Cómo se calcula el DSCR: Guía completa de fórmulas
Fórmulas exactas del cálculo DSCR para préstamos residenciales y comerciales. Renta bruta vs. ingreso neto, desglose del PITIA, definiciones específicas de cada prestamista y ejemplos reales para cada tipo de propiedad.
El Debt Service Coverage Ratio es un solo número que determina si su propiedad de alquiler califica para financiamiento —y a qué tasa y LTV. Aun así, el cálculo tiene más variación de la que la mayoría de los inversionistas se dan cuenta. La fórmula que se usa para un alquiler unifamiliar en Phoenix es materialmente distinta de la que se usa para un edificio de 8 unidades en Columbus. Dos prestamistas que cotizan la misma propiedad pueden producir dos cifras de DSCR distintas sin que ninguna esté equivocada.
Esta guía recorre cada versión de la fórmula, los componentes que varían por prestamista y ejemplos prácticos de seis escenarios comunes que usted realmente encontrará.
La tensión central: Los prestamistas DSCR residenciales usan la renta bruta (antes de gastos). Los prestamistas DSCR comerciales usan el Ingreso Operativo Neto (después de gastos). Una propiedad que parece un DSCR de 1.30 en un préstamo residencial podría mostrar un DSCR de 0.85 en una suscripción comercial de la misma cartera de rentas. Ambos números son “correctos”: solo miden cosas distintas.
Las dos fórmulas
Fórmula 1: DSCR residencial (1–10 unidades)
DSCR = Renta Mensual Bruta ÷ PITIA MensualEsta es la fórmula que usa cada prestamista DSCR residencial importante: Kiavi, A&D Mortgage, Angel Oak, Deephaven, Lima One, CoreVest, Visio y los ~1,000 originadores más pequeños que se abastecen de sus plataformas.
Renta mensual bruta es el mayor de:
- El monto del arrendamiento actual (contrato de arrendamiento firmado del inquilino), o
- La renta de mercado del Formulario 1007 Comparable Rent Schedule del tasador
En la práctica, la mayoría de los prestamistas usan el menor de los dos —arrendamiento vs. 1007— como convención de suscripción conservadora. Un puñado usa el mayor entre arrendamiento y 1007 para ser más amigable con el prestatario. Confirme siempre cuál usa el prestamista antes de armar su pro forma.
PITIA mensual es la suma de cinco componentes:
| Componente | Fuente | Notas |
|---|---|---|
| Principal | Tabla de amortización | Basado en el monto real del préstamo, la tasa y el plazo |
| Interés | Tabla de amortización | Basado en el monto real del préstamo, la tasa y el plazo |
| Impuestos (T) | Evaluación anual ÷ 12 | El prestamista usa la factura fiscal actual o la proyectada (post-reavalúo) |
| Seguro (I) | Prima anual ÷ 12 | Basado en la cotización real de seguro, no en estimados |
| Cuotas de asociación (A) | Cuota mensual de HOA/condo | Incluyendo todas las evaluaciones obligatorias |
Fórmula 2: DSCR comercial (5+ unidades, multifamiliar, uso mixto)
DSCR = Ingreso Operativo Neto (NOI) Anual ÷ Servicio de Deuda AnualNOI anual es:
Renta Programada Bruta
- Vacantes y pérdidas de crédito (típicamente 5-10%)
= Ingreso Bruto Efectivo
- Gastos Operativos (impuestos sobre la propiedad, seguro, administración, mantenimiento, servicios)
= NOIServicio de deuda anual son 12 meses de principal e intereses (solo P+I: los impuestos y el seguro ya están deducidos del NOI).
La fórmula comercial es más estricta porque contabiliza costos operativos reales que la fórmula residencial ignora.
Desglose del PITIA: componente por componente
Principal e intereses
El P+I es el único componente que usted puede controlar de forma directa: cambia con el monto del préstamo, la tasa de interés y el plazo.
