Casos de estudio de préstamos DSCR: Tres operaciones, números completos
Tres casos de estudio detallados de préstamos DSCR con números completos de la operación: precio de compra, renta, ratio DSCR, tasa, LTV, costos de cierre, flujo de caja y resultado. Ejemplos representativos anonimizados.
Nota importante: Los tres casos de estudio a continuación son ejemplos representativos y anonimizados. Están construidos para ilustrar la mecánica realista de las operaciones DSCR en distintos perfiles de inversor y estrategias. Los números están calibrados con programas reales de prestamistas, condiciones de mercado y criterios de calificación DSCR a 2026. No son registros de ninguna transacción de cliente específica. DSCR Authority no origina préstamos.
Caso de Estudio 1: El asalariado W-2 que se acerca al tope de Fannie
Perfil del inversor: Marcus, 41 años, trabaja en ventas farmacéuticas. Ingreso W-2 anual: $135,000. Posee 8 propiedades, siete financiadas de forma convencional y una libre de gravamen. Su DTI en el portafolio convencional se acerca al límite, y está a una propiedad del tope de 10 propiedades de Fannie Mae.
La operación: Unifamiliar de alquiler en Indianapolis, IN — casa de tres recámaras y dos baños construida en 2004, 1,580 pies cuadrados, en un vecindario estable de clase trabajadora con demanda de alquiler consistente de trabajadores de salud y logística.
El objetivo: Agregar una propiedad más con flujo de caja sin tocar su DTI ni usar uno de sus últimos dos “cupos” convencionales. Quiere cerrar en una LLC para protección de responsabilidad.
Números de la propiedad
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | $240,000 |
| Tipo de propiedad | Unifamiliar de alquiler, 1-4 unidades |
| Año de construcción | 2004 |
| Superficie | 1,580 pies² |
| Condición | Turnkey, cocina remodelada recientemente |
| Arrendamiento actual | Contrato de 12 meses, $1,950/mes |
| Renta de mercado del Formulario 1007 | $1,925/mes |
Estructura de financiamiento
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Monto del préstamo | $180,000 (75% LTV) |
| Pago inicial | $60,000 (25%) |
| Tasa | 6.375% fijo a 30 años |
| P&I mensual | $1,123 |
| Penalidad por prepago | Escalonado 5/4/3/2/1 |
| Entidad | LLC residencial (un solo miembro) |
| Tipo de prestamista | Prestamista DSCR Non-QM |
Cálculo del PITIA
| Componente | Mensual |
|---|---|
| Principal e intereses | $1,123 |
| Impuestos a la propiedad ($3,100/año) | $258 |
| Seguro de riesgo ($1,440/año) | $120 |
| Seguro de inundación | $0 (no está en zona de inundación) |
| HOA | $0 |
| PITIA total | $1,501 |
Cálculo del DSCR
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Renta bruta mensual (el menor del 1007 o el arrendamiento) | $1,925 |
| PITIA mensual | $1,501 |
| DSCR | $1,925 ÷ $1,501 = 1.28 |
Un DSCR de 1.28 ubica esta operación en el nivel 1.25+ — calificación sólida, acceso a programas del 80% LTV y precios mainstream del mejor nivel.
Costos de cierre
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Originación del prestamista (1.25 puntos) | $2,250 |
| Tarifa de procesamiento/suscripción | $1,795 |
| Tasación + Formulario 1007 | $1,050 |
| Seguro de título (póliza del prestamista) | $875 |
| Seguro de título del dueño | $680 |
| Honorario de escrow/cierre | $650 |
| Honorarios de registro | $125 |
| Seguro de riesgo prepagado (12 meses) | $1,440 |
| Escrow de impuestos (3 meses) | $774 |
| Intereses diarios hasta el cierre | $310 |
| Total de costos de cierre | $9,949 |
Reservas requeridas
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Reservas requeridas (6 meses de PITIA) | $9,006 |
| Las reservas se quedan en la cuenta (no se desembolsan) | Sí |
Efectivo total requerido al cierre
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Pago inicial | $60,000 |
| Costos de cierre | $9,949 |
| Total de desembolso | $69,949 |
| Más reservas (permanecen en la cuenta) | $9,006 |
| Efectivo total necesario | $78,955 |
Análisis de flujo de caja
| Ítem | Mensual |
|---|---|
| Renta bruta | $1,950 |
| Provisión para vacantes (5%) | -$97.50 |
| Ingreso bruto efectivo | $1,852.50 |
| PITIA | -$1,501 |
| Administración de propiedad (9%) | -$175.50 |
| Reserva de mantenimiento ($125/mes) | -$125 |
| Flujo de caja neto | +$51 / modestamente positivo |
Retorno cash-on-cash: Flujo de caja anual ligeramente positivo sobre unos $80K de capital invertido — modesto por diseño. La tesis de inversión es construcción de capital (amortización a 30 años, apreciación) + beneficios fiscales (depreciación), más que optimizar el flujo de caja.
