Tasas históricas de préstamos DSCR 2020-2026: Historia completa de tasas
Historia de las tasas de préstamos DSCR de 2020 a 2026: los mínimos de 2021, el salto de 2022-2023, la meseta de 2024-2025 y las fuerzas de mercado detrás de cada movimiento importante. Contexto para inversionistas en 2026.
Entender dónde han estado las tasas DSCR y por qué se movieron no es solo curiosidad histórica: es contexto para interpretar el entorno de tasas de hoy y tomar decisiones de financiamiento a largo plazo sólidas. Los inversionistas que entendieron por qué se movieron las tasas en 2022 estuvieron mejor posicionados para ejecutar en 2023 y 2024. Quienes entienden el entorno de tasas actual pueden tomar mejores decisiones sobre buydowns de tasa, estructuras de PPP y el momento de un refinanciamiento.
Esta guía cubre la historia completa de tasas DSCR de 2020 hasta agosto de 2026, las fuerzas macro detrás de cada movimiento importante, y un marco para pensar en el entorno de tasas hacia adelante. No hacemos predicciones de tasas: eso es especulación, no análisis. Proporcionamos el contexto que le ayuda a evaluar decisiones impulsadas por tasas con ojos claros.
Nota: Los préstamos DSCR como categoría formal de producto son relativamente jóvenes. El mercado no-QM que incluye DSCR emergió de forma significativa después de la Ley Dodd-Frank de 2010, pero el DSCR como producto institucional estandarizado no alcanzó profundidad de mercado relevante hasta 2018-2020. La historia de tasas que sigue cubre el período de actividad DSCR con volumen real.
2020: DSCR entra en un mundo de tasa cero
Rango de tasas: 5.25-7.00% (compra, fijo a 30 años, expedientes limpios)
Qué ocurrió: COVID-19 paralizó la economía global en marzo de 2020. La Reserva Federal recortó la tasa de fondos federales a 0-0.25% en reuniones de emergencia y lanzó una flexibilización cuantitativa (QE) masiva: compras de $120 mil millones al mes en Tesoro y MBS de agencia. El Tesoro a 10 años cayó de 1.9% en enero a un mínimo de 0.50% en agosto.
El crédito no-QM —incluido el DSCR— no lo compraba directamente la Fed. La Fed solo compra MBS de agencia conforming. Los mercados de titulización no-QM se disrumpieron en marzo-abril de 2020 cuando los inversionistas se retiraron de todos los MBS de etiqueta privada ante la incertidumbre. Varios prestamistas no-QM suspendieron programas temporalmente en la primavera de 2020.
Para finales de 2020, los mercados no-QM se habían estabilizado, los volúmenes DSCR se recuperaban y las tasas para expedientes bien calificados se asentaban en el rango de 5.25-6.50%.
Impulsor clave: La incertidumbre inicial de COVID creó una disrupción del mercado no-QM, pero los recortes de la Fed y la QE eventualmente beneficiaron las tasas DSCR a través de su efecto sobre la curva del Tesoro.
2021: El piso de tasas
Rango de tasas: 4.25-5.50% (compra, fijo a 30 años, expedientes limpios)
Qué ocurrió: 2021 produjo las tasas DSCR más bajas de la era no-QM moderna. La Fed mantuvo las tasas de corto plazo en cero y continuó la QE durante todo 2021. El Tesoro a 10 años se asentó en un rango estrecho de 1.25-1.75%. Los mercados de titulización no-QM estaban extremadamente activos: el apetito de los inversionistas por rendimiento empujó los diferenciales de MBS no-QM a niveles estrechos.
Características específicas de las tasas DSCR en 2021:
- Mejores expedientes (740+ FICO, 30% de enganche, 1.25+ DSCR): 4.25-4.75%
- Expedientes típicos (720 FICO, 25% de enganche, 1.10 DSCR): 4.75-5.25%
- Expedientes más débiles (680 FICO, 20% de enganche, 1.00 DSCR): 5.50-6.25%
Fue un entorno anómalo. Las tasas DSCR de 4.25-4.75% estaban por debajo del promedio histórico de productos no-QM y reflejaban un entorno de tasas extraordinario, impulsado por política.
Impulsores clave: ZIRP de la Fed (política de tasa de interés cero), QE de $120 mil millones al mes, mercados de titulización no-QM activos, búsqueda de rendimiento de los inversionistas en un mundo de tasas bajas.
Lección para inversionistas: Quienes bloquearon tasas DSCR en 2021 aseguraron costos de financiamiento que no se repetirán sin otra recesión significativa que exija intervención monetaria de emergencia. Esos préstamos, donde las PPP lo permiten, vale la pena mantenerlos de forma indefinida.