Efecto de la tasa en el PITIA:
Un préstamo de $300,000 a tres tasas y plazos distintos:
| Tasa | Plazo | P+I mensual | PITIA mensual (sume $600 de T+I) | Si la renta es $2,900 | DSCR |
|---|---|---|---|---|---|
| 6.50% | 30 años fijo | $1,896 | $2,496 | $2,900 | 1.16 |
| 7.00% | 30 años fijo | $1,996 | $2,596 | $2,900 | 1.12 |
| 7.50% | 30 años fijo | $2,098 | $2,698 | $2,900 | 1.07 |
| 7.00% | IO (30 años) | $1,750 | $2,350 | $2,900 | 1.23 |
Observe cómo cambiar de 7.0% amortizado a 7.0% solo interés eleva el DSCR de 1.12 a 1.23 con renta y garantía idénticas. Este es el mecanismo detrás de los productos IO: no una tasa más baja, sino un pago más bajo.
Impuestos
Los impuestos sobre la propiedad en el PITIA son siempre el impuesto anualizado dividido entre 12. Lo que varía:
Qué cifra de impuestos usa el prestamista:
- La mayoría de los prestamistas usa la factura fiscal anual actual.
- Algunos prestamistas, en particular en estados con reavalúo activo (Florida, California, Texas), usan un reavalúo post-compra proyectado con una fórmula atada al precio de compra. En esos casos, los impuestos del PITIA pueden ser 30-50% más altos que la factura actual del vendedor.
Ejemplo de Texas: Una propiedad comprada por $380,000 tiene una factura fiscal actual de $4,800/año basada en un valor tasado de $280,000. El prestamista proyecta un reavalúo post-venta aproximadamente al precio de compra: $380,000 × 2.0% de tasa efectiva = $7,600/año proyectados. Impuestos mensuales en el PITIA: $633 (proyectado) vs. $400 (factura actual). Esa diferencia de $233/mes baja el DSCR aproximadamente 0.08 sobre una renta de $2,900.
Ejemplo de Florida: El dolor post-Ian está en el seguro, no en los impuestos. Vea la sección de Seguro más abajo.
Seguro
El prestamista exige una cotización real de seguro (no un estimado) antes de la aprobación final. La cotización cubrirá:
- Cobertura estándar de riesgo/incendio (obligatoria)
- Seguro de inundación (obligatorio si está en una FEMA Special Flood Hazard Area)
- Cobertura de viento/huracán (a menudo un rider separado o una póliza separada en estados costeros)
- Cualquier cobertura de brecha de la póliza maestra de HOA que se exija
Puntos de dolor del seguro por estado:
| Estado | Problema | Impacto del seguro en el PITIA |
|---|---|---|
| Florida | Póliza de viento separada exigida en muchos condados; mercado dislocado post-Ian | Puede sumar $300-600/mes vs. propiedades tierra adentro |
| Texas (Costa del Golfo) | Viento/granizo separado; mercado de assigned risk en algunos condados | Puede sumar $150-400/mes |
| Luisiana | Alta exposición a viento; transportistas limitados | Puede sumar $200-500/mes |
| California (incendios forestales) | Muchos aseguradores no renovaron; FAIR Plan caro | Puede sumar $200-600/mes en zonas de alto riesgo |
Al modelar el DSCR de propiedades en estos estados, nunca use la cifra nacional promedio de seguro. Obtenga primero una cotización real: la operación puede no cerrar números en absoluto, o puede exigir una estructura distinta.
Cuotas de asociación
Las cuotas de HOA se incluyen en el PITIA dólar por dólar. No hay discreción del prestamista aquí. En una propiedad con una cuota de condo de $450/mes y una cuota de seguro maestro de $200, ambas entran en el PITIA.
Evaluaciones especiales —cargos únicos de un HOA para proyectos de capital— no se incluyen en el PITIA a menos que sean recurrentes. Sin embargo, una evaluación especial pendiente puede entrar en la suscripción como una condición (los prestamistas pueden exigir que se pague al cierre o que se deposite en escrow).
