrita para inversionistas que evalúan o adquieren multifamiliar pequeño de 5-10 unidades con financiamiento DSCR. Cubrimos los programas DSCR comerciales que realmente financian este producto, los overlays de suscripción que difieren del DSCR residencial y los errores comunes que mandan archivos a la pila de “sin oferta”.

Parámetros clave de DSCR para multifamiliar de 5-10 unidades

Dos cosas para interiorizar: (1) la prima de tasa sobre SFR es real — planifique 0.50-1.00% más alto, lo que en un préstamo de $2M son $10,000-$20,000 en intereses anuales extra; y (2) los costos de cierre escalan de forma dramática. Un negocio de 6 unidades de $2M puede ver fácilmente $40K-$60K en costos de cierre totales vs. $12K-$18K en una SFR de monto de préstamo comparable.

El panorama de prestamistas DSCR de 5-10 unidades

El campo se reduce de forma dramática a las 5 unidades. La mayoría de los 30+ prestamistas mayoristas DSCR se sale. Los jugadores activos en 2026:

Líderes nacionales de volumen para 5-10 unidades:

• Griffin Funding — Programa publicado de DSCR para 5+ unidades hasta $20M de tamaño de préstamo; nivel DSCR 1.0 disponible con adiciones de tasa; LTV 65-75% según la fortaleza del archivo. Entre los más agresivos en el piso de DSCR.
• CoreVest — El multifamiliar pequeño es un producto central. Rango típico $500K-$15M; préstamos de portafolio para inversionistas que compran 2-5 edificios de multifamiliar pequeño en una sola nota blanket.
• Lima One Capital — DSCR de 5-10 unidades hasta $7.5M; también ofrece puente-a-DSCR para adquisiciones de valor añadido.
• Visio Lending — El programa CoreGrowth cotiza 5+ unidades al 70-75% LTV, DSCR 1.20+, hasta ~$5M.
• Kiavi — Ha entrado y salido de 5+ unidades a lo largo de los años; verifique las guías actuales antes de mercadear su programa.
• Ready Capital — Sólido en comercial de saldo pequeño de 5-30 unidades; competitivo en préstamos de 5-10 unidades por debajo de $3M.
• Arbor Realty Trust — Enfocado en agencia (Fannie SBL / Freddie SBL) para préstamos de $750K+; técnicamente no es marca DSCR, pero la matemática es idéntica y el precio suele ser superior.
• Verus / Deephaven (canal mayorista) — DSCR distribuido por brokers en 5-10 unidades con guías de programa más amplias.

Alternativas de agencia (compare lado a lado):

• Fannie Mae Small Balance Loan (SBL): $1M – $9M, DSCR 1.20-1.25, LTV hasta 80% en activos calificados, típicamente más barato que DSCR en archivos sólidos.
• Freddie Mac Small Balance Loan: $1M – $7.5M, estructura similar.

Los programas SBL de agencia no son préstamos DSCR en el sentido non-QM, pero se cotizan con la misma métrica de cobertura NOI/DS y deben formar parte de cualquier conversación de financiamiento de 5-10 unidades por encima de $1M.

Detalles de calificación

• Titularidad en entidad: LLC es el estándar. Los préstamos DSCR de multifamiliar comercial a menudo requieren una Entidad de Propósito Especial (SPE) — una LLC de un solo propósito que posee únicamente la propiedad sujeto. Las estructuras de holding company (LLC matriz → SPE del sujeto) se aceptan de forma amplia.
• Garantía personal: Requerida en casi todos los DSCR de 5-10 unidades no-agencia. El SBL de agencia puede ser sin recurso por encima de ciertos tamaños de préstamo, con garantías de carve-out solo por fraude/tergiversación.
• Requisito de experiencia: La mayoría de los prestamistas requieren 2-3 años de propiedad de alquiler documentada vía Schedule E o rent rolls. Los inversionistas primerizos en multifamiliar comercial típicamente ven reducciones de LTV (60-65%) o co-garantes requeridos.
• Reservas: 6-12 meses PITI; 12+ en préstamos grandes. Algunos prestamistas requieren una reserva de reemplazo adicional (p. ej. $250-$350/unidad/año) retenida en el ledger del préstamo.
• Verificación de inquilinos: La mayoría de los prestamistas DSCR comerciales requieren un rent roll firmado, resúmenes de arrendamiento vigentes y a veces una verificación de recibos de renta de 2-3 meses. El T12 (estados de operación de los últimos 12 meses) es el estándar.
• Ocupación al cierre: La mayoría de los prestamistas requieren 85%-90% de ocupación al cierre. Se permiten unidades vacantes, pero la suscripción usa la renta de mercado del tasador para el pro forma (no una cifra aspiracional).
• Cumplimiento ADA: Para propiedades construidas después de 1991, el ADA se implica. Los edificios más antiguos generalmente escapan al escrutinio ADA en la suscripción DSCR, pero puede aparecer en la Fase I o en el informe de condición de la propiedad (PCR).