Por qué DSCR fue la elección correcta
Marcus no podía hacer esta operación de forma convencional. Su DTI con 8 propiedades (incluyendo la hipoteca principal) ya está en 48% — el 9.º préstamo convencional lo empujaría por encima del 50% y lo rechazarían. DSCR ignora por completo su DTI personal. Además, DSCR permite titulación en LLC desde el primer día: el abogado de Marcus ya había armado la LLC antes del contrato, y el préstamo cerró a nombre de la LLC sin el paso extra de transferir la escritura después del cierre (lo que arriesga disparar la cláusula due-on-sale en préstamos convencionales).
Documentación entregada al prestamista DSCR: Licencia de conducir, operating agreement de la LLC, 2 meses de estados de cuenta bancarios, reporte de crédito. Sin W-2, sin declaración de impuestos, sin pay stub.
Tiempo de cierre: 28 días desde la solicitud hasta el cierre.
Caso de Estudio 2: La ejecución BRRRR — fix-and-flip hacia hold de largo plazo
Perfil del inversor: Dana, 34 años, dueña de un negocio de landscaping. Autoempleada desde hace 6 años. Tres propiedades de alquiler en préstamos DSCR (los abrió después de que su contador le dijo que los prestamistas convencionales no usarían sus declaraciones de impuestos por las deducciones agresivas del negocio). Aprendió la estrategia BRRRR y quiere ejecutarla por primera vez.
La operación: Unifamiliar distressed en Memphis, TN — casa de tres recámaras y un baño construida en 1968, 1,100 pies cuadrados, que necesita reemplazo completo de cocina, ambos baños, pisos, pintura, techo y HVAC. El vecindario es estable, con demanda sólida de inquilinos de trabajadores de distribución regional de Amazon.
El objetivo: Comprar la propiedad distressed con hard money, renovar, alquilar y luego refinanciar a DSCR, recuperando la mayor parte o todo su capital invertido para redeplegarlo.
Fase 1: Adquisición con hard money
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | $62,000 |
| Presupuesto de rehab | $52,000 |
| Costo total del proyecto | $114,000 |
| Préstamo hard money (80% LTC) | $91,200 |
| Efectivo del prestatario al cierre | $22,800 |
| Tasa hard money | 11.5%, solo interés |
| Puntos (originación) | 3.0% = $2,736 |
| Plazo hard money | 12 meses |
| Pago mensual de intereses | $874 |
Total de costos de cierre hard money (puntos + título + misc.): ~$4,200
Fase 2: Renovación (meses 1-4)
La renovación duró cuatro meses. Dana usó un GC local con el que ya había trabajado en un proyecto anterior.
| Ítem | Presupuesto | Real |
|---|---|---|
| Cocina (gabinetes, cubiertas, electrodomésticos) | $12,500 | $13,200 |
| Baños (2) | $8,000 | $8,600 |
| Pisos (LVP en toda la casa) | $7,500 | $7,100 |
| Pintura interior/exterior | $4,500 | $4,500 |
| Reemplazo de HVAC | $8,200 | $8,200 |
| Reemplazo de techo | $7,800 | $8,400 |
| Actualizaciones eléctricas | $3,000 | $2,900 |
| Landscaping, limpieza | $500 | $600 |
| Total | $52,000 | $53,500 |
El sobrecosto de $1,500 se fondeó con la cuenta operativa de Dana. Pasa en casi toda renovación — ella lo había presupuestado.
Fase 3: Rent-up (mes 5)
La propiedad se listó de forma profesional a través del property manager. Se aseguró inquilino en 18 días.
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Renta mensual | $1,450 |
| Estimado de renta de mercado del Formulario 1007 | $1,425 |
| Inquilino: | Contrato de 2 años |
Fase 4: Refinanciamiento DSCR (mes 7)
El prestamista de Dana exigía 6 meses de seasoning desde la fecha de compra. Solicitó en el mes 6 y cerró en el mes 7.