Renta bruta: qué cuenta y qué no
Residencial 1-4 unidades
La cifra de renta suele ser el menor de:
- El arrendamiento firmado actual (o el promedio de 12 meses más reciente si hay varios arrendamientos)
- La renta de mercado del Formulario 1007 de la tasación
Formulario 1007: Es un adendo de 1 página a la tasación estándar que el tasador llena al seleccionar 3 alquileres comparables y derivar una opinión de renta de mercado. El número de renta de mercado del tasador es la cifra vinculante para propiedades vacantes y el control sobre arrendamientos activos.
Arrendamiento alto vs. renta de mercado: Si un inquilino paga $3,200 de renta pero la renta de mercado comparable es $2,600, el prestamista usa $2,600 para el DSCR. Esto importa en propiedades compradas “por encima del mercado” porque un inversionista anterior aceptó una renta por debajo del mercado a cambio de un arrendamiento largo.
Ingresos de alquiler a corto plazo: Los programas DSCR para STR suelen usar el menor de:
- El promedio de 12 meses de ingresos de estados de cuenta de la plataforma (Airbnb, VRBO, STR Furnishings), o
- Las proyecciones de mercado de AirDNA para la propiedad, o
- La renta de mercado a largo plazo del Formulario 1007 como piso
Algunos prestamistas solo usan la renta a largo plazo del 1007 (y tratan el upside STR como ingreso no calificado). Otros aceptan los datos completos de AirDNA. Este es uno de los aspectos más específicos de cada programa en la suscripción DSCR.
Propiedades de 2-4 unidades
Se combina la renta de todas las unidades ocupadas. Las unidades vacantes usan la renta de mercado del Formulario 1025. La mayoría de los prestamistas aplica un factor de vacancia estándar de 0-5% a la cifra de renta de 2-4 unidades (la fórmula residencial normalmente no deduce vacancia, pero algunos prestamistas aplican un recorte en multiunidad para aproximar la realidad).
Ejemplo práctico de dúplex:
- Unidad 1: Arrendada a $1,450/mes (renta de mercado 1007: $1,400 → el prestamista usa $1,400)
- Unidad 2: Arrendada a $1,350/mes (renta de mercado 1007: $1,500 → el prestamista usa $1,350)
- Renta bruta combinada utilizada: $2,750
- Préstamo: $320,000 al 7.0%, 30 años
- P+I: $2,130
- Impuestos: $430
- Seguro: $135
- HOA: $0
- PITIA: $2,695
- DSCR: $2,750 ÷ $2,695 = 1.02
Esto apenas supera un mínimo de 1.0. La operación probablemente exige un prestamista que acepte DSCR 1.0+ (vs. 1.25+). Si ambas unidades estuvieran a renta de mercado ($1,400 + $1,500 = $2,900), el DSCR sube a 1.08.
DSCR NOI comercial: ejemplo práctico completo
Un edificio de apartamentos de 8 unidades en un mercado secundario del Medio Oeste:
Ingresos:
- 8 unidades × $950/mes de renta promedio = $9,120/mes brutos = $109,440/año
- Vacantes y pérdidas de crédito (6%) = -$6,566
- Ingreso bruto efectivo: $102,874
Gastos operativos:
- Impuestos sobre la propiedad: $12,000/año
- Seguro: $6,000/año
- Administración de la propiedad (8%): $8,230/año
- Reparaciones y mantenimiento: $5,500/año
- Paisajismo/nieve: $1,800/año
- Servicios (áreas comunes): $1,200/año
- Reserva de reposición: $3,200/año
- Total de gastos operativos: $37,930
NOI: $102,874 - $37,930 = $64,944
Servicio de deuda:
- Préstamo: $700,000 al 7.25%, fijo a 30 años
- P+I mensual: $4,779 × 12 = $57,348/año
DSCR: $64,944 ÷ $57,348 = 1.13
Esto supera un mínimo de 1.0, pero no un mínimo de 1.25. En una suscripción residencial (renta bruta ÷ PITIA), la misma propiedad muestra: $9,120 ÷ ($4,779 + $1,500 de impuestos/seguro) = $9,120 ÷ $6,279 = 1.45. El enfoque NOI comercial captura correctamente la realidad de lo que esta propiedad produce de verdad.
