Estrategia
Tasas históricas de préstamos DSCR 2020-2026: Historia completa de tasas
Historia de las tasas de préstamos DSCR de 2020 a 2026: mínimos de 2021, el pico de 2022-2023, la estabilización de 2024-2025 y el entorno de abril de 2026. Contexto para inversores que toman decisiones de financiamiento.
Entender dónde han estado las tasas DSCR y por qué se movieron no es solo curiosidad histórica — es contexto para interpretar el entorno de tasas actual y tomar decisiones de financiamiento a largo plazo sólidas. Esta guía cubre la historia completa de tasas DSCR de 2020 hasta abril de 2026, las fuerzas macro detrás de cada movimiento importante, y un marco para pensar en el entorno de tasas hacia adelante.
Nota: No hacemos predicciones de tasas — eso es especulación, no análisis. Proporcionamos el contexto que le ayuda a evaluar decisiones impulsadas por tasas con ojos claros.
2020: DSCR entra en un mundo de tasa cero
Rango de tasas: 5.25-7.00% (compra, fijo a 30 años, expedientes limpios)
COVID-19 paralizó la economía global en marzo de 2020. La Reserva Federal recortó la tasa de fondos federales a 0-0.25% en reuniones de emergencia y lanzó una flexibilización cuantitativa masiva. El Tesoro a 10 años cayó de 1.9% en enero a un mínimo de 0.50% en agosto.
Los préstamos DSCR son productos no-QM — la Fed solo compra MBS de agencia. Los mercados de titulización no-QM se disrumpieron en marzo-abril de 2020 cuando los inversores se retiraron de todos los MBS de etiqueta privada. Para finales de 2020, los mercados no-QM se habían estabilizado y las tasas para expedientes bien calificados se asentaban en el rango de 5.25-6.50%.
2021: El piso de tasas
Rango de tasas: 4.25-5.50% (compra, fijo a 30 años, expedientes limpios)
2021 produjo las tasas DSCR más bajas en la era no-QM moderna. La Fed mantuvo tasas cortas en cero y continuó la flexibilización cuantitativa durante todo 2021. El Tesoro a 10 años se asentó en un rango estrecho de 1.25-1.75%. Los mercados de titulización no-QM eran extremadamente activos.
Tasas DSCR específicas en 2021:
- Mejores expedientes (740+ FICO, 30% enganche, 1.25+ DSCR): 4.25-4.75%
- Expedientes típicos (720 FICO, 25% enganche, 1.10 DSCR): 4.75-5.25%
- Expedientes más débiles (680 FICO, 20% enganche, 1.00 DSCR): 5.50-6.25%
Lección para inversores: Los inversores que bloquearon tasas DSCR en 2021 aseguraron costos de financiamiento que no se repetirán sin otra intervención monetaria de emergencia significativa.
2022: El movimiento más agresivo en una generación
Rango de tasas: 4.75-5.50% (enero), subiendo a 8.50-10.00% (oct-nov), cerrando en ~8.50% (dic)
Marzo de 2022 marcó el inicio del ciclo de ajuste más agresivo de la Fed desde la era Volcker. A lo largo de 2022, la Fed elevó la tasa de fondos federales en aumentos de 0.25% a 0.75%, pasando de 0.25% a 4.50%.
El Tesoro a 10 años se movió de aproximadamente 1.6% en enero a 4.2% en octubre — un movimiento de 260 puntos básicos en 9 meses. Las tasas DSCR se movieron más que el Tesoro porque los diferenciales de MBS no-QM también se ampliaron dramáticamente.
Ampliación del diferencial no-QM: En 2021, las tasas DSCR estaban aproximadamente 2.75-3.25% por encima del Tesoro a 10 años. Para finales de 2022, las tasas DSCR estaban 4.00-5.00% por encima (diferencial “amplio” reflejando el estrés del mercado de MBS). Esta ampliación del diferencial amplificó el movimiento del Tesoro para los prestatarios DSCR.
2023: Estabilización a tasas altas
Rango de tasas: 8.50-10.00% (ene-jun), comprimiéndose gradualmente a 7.50-8.50% (T3-T4)
La Fed continuó subiendo en los primeros meses de 2023, deteniéndose en julio de 2023 (al 5.50%). Los mercados comenzaron a calcular recortes de la Fed — pero el momento fue postergado repetidamente mientras la inflación resultó persistente. Los diferenciales no-QM se normalizaron gradualmente.
Adaptación del mercado DSCR: Varios prestamistas DSCR introdujeron modificaciones de productos de solo interés para ayudar a las operaciones con DSCR marginal a calificar. Los inversores exploraron cada vez más enganche mayor (30-35%) para reducir el PITIA y superar el DSCR 1.00.