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Valor tasado post-renovación | $148,000 |
| Monto del préstamo DSCR (75% LTV) | $111,000 |
| Tasa | 6.50%, fijo a 30 años |
| P&I mensual | $701 |
| Penalidad por prepago | 5/4/3/2/1 |
| Entidad | LLC de Dana |
Cálculo del PITIA:
| Componente | Mensual |
|---|---|
| P&I | $701 |
| Impuestos a la propiedad ($1,800/año) | $150 |
| Seguro de riesgo ($1,260/año) | $105 |
| HOA | $0 |
| PITIA total | $956 |
DSCR: $1,425 / $956 = 1.49 — muy por encima del mínimo, excelente nivel de precio.
El análisis de recuperación de capital
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Ingresos del préstamo DSCR | $111,000 |
| Pago del préstamo hard money | -$91,200 |
| Intereses acumulados hard money (7 meses) | -$6,118 |
| Costos de cierre DSCR (aprox. 3% del préstamo) | -$3,330 |
| Efectivo neto para Dana | +$10,352 |
Efectivo total que Dana invirtió en todas las fases:
- Efectivo al cierre hard money: $22,800
- Costos de cierre hard money: $4,200
- Sobrecosto de rehab: $1,500
- Intereses hard money pagados (7 meses): $6,118
- Total invertido: $34,618
Efectivo recuperado al cierre DSCR: $10,352 Efectivo neto que queda en la operación: $34,618 - $10,352 = $24,266
Dana tiene $24,266 de capital neto invertido en una propiedad de $148,000 con un préstamo DSCR de $111,000 — aproximadamente $37,000 de equity sobre $24,266 invertidos. No recuperó el 100% de su capital invertido, pero adquirió $148,000 de propiedad dejando solo $24,266 atados.
Flujo de caja continuo
| Ítem | Mensual |
|---|---|
| Renta bruta | $1,450 |
| Vacantes (5%) | -$72.50 |
| Administración de propiedad (9%) | -$130.50 |
| PITIA | -$956 |
| Reserva de mantenimiento ($100/mes) | -$100 |
| Flujo de caja neto | +$191/mes |
Retorno cash-on-cash sobre el capital invertido restante: $2,292/año ÷ $24,266 = 9.4% — antes de apreciación y beneficios fiscales (depreciación, intereses hipotecarios).
Por qué el BRRRR funcionó en esta operación
Los factores clave de éxito:
- Compró bien por debajo del ARV. $62,000 de compra + $53,500 de renovación = $115,500 all-in vs. $148,000 de ARV — un spread de $32,500 que dio el margen del refinanciamiento DSCR.
- Fundamentos sólidos de renta en Memphis. Los $1,450/mes de renta sobre una propiedad de $148,000 = 0.98% RTV — cerca del 1.00% ideal para operaciones DSCR.
- Presupuesto de renovación disciplinado. Los sobrecostos fueron mínimos ($1,500) porque Dana usó un GC conocido y tenía un contrato detallado de alcance de obra.
- Rent-up rápido. 18 días para alquilar evitaron la vacante de 45-60 días que habría añadido $2,000+ en costos de carry de hard money.
- Calificación DSCR sobre la tasación. El DSCR de 1.49 refleja una operación que genera flujo de caja sólido incluso a las tasas de hoy.
Caso de Estudio 3: La extracción de capital — refi cash-out para financiar la siguiente adquisición
Perfil del inversor: James y Maria, 48 y 45 años, poseen 12 propiedades de alquiler — seis préstamos DSCR y seis préstamos convencionales de más temprano en su carrera. Compraron una unifamiliar de alquiler en Columbus, OH en enero de 2022 con un préstamo DSCR al 5.50% (originado en Q1 2022, antes del gran spike de tasas). La propiedad se apreció de forma significativa y carga equity material.
El objetivo: Extraer capital de la propiedad de Columbus mediante un refinanciamiento DSCR cash-out para usarlo como pago inicial de una segunda propiedad en Charlotte, NC — sin vender Columbus, sin disparar impuesto sobre ganancias de capital y sin usar su propio capital operativo.
La propiedad de Columbus: estado actual
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Precio de compra original (ene 2022) | $285,000 |
| Monto original del préstamo | $213,750 (75% LTV) |
| Tasa original | 5.50%, fijo a 30 años |
| Saldo actual del préstamo (después de 3 años) | $205,200 (aprox.) |
| Valor tasado actual | $360,000 |
| Equity actual | $154,800 |
| Renta actual | $2,400/mes |
| PITIA actual | $1,630/mes |
| DSCR actual | 1.47 |
La propiedad se apreció $75,000 (26%) en unos cuatro años — función del surge 2021-2023 de precios de vivienda en Columbus, impulsado por el crecimiento del empleo tecnológico y la oferta limitada de vivienda, con ganancias modestas que continúan hacia 2026.