Variaciones específicas de cada prestamista
La fórmula es estándar; los insumos no. Estas son las seis variaciones más comunes de prestamista a prestamista que cambian su DSCR sin cambiar la propiedad:
1. ¿Menor de arrendamiento vs. 1007 — o mayor?
- Prestamistas conservadores (mayoría): Menor entre arrendamiento o renta de mercado del 1007.
- Prestamistas agresivos (minoría): Renta real del arrendamiento, sin importar el 1007.
- Impacto: En una propiedad donde el arrendamiento es $2,800 y el 1007 es $2,600, el DSCR del prestamista agresivo es 7.7% más alto.
2. Impuesto proyectado vs. impuesto actual
- Prestamistas conservadores: Proyectan el reavalúo post-compra (sobre todo en FL, TX, CA).
- Prestamistas estándar: Usan la factura fiscal anual actual.
- Impacto: Puede mover el DSCR entre 0.05 y 0.15 en estados de impuestos altos.
3. Estimado de seguro vs. cotización real
- Prestamistas conservadores: Exigen un binder real de seguro antes de la aprobación final; usarán la cifra real aunque sea más alta que la estimada al inicio.
- Algunos prestamistas: Usan un estimado nacional por pie cuadrado en la solicitud y ajustan al cierre.
- Impacto: Puede causar fallas de DSCR de último minuto en estados propensos a desastres si el seguro es materialmente más alto que el estimado.
4. HOA — evaluaciones especiales
- Estándar: Solo cuotas mensuales recurrentes en el PITIA.
- Algunos prestamistas: Incluyen evaluaciones especiales pendientes conocidas divididas entre el plazo del préstamo.
5. IO vs. amortización completa para la hoja de tasas
- La mayoría de los prestamistas: Calcularán el DSCR sobre el pago IO si el programa es IO.
- Prestamistas conservadores: Prueban el estrés al pago con amortización completa incluso en programas IO (para verificar que el prestatario no depende del IO para calificar).
- Impacto: La “prueba de estrés de amortización completa” puede bajar el DSCR 0.10-0.20 en expedientes ajustados.
6. Factor de vacancia en multiunidad
- Prestamistas residenciales estándar: Sin deducción de vacancia en 1-4 unidades.
- Algunos prestamistas en 2-4 unidades: Aplican un factor de vacancia de 5-10% a la renta bruta.
- Prestamistas comerciales: Vacancia de 5-10% siempre integrada en el NOI.
DSCR frente al flujo de caja real: la brecha que todo inversionista debe entender
La fórmula DSCR residencial no es un estado de flujo de caja. Una propiedad con un DSCR de 1.25 no necesariamente genera flujo de caja positivo una vez que usted la posee. La fórmula excluye:
- Vacantes y pérdidas de crédito (típicamente 5-10% de la renta bruta)
- Honorarios de administración de la propiedad (típicamente 8-10% de la renta cobrada)
- Reparaciones y mantenimiento (1-2% del valor de la propiedad por año)
- Gastos de capital (techo, HVAC, electrodomésticos —amortizados a lo largo de la vida útil)
- Cuidado del césped, control de plagas, costos de rotación
Una propiedad con un DSCR de 1.25 en papel podría tener un retorno real sobre el efectivo invertido del 2-4% una vez que se consideran los gastos operativos reales. Un DSCR de 1.40 es generalmente el punto donde los inversionistas con experiencia empiezan a ver flujo de caja significativo después de gastos, aunque esto depende mucho del mercado específico, de la condición de la propiedad y de la estructura de administración.
