Lista de verificación de documentos para préstamos DSCRLista de verificación de documentos para préstamos DSCR

Los préstamos DSCR no requieren documentación de ingresos — pero sí requieren documentación. La pre-documentación DSCR es el paquete que arma antes de la suscripción: identidad, crédito, reservas, documentos de entidad y respaldo de ingresos de la propiedad (arrendamiento o 1007). Esta lista de verificación cubre cada categoría de documentos en el orden en que típicamente se le pedirá.

Cómo usar esta lista de verificación: Recorra cada sección y recopile documentos antes de enviar su solicitud. Cada elemento que puede proporcionar por adelantado reduce el número de rondas de condiciones y acorta su cronograma de cierre. Documentos faltantes descubiertos en la semana 3 añaden 7–14 días a un cierre.

Sección 1: Identidad y crédito del prestatario

Estos se recopilan en la solicitud y típicamente no generan condiciones de seguimiento si se proporcionan correctamente.

Requerido — Siempre

• Identificación con foto emitida por el gobierno — Licencia de conducir, ID estatal o pasaporte. Debe estar vigente (no vencido). Ambos lados de la licencia de conducir si es formato de tarjeta.
• Número de Seguro Social — Proporcionado en la solicitud. El prestamista lo usa para obtener el informe de crédito tri-merge.

Requerido — Algunos prestamistas / situaciones

• Segunda identificación — Algunos prestamistas requieren dos formas de identificación, especialmente en préstamos grandes ($1M+) o archivos de nacionales extranjeros.
• ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) — Para nacionales extranjeros sin Número de Seguro Social.
• Documentos de visa / inmigración — Para ciudadanos no estadounidenses: copia de la visa vigente, registro de entrada I-94 o green card. Los requisitos varían de forma significativa por prestamista — algunos aceptan F-1, O-1, H-1B; otros solo E-2 y residente permanente.

Nota: Los préstamos DSCR para nacionales extranjeros tienen sus propios requisitos de documentos. Vea nuestra guía de inversor DSCR nacional extranjero para la lista completa.

Cartas de explicación de inquiries de crédito

Si el informe de crédito muestra inquiries en los últimos 90–120 días que no resultaron en cuentas nuevas, muchos prestamistas pedirán una carta de explicación. Es una declaración de un párrafo que confirma qué estaba comparando y si se abrió crédito nuevo. Son comunes y no son señal de problema — escríbalas de inmediato.

Sección 2: Documentación de reservas

Las reservas son el segundo elemento más escrutado después del DSCR mismo. Proporcione documentación completa y limpia.

Requerido — Siempre

• 2 meses más recientes de estados de cuenta bancarios (checking y/o savings) — Todas las páginas, completos, mostrando nombre del titular y número de cuenta. Si los estados de cuenta tienen 90 días de antigüedad, proporcione estados actualizados.
• 2 meses más recientes de estados de cuenta de corretaje/inversión — Si las reservas están parcialmente en acciones, ETFs o fondos mutuos, proporcione estados de cuenta completos. Los prestamistas típicamente acreditan 100% del efectivo y equivalentes de efectivo, y 70–100% de saldos de inversiones cotizadas en bolsa.
• 2 meses más recientes de estados de cuenta de money market — Los mismos requisitos que arriba.

Requerido — Situacional

• Estados de cuenta de cuentas de jubilación (IRA, 401k, 403b) — Si usa fondos de jubilación para satisfacer reservas, proporcione el estado de cuenta actual. Los prestamistas usan el 70% del saldo con derechos adquiridos (vested).
• Carta de explicación para depósitos grandes — Cualquier depósito de más de $X (umbral específico del prestamista, típicamente 25–50% del pago mensual) que aparezca dentro de los últimos 60 días requiere una explicación escrita y documentación de la fuente. Ejemplos comunes:
  • Producto de venta de propiedad: proporcione la Divulgación de Cierre de la venta
  • Ingresos de negocio: proporcione estados de cuenta bancarios del negocio que muestren el origen del depósito
  • Donación (gift): proporcione carta de donación del donante y evidencia de la capacidad del donante para dar (su estado de cuenta bancario)
  • Bono o comisión: proporcione carta del empleador o talón de pago
• Estados de cuenta bancarios de negocio — Si las reservas están en una cuenta de negocio, los prestamistas quieren ver que el prestatario tiene acceso irrestricto a esos fondos y que la cuenta de negocio no está gravada por pasivos del negocio.
• Capacidad de préstamo 401k — Algunos prestamistas cuentan el saldo prestable de un 401k (el monto que podría tomar como préstamo, no como retiro) como activo de reserva. Proporcione documentación del plan que muestre el saldo prestable.

¿Cuánto es suficiente?

El requisito mínimo de reservas varía por programa. Como línea base, tenga listo para documentar:

Calcule su PITIA usando la Calculadora DSCR y multiplique por los meses requeridos para encontrar su nivel objetivo de reservas.

Sección 3: Documentación de la propiedad

Estos documentos establecen los ingresos, el valor y el estado físico de la propiedad.