Tasación y verificación de ingresos

Esta es la diferencia operativa más grande respecto al DSCR residencial:

• Tipo de tasación: Tasación narrativa comercial; típicamente 60-120 páginas.
• Enfoques de valoración: Comparación de ventas, costo e ingresos (capitalización directa). El enfoque de ingresos usualmente impulsa el valor — el tasador determina el NOI de mercado y lo divide por una tasa de capitalización de mercado.
• Costo: $3,000 – $10,000, con la mayoría de los archivos en $4,500 – $7,500. Un edificio de 10 unidades en un mercado denso puede salir más alto.
• Tiempo de entrega: 3 – 6 semanas típico. Planifique la fecha de lock/cierre en consecuencia.
• Pantalla ambiental: Requerida en casi todos los negocios de 5+ unidades. Va desde una pantalla de escritorio ($500-$800) hasta una Fase I ESA completa ($1,800-$3,500). La Fase I se activa por historial de gasolinera, tintorería, manufactura, taller de autos o similar dentro de un radio definido.
• Informe de condición de la propiedad (PCR): Requerido por algunos prestamistas, especialmente en préstamos por encima de $2M. $2,000-$4,500 típico. Un ingeniero recorre la propiedad documentando vida del techo, condición del HVAC y elementos estructurales.
• Programa de renta: Estados de operación T12 más el rent roll actual. El DSCR pro forma del prestamista usa la renta de mercado del tasador ajustada por la ocupación real y el factor de vacancia aplicado por el suscriptor (típicamente 5-7%).

Expectativas de tasa y comisiones

Consulte /es/rates para la cuadrícula SFR de agosto de 2026 (FICO 720 / LTV 75% / DSCR 1.00–1.24 ancla 6.75%; banda fijo a 30 años ~6.125%–7.375%). El DSCR non-QM de 5–10 unidades típicamente cotiza +0.50%–1.00% sobre un archivo SFR equivalente — no es una impresión encuestada. Los ARM 5/1 y 7/1 mantienen los mismos descuentos de producto vs. esa nota fija con overlay que las tablas SFR (−0.375% / −0.25%), no una banda encuestada aparte.

• Puntos del prestamista: 1.50 – 2.50 puntos
• Tasación: $4,500 – $7,500
• Fase I (si se requiere): $1,800 – $3,500
• Informe de condición de la propiedad (si se requiere): $2,000 – $4,500
• Título comercial / seguro de título: $3,500 – $9,000+
• Levantamiento (a menudo requerido): $1,500 – $3,500
• Legal / preparación de documentos del préstamo: $3,000 – $7,500
• Costos totales de cierre (excluyendo enganche): 5.5% – 8.0% del monto del préstamo

Precio por LTV: 75% LTV típicamente añade 0.25-0.375% sobre 70%. El retiro de efectivo al 70% añade 0.125-0.25% vs. refinanciamiento de tasa/plazo.

Buy-down de prepago: Bajar de una penalidad por prepago de 5 años a 3 años típicamente añade 0.25-0.375%; quitar el prepago por completo añade 0.75-1.25%.

Errores comunes en préstamos DSCR de 5-10 unidades

1. Subestimar los costos de cierre. Una carga de costos de cierre del 5% en un préstamo de $2M es $100K — significativamente más de lo que esperan la mayoría de los inversionistas SFR. Modele costos de cierre totales por encima del 5% en su pro forma.
2. Arrastre del plazo de tasación. Una tasación comercial de 4-5 semanas puede reventar un cierre de 45 días. Ordene la tasación INMEDIATAMENTE después de la ratificación del contrato y el alcance ambiental en paralelo.
3. Sorpresas de Fase I. Una propiedad sujeto adyacente a una gasolinera anterior (incluso cerrada hace 20 años) activa recomendaciones de Fase II y puede matar un negocio. Alcance el historial ambiental durante la diligencia debida, no después del contrato.
4. Ocupación al cierre. ¿Comprar un edificio de 8 unidades al 70% de ocupación con planes de llenar las vacantes después del cierre? La mayoría de los prestamistas requieren 85%+ al cierre. Puede necesitar estabilizar antes de financiar.
5. Discrepancias en el rent roll. El rent roll provisto por el vendedor vs. la entrevista de inquilinos verificada por el tasador puede divergir 10%+. La suscripción usa el menor.
6. Arrendamientos por debajo del mercado. Los arrendamientos de largo plazo por debajo del mercado que no vencen en 3-5 años se suscriben tal cual (al arrendamiento, no al mercado). Modele el DSCR sobre las rentas in-place.
7. Sistemas compartidos. Servicios master-metered, caldera compartida, un solo calentador de agua para todas las unidades — estas son banderas rojas en el informe de condición de la propiedad y pueden llevar a requisitos de reserva de reemplazo.
8. Asumir velocidad de estilo residencial. Un cierre de 45 días en 5-10 unidades es agresivo. 60-75 días es más realista. Negocie el plazo del vendedor en consecuencia.
9. Sobreapalancarse ignorando alternativas de agencia. Con tamaño de préstamo de $1M+, Fannie SBL o Freddie SBL pueden cotizar 0.25-0.75% mejor que DSCR non-QM. Siempre pida ambas cotizaciones.

Notas de estrategia

Los préstamos DSCR de 5-10 unidades son la herramienta correcta cuando:

• Está adquiriendo un multifamiliar pequeño estabilizado con 85%+ de ocupación y DSCR ≥1.20 al 70-75% LTV.
• Quiere titularidad LLC/SPE, que es casi obligatoria en multifamiliar comercial.
• Ha hecho 2-3 años de inversión residencial y está escalando a su primer activo comercial.
• El tamaño del préstamo cae en el rango $500K-$3M, donde DSCR es típicamente tan competitivo o más que el SBL de agencia.

Son la herramienta incorrecta cuando:

• La ocupación está por debajo del 80% al cierre (use financiamiento puente/valor añadido para estabilizar, luego refinancie a DSCR).
• El DSCR está por debajo de 1.15 — el negocio no genera suficiente flujo de caja para el precio DSCR comercial; considere un cheque de capital más grande o un activo diferente.
• El tamaño del préstamo supera $3M y la propiedad califica para Fannie SBL o Freddie SBL — el precio de agencia suele ser mejor.
• Es un inversionista primerizo sin propiedad de alquiler previa — el encaje de programa es difícil; considere empezar primero con 2-4 unidades.

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