2024: Comienza el primer ciclo de recortes
Rango de tasas: 7.50-8.50% (enero), comprimiéndose gradualmente a 6.75-7.75% (dic)
La Fed recortó las tasas tres veces en 2024:
- Septiembre: -0.50% (al 5.00%)
- Noviembre: -0.25% (al 4.75%)
- Diciembre: -0.25% (al 4.50%)
Las tasas largas (el Tesoro a 10 años) no cayeron proporcionalmente. El mercado DSCR se volvió significativamente más competitivo a medida que se recuperaron los volúmenes. Los prestamistas que habían salido o reducido en 2022-2023 regresaron. Los diferenciales no-QM se ajustaron más.
2025: La meseta
Rango de tasas: 6.50-7.75% durante todo el año, oscilando con los movimientos del Tesoro
La Fed desaceleró drásticamente su ritmo de recortes en 2025, añadiendo solo 1-2 reducciones más mientras la inflación resultó más persistente de lo sugerido. El Tesoro a 10 años permaneció limitado entre 4.0-4.5% durante la mayor parte del año.
Las tasas DSCR se mantuvieron en el rango de 6.75-7.50% durante la mayor parte de 2025. El diferencial entre DSCR y el Tesoro a 10 años se normalizó a aproximadamente 2.50-3.00%.
2026 (hasta abril): Entorno actual
Rango de tasas: 6.12-7.50% (compra, fijo a 30 años, varía por tier de crédito/DSCR)
| Tier DSCR | Tasa de Abril 2026 (compra fija a 30 años) |
|---|---|
| 740+ FICO, 1.25+ DSCR, 25% enganche | 6.12% - 6.50% (par ~6.24%) |
| 720 FICO, 1.10-1.25 DSCR, 25% enganche | 6.25% - 6.625% |
| 700 FICO, 1.00-1.10 DSCR, 25% enganche | 6.625% - 7.25% |
| 680 FICO, 1.00 DSCR, 25% enganche | 7.25% - 8.375% |
| Prima de refinanciamiento cash-out | +0.25% a +0.50% |
El Q1 de 2026 vio las tasas DSCR oscilar en un rango estrecho mientras el Tesoro a 10 años se movió entre aproximadamente 4.00% y 4.40% (fin de febrero alrededor de 4.04%, fin de marzo alrededor de 4.38%), cerrando en 4.26% el 17 de abril. La Fed mantuvo el objetivo de fondos federales en 3.50-3.75% en la reunión del FOMC de marzo de 2026. Las tasas actuales representan una mejora significativa respecto a los picos de 2022-2023 (aproximadamente 8.5-9.5% para expedientes similares) pero siguen siendo superiores al piso de 2021 (4.25-5.25%). El promedio de Freddie Mac fijo a 30 años ocupado por el propietario se ubicó cerca de 6.22-6.30% a mediados de abril.
Historia del diferencial: DSCR sobre el Tesoro a 10 años
| Período | Tesoro a 10 Años | Tasa DSCR (expedientes limpios) | Diferencial |
|---|---|---|---|
| 2021 (piso) | 1.25-1.75% | 4.25-5.50% | 2.50-3.75% |
| Enero 2022 | 1.60% | 4.75-5.50% | 3.00-3.75% |
| Octubre 2022 (pico) | 4.20% | 8.50-9.50% | 4.25-5.25% |
| T4 2023 | 4.90% | 8.00-9.00% | 3.00-4.00% |
| T4 2024 | 4.20% | 7.00-7.75% | 2.75-3.50% |
| Abril 2026 | 4.26% | 6.12-7.50% | 1.85-3.25% |
El diferencial se ha comprimido significativamente desde los máximos de crisis de 2022 a medida que los mercados de titulización no-QM se normalizaron. A 2.00-3.00% de diferencial en abril de 2026, el precio DSCR está más cerca del entorno normalizado de 2021 que del entorno de estrés de 2022-2023.
Tabla de sensibilidad de tasas
| Monto del Préstamo | Aumento de Tasa del 1% | Aumento de Pago Mensual | Costo Anual Adicional |
|---|---|---|---|
| $150,000 | +1% | +$99 | +$1,188 |
| $300,000 | +1% | +$197 | +$2,364 |
| $400,000 | +1% | +$263 | +$3,156 |
| $500,000 | +1% | +$329 | +$3,948 |
Marco para tomar decisiones sensibles a las tasas
1. Compre por flujo de caja, no por especulación de tasas. Los inversores que esperaban las tasas de 2021 en 2023 y 2024 perdieron tratos que generaban flujo de caja a las tasas del mercado. Que las tasas sean “altas” en relación con una anomalía histórica (2020-2021) es diferente a ser prohibitivas en términos absolutos.