Requerido — Compra

• Contrato de Compra y Venta (PSA) completamente ejecutado — Todas las páginas, todas las adendas, todas las contraofertas. Firmas de comprador y vendedor, fechadas. El prestamista revisa el contrato por precio de compra, concesiones, earnest money y fechas de contingencia.
• Factura de impuesto de propiedad reciente — Disponible en el sitio web del tasador del condado. Los prestamistas la usan para verificar la cifra anual de impuestos en el cálculo de PITIA.
• Documentación de HOA — Si hay una HOA: monto actual de cuotas mensuales (de una carta de cuotas o contacto de HOA), y cualquier aviso de evaluación especial. Algunos prestamistas exigen un cuestionario de HOA para condos.

Requerido — Refinanciamiento

• Estado de cuenta hipotecario más reciente (si hay un préstamo existente que se está pagando)
• Carta de payoff del servicer actual (la obtiene la compañía de título; típicamente no se necesita hasta el cierre)
• Factura de impuesto de propiedad o transcripción fiscal — Evaluación fiscal anual actual
• Escritura o documentación de título — La búsqueda de título del prestamista lo encontrará, pero tener una copia de la escritura actual ayuda a confirmar la titularidad de la entidad

Requerido — Todas las transacciones

• Contrato de arrendamiento firmado — Si está ocupado. Contrato actual, todas las páginas, todas las adendas. Si el contrato venció recientemente y tiene un inquilino mes a mes, proporcione el contrato vencido y evidencia de ocupación continua (recibo de renta, correspondencia).
• Historial de pagos de alquiler — Algunos prestamistas piden 12 meses de cheques cancelados, registros de depósitos bancarios o registros de pagos del inquilino para propiedades ocupadas, especialmente en refinanciamientos.
• Fotos de condición de la propiedad — Los prestamistas no las exigen (el tasador fotografía la propiedad), pero es útil tenerlas para sus propios registros. Si la propiedad tiene mejoras recientes, tener fotos de antes/después y recibos disponibles puede respaldar una reconsideración de valor si la tasación sale baja.

Propiedades de alquiler a corto plazo (STR) — Adicional

• 12 meses de estados de cuenta de plataforma — Historial de ingresos de Airbnb, VRBO u otra plataforma (donde se acepten)
• Informe de mercado AirDNA — Algunos prestamistas aceptan datos de AirDNA en lugar de, o como complemento a, los estados de cuenta de plataforma
• Acuerdo de administración — Si lo administra una compañía profesional de administración STR

Sección 4: Documentos de entidad (si cierra en LLC, S-Corp u otra entidad)

Esta sección aplica cuando el préstamo se otorga a una entidad legal en lugar de a un individuo. La gran mayoría de los préstamos DSCR cierran en LLC.

Requerido — LLC

• Artículos de Organización — El documento de formación presentado ante el estado. Debe coincidir exactamente con el nombre de la entidad como aparecerá en el título.
• Acuerdo Operativo — Acuerdo operativo completo incluyendo todas las enmiendas. Este es el documento rector que muestra quién controla la LLC, porcentajes de propiedad y restricciones de transferencia. Incluso las LLC de un solo miembro deben tener uno. Un acuerdo operativo de 2018 sin enmiendas que no coincida con la titularidad actual generará condiciones.
• Carta de confirmación EIN — La carta CP 575 o 147C del IRS que confirma el Employer Identification Number. Esto es distinto de la solicitud SS-4 — proporcione la carta de confirmación, no la solicitud.
• Certificado de Buena Reputación — Emitido por el Secretario de Estado en el estado de formación. Debe estar fechado dentro de 60–90 días del cierre (varía por prestamista). Ordene uno fresco cerca del cierre, no al inicio del proceso.
• Lista de miembros y porcentajes de propiedad — Para LLC de múltiples miembros. El prestamista obtendrá crédito personal y exigirá garantías personales de todos los miembros que posean 20%+ (a veces 25%+).

Requerido — LLC de múltiples miembros (adicional)

• Garantía personal de cada miembro de 20%+ — La garantía personal se firma al cierre, pero los prestamistas necesitan conocer a los garantes de antemano para obtener su crédito y verificar su identidad.
• Artículos de Organización de cualquier entidad matriz o holding — Si la LLC prestataria es a su vez propiedad de otra entidad, algunos prestamistas exigen también los documentos de formación y el acuerdo operativo de la entidad matriz.

Requerido — LLC extranjera (registrada fuera del estado de la propiedad)

• Certificado de Autorización / Foreign Qualification — Si la LLC se formó en el Estado A (p. ej., Wyoming) pero la propiedad está en el Estado B (p. ej., Florida), muchos prestamistas exigen que la LLC esté registrada para hacer negocios en el estado de la propiedad. Algunos prestamistas son flexibles en esto; muchos no. Confirme antes de aplicar.