2022: El movimiento más agresivo en una generación
Rango de tasas: 4.75-5.50% (enero), subiendo a 8.50-10.00% (oct-nov), cerrando en ~8.50% (dic)
Qué ocurrió: Marzo de 2022 marcó el inicio del ciclo de ajuste más agresivo de la Fed desde la era de Paul Volcker. A lo largo de 2022, la Fed elevó la tasa de fondos federales en:
- Marzo: +0.25% (a 0.50%)
- Mayo: +0.50% (a 1.00%)
- Junio: +0.75% (a 1.75%)
- Julio: +0.75% (a 2.50%)
- Septiembre: +0.75% (a 3.25%)
- Noviembre: +0.75% (a 4.00%)
- Diciembre: +0.50% (a 4.50%)
El Tesoro a 10 años pasó de aproximadamente 1.6% en enero a 4.2% en octubre: un movimiento de 260 puntos básicos en 9 meses. Las tasas DSCR, que llevan un diferencial sobre el Tesoro a 10 años, se movieron más que el propio Tesoro porque los diferenciales de MBS no-QM también se ampliaron de forma dramática.
Ampliación del diferencial no-QM: En 2021, las tasas DSCR estaban aproximadamente 2.75-3.25% por encima del Tesoro a 10 años (un diferencial “estrecho” que reflejaba una demanda fuerte de MBS no-QM). Para finales de 2022, las tasas DSCR estaban 4.00-5.00% por encima del Tesoro a 10 años (un diferencial “amplio” que reflejaba el estrés del mercado de MBS). Esa ampliación del diferencial amplificó el movimiento del Tesoro para los prestatarios DSCR.
Disrupción de mercado: Algunos prestamistas no-QM habían originado préstamos DSCR en abril-mayo de 2022 al 5.00-5.50%, planeando venderlos a titulización. Para cuando la titulización cerró en junio-agosto, el mercado se había movido 1.5-2.0% más alto, lo que creó pérdidas masivas de pipeline. Varios prestamistas dejaron de cotizar durante semanas. Los prestatarios con tasas bloqueadas enfrentaron el riesgo de que el lock se cayera.
Volumen DSCR: Los volúmenes de originación DSCR cayeron de forma aguda en el T3-T4 de 2022, porque menos propiedades podían generar DSCR de 1.00+ a tasas de 8-9% con el 25% de enganche estándar.
Impulsores clave: Ajuste agresivo de la Fed, salto del Tesoro a 10 años, ampliación del diferencial no-QM, estrés del mercado de titulización, pérdidas de pipeline en prestamistas no-QM.
2023: Estabilización a tasas altas
Rango de tasas: 8.50-10.00% (ene-jun), comprimiéndose gradualmente a 7.50-8.50% (T3-T4)
Qué ocurrió: La Fed continuó subiendo a principios de 2023:
- Febrero: +0.25% (a 4.75%)
- Marzo: +0.25% (a 5.00%)
- Mayo: +0.25% (a 5.25%)
- Julio: +0.25% (a 5.50%)
Las alzas se detuvieron después de julio de 2023. Los mercados empezaron a descontar recortes de la Fed, pero el momento se pospuso una y otra vez mientras la inflación se mantenía persistente. El Tesoro a 10 años tocó un máximo cercano a 5.0% en octubre de 2023 antes de asentarse de nuevo en 4.0-4.5%.
Los diferenciales no-QM se normalizaron gradualmente en 2023 a medida que se estabilizaron los mercados de titulización. Las tasas DSCR se comprimieron desde los picos de 2022, pero se mantuvieron elevadas: los expedientes bien calificados corrían 7.50-8.25% al cierre del año.
Adaptación del mercado DSCR: Varios prestamistas DSCR introdujeron modificaciones de producto de solo interés para ayudar a que calificaran operaciones con DSCR marginal. Los inversionistas exploraron cada vez más enganches mayores (30-35%) para bajar el PITIA y superar el DSCR 1.00. Algunos mercados (zonas costeras de alto costo) se volvieron efectivamente no funcionales para DSCR con 25% de enganche.
Impulsores clave: Últimas alzas de la Fed, pico del Tesoro a 10 años, normalización gradual del diferencial no-QM, crecimiento de programas IO.