Evaluando el refi cash-out
Préstamo máximo al 75% LTV: $360,000 × 75% = $270,000
Cash-out bruto: $270,000 - $205,200 (pago del préstamo existente) = $64,800
Costos de cierre (estimado 2.5% del préstamo nuevo): $6,750
Cash-out neto después de costos: $64,800 - $6,750 = $58,050
Chequeo de PPP: La PPP original 5/4/3/2/1 expiraba a los 5 años — enero de 2027. James y Maria hacen este refi en julio de 2026, todavía dentro de la ventana de PPP (Año 4 = penalidad del 2%).
Costo de PPP: 2% × $205,200 = $4,104
Cash-out neto revisado: $64,800 - $6,750 - $4,104 = $53,946
James y Maria tuvieron que pesar este costo de PPP de $4,104 contra el beneficio de acceder al capital ahora vs. esperar hasta enero de 2027.
Su análisis: Si esperan hasta enero de 2027 (9 meses), la PPP baja al 1% ($2,052), ahorrando $2,052. Pero tienen una propiedad específica en Charlotte bajo contrato que exige cierre para julio de 2026. Proceden ahora y absorben la PPP.
Términos del nuevo préstamo de Columbus
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Nuevo monto del préstamo | $270,000 |
| Nueva tasa | 6.75%, fijo a 30 años |
| Nuevo P&I mensual | $1,751 |
| Impuestos | $375 |
| Seguro | $175 |
| Nuevo PITIA | $2,301 |
Chequeo del nuevo DSCR: $2,400 / $2,301 = 1.04
Esto apenas limpia el mínimo de 1.00. James y Maria anotaron que está incómodamente delgado — cualquier baja de renta o subida de seguro podría empujar por debajo de 1.00. Armaron una reserva de 6 meses específica para Columbus para gestionar esto.
La consecuencia del aumento de tasa: La tasa original del 5.50% producía un PITIA de $1,630. La nueva tasa del 6.75% sobre un saldo más alto produce un PITIA de $2,301. El flujo de caja mensual de Columbus pasó de aproximadamente en equilibrio a negativo.
| Original (2022) | Después del refi cash-out (2026) | |
|---|---|---|
| Renta bruta | $1,900 | $2,400 |
| PITIA | $1,630 | $2,301 |
| Admin. (9%) | $171 | $216 |
| Mantenimiento | $150 | $150 |
| Flujo de caja neto | +$-51 | +$-267 |
El refi cash-out convirtió Columbus de aproximadamente en equilibrio a flujo de caja negativo. James y Maria aceptaron este trade-off: una propiedad cash-flow-neutral se vuelve cash-flow-negative, pero extrajeron $53,946 para desplegar en Charlotte.
La adquisición de Charlotte
Usando el cash-out de $53,946:
| Ítem | Importe |
|---|---|
| Precio de compra de la propiedad en Charlotte | $215,000 |
| Pago inicial (25%) | $53,750 |
| Efectivo usado (del cash-out de Columbus) | $53,750 |
| Monto del préstamo DSCR (75% LTV) | $161,250 |
| Tasa | 6.375%, fijo a 30 años |
| P&I mensual | $1,006 |
| Impuestos a la propiedad | $210 |
| Seguro | $130 |
| HOA | $0 |
| PITIA | $1,346 |
| Renta mensual | $1,700 |
| DSCR | $1,700 / $1,346 = 1.26 |
Flujo de caja de Charlotte:
- Renta bruta: $1,700
- Vacantes (5%): -$85
- Administración (9%): -$153
- PITIA: -$1,346
- Mantenimiento: -$125
- Neto: -$9/mes (aproximadamente en equilibrio después de todos los gastos)
Efecto combinado en el portafolio
| Propiedad | Flujo de caja después de gastos |
|---|---|
| Columbus (post-refi) | -$267/mes |
| Charlotte (nueva) | -$9/mes |
| Combinado | -$276/mes |
James y Maria ahora cargan $276/mes de flujo de caja combinado negativo en estas dos propiedades. Están cómodos con eso porque:
- Sus otras 10 propiedades generan $3,200/mes de flujo de caja positivo agregado
- Están construyendo $2,882/mes de principal combinado (equity por amortización en las 12 propiedades)
- Las deducciones de depreciación de Charlotte añaden aproximadamente $7,800/año en beneficios fiscales
- Con base en los pronósticos nacionales de 2026 de 1-4% de apreciación de vivienda, se proyecta que Columbus se aprecie $4,000-$14,000/año y Charlotte $2,000-$9,000/año — por debajo del ritmo 2021-2024, pero sigue siendo una contribución material de equity
Adquisición efectiva: James y Maria adquirieron una propiedad de $215,000 en Charlotte con cero efectivo adicional de su bolsillo (los $53,946 vinieron del cash-out de Columbus). El costo real es el flujo de caja negativo de Columbus — un $267/mes continuo — esencialmente pagar renta para pedir prestado el equity.