Requerido — S-Corp

• Artículos de Incorporación
• Estatutos (Bylaws)
• Carta de elección S-Corp del IRS (Formulario 2553)
• Lista de accionistas con porcentajes de propiedad
• Resolución corporativa que autoriza el préstamo

Requerido — Land Trust o Living Trust

• Acuerdo de fideicomiso completo (todas las páginas y enmiendas)
• Certificación del trustee o certificado de fideicomiso (algunos prestamistas aceptan esto en lugar del documento completo del fideicomiso)
• Lista de beneficiarios

Sección 5: Documentación de seguros

La documentación de seguros sigue un proceso de dos etapas durante el préstamo.

En la solicitud (Etapa 1)

• Información de contacto del agente de seguros — Nombre, teléfono, correo electrónico. El prestamista necesita saber que tiene un agente que puede proporcionar un binder con rapidez cuando se pida.
• Evidencia de asegurabilidad — No la exigen todos los prestamistas, pero es útil en estados de alto riesgo (Florida, Louisiana, zonas de incendios forestales de California, costa de Texas). Una cotización temprana o indicación de un agente de que la cobertura está disponible a una prima dada es útil para modelar PITIA.

Pre-visto bueno para cerrar (Etapa 2)

• Binder de seguro completo — El documento formal de cobertura vinculante del asegurador o agente. Debe incluir:
  • Dirección de la propiedad
  • Asegurado nombrado (coincidiendo con la entidad o individuo en el préstamo)
  • Cláusula mortgagee que lista al prestamista como asegurado adicional (el prestamista proporciona el lenguaje exacto)
  • Cobertura de vivienda igual o mayor que el monto del préstamo (algunos prestamistas: costo de reposición)
  • Fecha de vigencia de la póliza en o antes de la fecha de cierre
  • Monto de la prima anual
• Binder de seguro contra inundaciones — Requerido si la propiedad está en un Área de Peligro Especial de Inundación de FEMA (SFHA, Zona AE, AH, VE, etc.). El flood cert que ordena el prestamista confirma la designación de zona.
• Binder de seguro de viento/huracán — Se exige por separado en muchos condados de Florida (Miami-Dade, Broward, Palm Beach), costa de Texas y Louisiana.

Crítico: No espere a que le pidan el binder de seguro. Tenga el binder listo antes de que el archivo vaya a suscripción. Las demoras de seguro en Florida y Texas pueden añadir 2–3 semanas a los tiempos de cierre. Vea el cronograma del proceso de préstamo DSCR para evitar esta demora.

Sección 6: Elementos adicionales (situacionales)

Estos no se exigen en cada archivo, pero aparecen con suficiente frecuencia como para que deba conocerlos.

Ejecución hipotecaria o quiebra previa

• Documentación de descargo — Para BK, la orden de descargo del tribunal.
• Prueba de seasoning — Típicamente se confirma vía informe de crédito, pero algunos prestamistas quieren documentación de la fecha de conclusión.
• Carta de explicación — Un párrafo que explique las circunstancias y qué ha cambiado. Vea la guía de seasoning de quiebra y eventos de crédito.

Excepción de financiamiento diferido (compradores de todo efectivo)

• Divulgación de Cierre de la compra original en efectivo — Probando el precio de compra y que no se usó financiamiento.
• Estados de cuenta bancarios que muestran el wire desde su cuenta — Probando que los fondos vinieron del prestatario, no de un prestamista no revelado.
• Póliza de título del propietario de la compra — Algunos prestamistas la exigen.

Vea la guía de excepción de financiamiento diferido para los requisitos completos.

Titularidad en IRA autodirigida / cuenta de jubilación

• Documentación del custodio IRA — Si el préstamo se otorga a una IRA LLC, la aprobación del custodio y la carta de instrucción.
• Análisis de transacción prohibida — Los préstamos DSCR hacia IRA autodirigidas son complejos. Consulte a un abogado fiscal o CPA especializado en bienes raíces SDIRA antes de intentar esta estructura.

Consejos de formato de documentos

Estas son cosas pequeñas que generan rondas de condiciones innecesarias:

• Todas las páginas de los estados de cuenta — Un estado de cuenta de 6 páginas significa 6 páginas. Estados de cuenta “Page 1 of 6” donde solo proporciona las páginas 1, 2 y 5 serán rechazados.
• Formato PDF — La mayoría de los prestamistas prefieren PDF sobre fotos, escaneos o capturas de pantalla. Use la función “download statement” de su banco, no una foto de cámara de teléfono.
• Legibilidad — Los fondos oscuros, el texto desvanecido y los bordes cortados causan condiciones. Vuelva a escanear o reexportar si el documento no es claramente legible.
• Fechas — Los documentos no deben estar vencidos. Un Certificado de Buena Reputación de hace 7 meses no funcionará si el prestamista exige 60 días de vigencia.
• Coincidencia exacta de nombres — El nombre en la solicitud debe coincidir con el nombre en cada documento. Si usa un apodo, use su nombre legal de forma consistente en todo el archivo.

Referencia rápida: documentos por tipo de transacción

¿Listo para comenzar el proceso? Revise su operación DSCR primero con la Calculadora DSCR, luego emparéjese con prestamistas que le dirán exactamente qué necesitan para su escenario específico.