2024: Comienza el primer ciclo de recortes
Rango de tasas: 7.50-8.50% (enero), comprimiéndose gradualmente a 6.75-7.75% (dic)
Qué ocurrió: La Fed recortó las tasas tres veces en 2024:
- Septiembre: -0.50% (a 5.00%)
- Noviembre: -0.25% (a 4.75%)
- Diciembre: -0.25% (a 4.50%)
Las tasas largas (el Tesoro a 10 años) no cayeron de forma proporcional. Las tasas de corto plazo sí cayeron; el Tesoro a 10 años bajó de aproximadamente 4.3% a cerca de 4.1-4.2% al cierre del año, mientras el mercado absorbía el ritmo de recortes. Las tasas DSCR bajaron desde los picos de 2022-2023, pero se mantuvieron elevadas respecto a la historia previa a 2022.
Desarrollo clave: el mercado DSCR se volvió significativamente más competitivo a medida que se recuperaron los volúmenes. Los prestamistas que habían salido o reducido en 2022-2023 regresaron. Los diferenciales no-QM se ajustaron más. Nuevos participantes compitieron de forma agresiva en precio.
Recuperación de la originación DSCR: Los volúmenes DSCR se recuperaron con fuerza en 2024 a medida que los inversionistas se adaptaron al entorno de tasas y los mercados con RTV alto (el Medio Oeste, el Sureste) siguieron produciendo operaciones que calificaban.
2025: La meseta
Rango de tasas: 6.50-7.75% durante todo el año, oscilando con los movimientos del Tesoro
Qué ocurrió: La Fed desaceleró de forma dramática su ritmo de recortes en 2025, y añadió solo un número pequeño de reducciones adicionales mientras la inflación resultó más terca de lo que sugería el ciclo inicial de recortes, dejando el objetivo de fondos federales alrededor de 3.75-4.00% al cierre del año. El Tesoro a 10 años se mantuvo acotado entre 4.0-4.5% durante la mayor parte del año: más alto que las normas históricas, pero por debajo del pico de 2023.
Las tasas DSCR se mantuvieron en un rango de 6.75-7.50% durante la mayor parte de 2025. El diferencial entre DSCR y el Tesoro a 10 años se normalizó a aproximadamente 2.50-3.00% —más comparable al entorno de diferencial estrecho de 2021 que al entorno de estrés de 2022-2023.
Actividad del mercado no-QM: los mercados secundarios de MBS no-QM se mantuvieron activos. Varios prestamistas no-QM importantes (Angel Oak, A&D Mortgage, Verus, Deephaven) operaron programas de titulización de forma consistente, lo que sostuvo un precio de originación competitivo.
2026 (hasta agosto): Entorno actual
Rango de tasas: 6.125%–7.375% en la grilla en vivo de /es/rates (compra, fijo a 30 años; ancla 720 FICO / 75% LTV / DSCR 1.00–1.24 en 6.75%)
El T1 de 2026 vio tasas DSCR oscilar en un rango estrecho mientras el Tesoro a 10 años se movía entre aproximadamente 4.00% y 4.40% (cierre de febrero alrededor de 4.04%, cierre de marzo alrededor de 4.38%), cerrando en 4.26% el 17 de abril. La Fed mantuvo el objetivo de fondos federales en 3.50-3.75% en la reunión del FOMC del 29 de abril de 2026. A mediados de agosto de 2026, la grilla combinada publicada es:
| Nivel DSCR | Tasa agosto 2026 (compra fija a 30 años) |
|---|---|
| 740+ FICO, 1.25+ DSCR, 75% LTV | 6.125% – 6.625% |
| 720 FICO, 1.00–1.24 DSCR, 75% LTV | ancla 6.75% (banda ~6.625%–7.00%) |
| DSCR sub-1.0 o 680 FICO | 6.875% – 7.375% |
| ARM 5/1 vs. fijo del mismo expediente | −0.375% |
| IO a 10 años vs. P&I fijo | +0.25% |
| Prima de refinanciamiento cash-out | típicamente +0.25% a +0.50% |
Las tasas actuales representan una mejora significativa respecto a los picos de 2022-2023 (aproximadamente 8.5-9.5% para expedientes similares), pero siguen por encima del piso de 2021 (4.25-5.25%). El convencional oficial de ocupado por el propietario no es una cotización DSCR: el promedio Freddie Mac PMMS de fijo a 30 años fue 6.65% la semana del 20 de agosto de 2026.
Para tablas en vivo, consulte /es/rates.