Antes de comprar, modele el flujo de caja real —no solo el DSCR. La Calculadora DSCR le muestra el DSCR; un pro forma separado que resta los gastos operativos reales le muestra si la inversión tiene sentido financiero.
Cómo verifican los prestamistas la cifra de renta
El Formulario 1007 del tasador es el ancla de la renta en la mayoría de las suscripciones DSCR residenciales. Esto es lo que contiene el formulario y por qué importa:
- Tres alquileres comparables seleccionados por el tasador
- Ajustes por recámaras, baños, pies cuadrados, condición, amenidades
- Opinión concluida de renta de mercado
El tasador puede equivocarse. En mercados de alquiler delgados (zonas rurales, ciudades terciarias, tipos de propiedad inusuales), el tasador puede tener problemas para encontrar tres alquileres comparables y puede subvaluar o sobrevaluar la renta de mercado. Esta es una de las fuentes más comunes de fracaso de operaciones en el crédito DSCR: cuando el 1007 llega materialmente por debajo de la renta con la que usted contaba, el DSCR cae y la operación puede dejar de calificar.
Estrategias para gestionar el riesgo del 1007:
- En mercados delgados, envíe al tasador sus propios comparables de alquiler al ordenar
- Tenga un arrendamiento firmado a renta de mercado o inferior: un arrendamiento actual ancla la conversación
- Si el 1007 llega bajo, solicite una reconsideración de valor con comparables alternativos
- Modele su DSCR de forma conservadora al rango probable del 1007, no a su mejor escenario de arrendamiento
Calcule su DSCR antes de solicitar
Use este proceso para estimar su DSCR con precisión antes de gastar $650-$1,200 en una tasación:
Paso 1: Obtenga una cotización preliminar de seguro para la propiedad (no una suposición: una cotización real de homeowners/landlord para la dirección específica).
Paso 2: Verifique la factura fiscal anual actual en el sitio del tasador del condado. En Texas, Florida o California, proyecte un posible reavalúo post-venta.
Paso 3: Busque alquileres comparables en Zillow Rental Manager, Rentometer o ApartmentList. Su estimado debe ser defendible: no el comparable más alto, la mediana.
Paso 4: Obtenga una cotización de tasa real de un prestamista DSCR. Ingrese la tasa, el plazo y el monto del préstamo reales para obtener un P+I preciso.
Paso 5: Sume el PITIA y divídalo entre su estimado conservador de renta. Si llega a 1.15+, probablemente sobreviva la tasación. Si está en 1.02, necesita colchón.
Corra los números con nuestra Calculadora DSCR una vez que tenga sus insumos. Si necesita ver cómo una tasa, un LTV o una estructura de préstamo distinta cambia el DSCR, el Estimador de calificación le permite modelar varios escenarios.
Conclusiones clave
- DSCR residencial = renta mensual bruta ÷ PITIA. DSCR comercial = NOI anual ÷ servicio de deuda anual.
- El PITIA incluye los cinco componentes: P, I, impuestos, seguro y HOA. Dejar fuera impuestos, seguro o HOA le da un DSCR alto falso.
- La mayoría de los prestamistas usa el menor entre arrendamiento y renta de mercado del 1007. Un puñado usa el arrendamiento sin importar el 1007.
- Los productos de solo interés suben el DSCR 0.10-0.20 al reducir el pago: misma renta, menor PITIA.
- Las proyecciones de impuestos y seguro varían por prestamista y por estado. Obtenga cotizaciones reales, no estimados.
- Un DSCR de 1.25 en la fórmula residencial no significa que la propiedad genere flujo de caja. El flujo de caja real es menor una vez que se deducen vacancia, administración y mantenimiento.
- Verifique su estimado de DSCR antes de pagar la tasación: un 1007 que llega bajo puede matar la operación.