La alternativa que evaluaron: vender Columbus
Si hubieran vendido Columbus en vez de hacer el refinanciamiento cash-out:
- Precio de venta: $360,000
- Comisión del agente (5%): -$18,000
- Costos de cierre del vendedor: -$3,500
- Pago del préstamo: -$205,200
- PPP (2%): -$4,104
- Neto antes de impuestos: $129,196
Impuestos:
- Base de costo original: $285,000
- Depreciación tomada (3 años): ~$20,700
- Base ajustada: $264,300
- Ganancia de capital: $360,000 - $264,300 = $95,700
- Impuesto federal sobre ganancias de capital (tramo del 15%): -$14,355
- Recapture de depreciación (25%): -$5,175
- Impuesto sobre el ingreso neto de inversiones (3.8%): -$3,637
- Neto después de impuestos: aproximadamente $106,029
Habrían tenido $106,029 por vender Columbus — pero habrían perdido el activo con flujo de caja (incluso en equilibrio después del refi, es un activo de $360K con un préstamo de $270K = $90K de equity al nuevo LTV, que crece con el tiempo).
El refi cash-out les dio $53,946 (menos que los $106K de vender) pero conservó el activo. La decisión descansó en su convicción de que Columbus seguiría apreciándose y de que el flujo de caja negativo era manejable dentro del portafolio más amplio.
Lecciones clave de los tres casos de estudio
Lección 1: La selección del mercado determina la viabilidad DSCR
Las tres operaciones — Indianapolis, Memphis, Columbus — están en mercados donde los ratios renta-valor producen de forma consistente un DSCR de 1.00+ con el 25% de pago inicial estándar y las tasas DSCR actuales. Ninguna de estas operaciones habría funcionado en San Francisco, Seattle o los suburbios de Boston con 25% de pago inicial. La selección de mercado está río arriba de la selección de la operación.
Lección 2: DSCR ignora su complejidad financiera personal
Marcus (Caso de Estudio 1) no podía hacer un préstamo convencional por DTI. Dana (Caso de Estudio 2) no puede documentar ingresos de forma convencional por las deducciones del negocio. James y Maria (Caso de Estudio 3) tienen 12 propiedades y múltiples entidades. Nada de eso importó a los prestamistas DSCR. El flujo de caja de la propiedad fue el factor decisivo en los tres.
Lección 3: Flujo de caja vs. construcción de equity es un espectro, no un binario
El Caso de Estudio 2 (el BRRRR) produjo el mejor cash-on-cash en el corto plazo (9.4%) por la ejecución value-add. Los casos 1 y 3 produjeron flujo de caja delgado — típico de operaciones DSCR 1.10-1.30 a tasas de mediados del 6% con gastos completos. La acumulación de equity, la apreciación y los beneficios fiscales completan el cuadro de retorno.
Lección 4: La penalidad por prepago debe ser parte de cada decisión DSCR
En el Caso de Estudio 3, la PPP costó $4,104 — no catastrófico, pero no inmaterial. Forzó una decisión de timing (aceptar el costo ahora vs. esperar 9 meses). Si James y Maria hubieran estado en el año 1 de su PPP (5% × $205,200 = $10,260), la matemática habría sido materialmente distinta.
Lección 5: DSCR es una herramienta a 30 años, no a 30 meses
Los inversores buy-and-hold de estos casos de estudio usan DSCR como infraestructura de largo plazo. La tasa fija a 30 años bloquea un pago conocido para siempre. El BRRRR con refinanciamiento DSCR convierte capital hard money de corto plazo en deuda permanente de largo plazo. Los refis cash-out convierten equity en capital desplegado sin soltar el activo subyacente. Estas son estrategias de hold, no de trading.
Próximos pasos
¿Listo para modelar su propia operación? Use la Calculadora DSCR para correr el DSCR de cualquier propiedad antes de hacer una oferta. Para la mecánica de la estrategia BRRRR: Modelador BRRRR. Para el timing del refi cash-out: Optimizador de momento de refinanciamiento.
Compare prestamistas para su mercado y perfil específicos: obtenga match — gratis, sin obligación. Para benchmarks de tasas actuales: /es/rates.
Para más profundidad de estrategia: Manual de escalado de portafolio, Selección de mercado para DSCR y Estrategia de refi cash-out.