Historia del diferencial: DSCR sobre el Tesoro a 10 años
Entender el diferencial es importante para interpretar los movimientos de tasas. Cuando oye “se movió el Tesoro a 10 años”, necesita saber qué significa eso para su tasa DSCR.
| Período | Tesoro a 10 años | Tasa DSCR (expedientes limpios) | Diferencial |
|---|---|---|---|
| 2021 (piso) | 1.25-1.75% | 4.25-5.50% | 2.50-3.75% |
| Enero 2022 | 1.60% | 4.75-5.50% | 3.00-3.75% |
| Octubre 2022 (pico) | 4.20% | 8.50-9.50% | 4.25-5.25% |
| T4 2023 | 4.90% | 8.00-9.00% | 3.00-4.00% |
| T4 2024 | 4.20% | 7.00-7.75% | 2.75-3.50% |
| Julio 2026 | 4.65% | 6.375-7.875% | 1.85-3.25% |
El diferencial se ha comprimido de forma significativa desde los máximos de crisis de 2022 a medida que los mercados de titulización no-QM se normalizaron. Con un diferencial de 2.00-3.00% en agosto de 2026, el precio DSCR está más cerca del entorno normalizado de 2021 que del entorno de estrés de 2022-2023.
Qué impulsa la ampliación del diferencial (peor para los prestatarios DSCR):
- Disrupción del mercado de titulización no-QM
- Pérdidas de pipeline de prestamistas
- Incertidumbre sobre la demanda de MBS no-agencia
- Cambios regulatorios que afectan la originación no-QM
- Estrés amplio del mercado de crédito (recesiones, crisis financieras)
Qué impulsa el estrechamiento del diferencial (mejor para los prestatarios DSCR):
- Demanda fuerte de inversionistas de MBS no-QM
- Mercado de prestamistas competitivo con múltiples participantes activos
- Ejecución de titulización estable
- Volatilidad decreciente en los mercados de tasas
Tabla de sensibilidad de tasas: qué significa un movimiento de 1% para el DSCR
| Monto del préstamo | Aumento de tasa del 1% | Aumento del pago mensual | Costo anual adicional |
|---|---|---|---|
| $150,000 | +1% | +$99 | +$1,188 |
| $225,000 | +1% | +$148 | +$1,776 |
| $300,000 | +1% | +$197 | +$2,364 |
| $400,000 | +1% | +$263 | +$3,156 |
| $500,000 | +1% | +$329 | +$3,948 |
| $750,000 | +1% | +$493 | +$5,916 |
En un préstamo DSCR de $300K, una diferencia de tasa de 1% equivale a $197 al mes: aproximadamente $2,364 al año o $23,640 en un hold de 10 años. Por eso importa el entorno de tasas, pero también muestra que un movimiento de 0.25% es relativamente modesto en dólares en préstamos por debajo de $400K.
Marco para tomar decisiones sensibles a las tasas
Con base en la historia de tasas, estos son los marcos duraderos para tomar decisiones DSCR sensibles a las tasas:
1. Compre por flujo de caja, no por especulación de tasas. Los inversionistas que esperaban las tasas de 2021 en 2023 y 2024 se perdieron operaciones que generaban flujo de caja a las tasas de mercado. Que las tasas estén “altas” respecto a una anomalía histórica (2020-2021) es distinto de que sean prohibitivas en términos absolutos. Si la operación funciona a las tasas de hoy, funciona.
2. Bloquee la certeza cuando la operación tenga sentido. La estructura fija a 30 años del DSCR proporciona 30 años de certeza de pago. Mantener una buena operación a través de los ciclos de tasas es el núcleo de la inversión de compra y tenencia.
3. Considere sin PPP o PPP corta en entornos de tasas inciertos. Si hay un escenario razonable en el que las tasas bajen 1.0%+ en los próximos 24-36 meses, pagar 0.25-0.50% por una opción sin PPP preserva la opción de refinanciar sin un costo de salida.
4. Observe el diferencial, no solo la tasa. Cuando los diferenciales no-QM están amplios (la tasa DSCR significativamente por encima de su diferencial normal respecto al Tesoro), ese suele ser un entorno en el que las tasas caerán a medida que los diferenciales se normalicen —incluso sin movimiento del Tesoro. 2023 fue un ejemplo de esto.
5. El entorno de tasas afecta la selección de operaciones, no el marco de decisión de sí/no. En un entorno de tasa de 5%, funcionan operaciones con RTV de 0.80%. En un entorno de tasa de 7%, se necesitan operaciones con RTV de 0.90%. El marco DSCR se mantiene constante; la selección de mercado se adapta.
Próximos pasos
Para tasas actuales actualizadas a diario: /es/rates. Para modelar el DSCR en cualquier escenario de tasa: Calculadora DSCR. Para la decisión de puntos y buydown —cuándo conviene bloquear una tasa más baja por adelantado: Estrategia de puntos y buydown. Para decisiones de secuencia de portafolio en distintos entornos de tasas: Playbook de escalamiento de portafolio.