2. Bloquee la certeza cuando el trato tenga sentido. La estructura fija a 30 años del DSCR proporciona 30 años de certeza de pago. Mantener un buen trato a través de los ciclos de tasas es la esencia de la inversión de compra y tenencia.
3. Considere sin PPP o PPP corta en entornos de tasas inciertos. Si hay una posibilidad razonable de que las tasas bajen 1.0%+ en los próximos 24-36 meses, pagar 0.25-0.50% por una opción sin PPP preserva la posibilidad de refinanciar sin costo de salida.
4. Observe el diferencial, no solo la tasa. Cuando los diferenciales no-QM son amplios (la tasa DSCR significativamente por encima de su diferencial del Tesoro normal), ese es a menudo un entorno donde las tasas caerán a medida que los diferenciales se normalicen — incluso sin movimiento del Tesoro.
Esta guía es contenido educativo de DSCR Authority, no asesoramiento hipotecario. Confirme con un originador con licencia antes de su transacción.
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Preguntas frecuentes
¿Cuáles eran las tasas de préstamos DSCR en 2021?
2021 fue el piso de tasas para préstamos DSCR en la era no-QM moderna. Un inversor bien calificado (720+ FICO, 25% enganche, 1.25 DSCR) podía acceder a tasas DSCR fijas a 30 años de tan solo 4.25-5.00% en 2021, con algunos prestamistas agresivos cotizando por debajo del 4.5% para expedientes limpios.
¿Por qué las tasas DSCR subieron tan dramáticamente en 2022?
La Reserva Federal comenzó su ciclo de ajuste más agresivo desde la era Volcker en marzo de 2022, elevando la tasa de fondos federales de 0.25% a 4.50% a fin de año. El Tesoro a 10 años se movió de aproximadamente 1.6% a 4.2% a fin de año. Las tasas DSCR pasaron de aproximadamente 4.75-5.50% a principios de 2022 a 8.00-9.50% a finales de 2022.
¿Cuáles son las tasas DSCR en 2026?
A partir de abril de 2026, las tasas DSCR fijas a 30 años para un inversor bien calificado (720+ FICO, 25% enganche, 1.25+ DSCR) oscilan entre aproximadamente 6.12% y 7.50%, con el precio par en los expedientes de nivel superior agrupándose alrededor de 6.24%. Los refinanciamientos cash-out rondan 0.25-0.50% más altos que las tasas de compra.
¿Cuál es el diferencial entre tasas DSCR y convencionales históricamente?
El diferencial DSCR vs. convencional ha oscilado históricamente entre 0.50% y 2.00%, reduciéndose en períodos de alta liquidez y ampliándose durante el estrés del mercado. En 2021, el diferencial era 0.75-1.00%. A finales de 2022 se amplió a 1.50-2.50%. En 2024-2026, el diferencial se ha normalizado a 0.50-1.25% para expedientes DSCR limpios.
¿Debo esperar tasas más bajas antes de comprar una propiedad de alquiler?
Cronometrar el mercado de tasas de interés es generalmente una estrategia perdedora para inversores de alquiler. Las propiedades que apunta hoy — con precio para las tasas de hoy — no estarán disponibles al precio de hoy cuando las tasas sean más bajas. Cuando las tasas bajan, los precios de las propiedades típicamente suben. La decisión de comprar debe basarse en si la propiedad genera retornos aceptables a las tasas actuales.
¿Cómo afecta el Tesoro a 10 años al precio de los préstamos DSCR?
Los préstamos DSCR son instrumentos a 30 años, pero se calculan principalmente sobre el Tesoro a 10 años (no el de 30 años) porque los préstamos DSCR típicamente se pagan anticipadamente o se refinancian mucho antes de su vencimiento a 30 años. Las tasas DSCR generalmente se ubican 2.50-3.50% por encima del Tesoro a 10 años dependiendo de las condiciones del mercado.
¿Qué impulsó la meseta de tasas DSCR de 2023-2024?
Después de que la Fed dejó de subir en julio de 2023 (al 5.25-5.50%), los mercados esperaban recortes rápidos que no se materializaron en el cronograma anticipado. El Tesoro a 10 años se mantuvo en el rango de 4.0-5.0% durante la mayor parte de 2023-2024 mientras la inflación resultó persistente. Las tasas DSCR se mantuvieron en el rango de 7.50-9.00% hasta mediados de 2023, comprimiéndose gradualmente.