Fundamentos
Cómo se calcula el DSCR: Guía completa de fórmulas
Fórmulas exactas del cálculo DSCR para préstamos residenciales y comerciales. Renta bruta vs. ingresos netos, desglose del PITIA y ejemplos trabajados para todos los tipos de propiedad.
El Debt Service Coverage Ratio es el número que determina si su propiedad de alquiler califica para financiamiento — y a qué tasa y LTV. Sin embargo, el cálculo tiene más variación de lo que la mayoría de los inversores se dan cuenta.
La tensión central: Los prestamistas DSCR residenciales usan la renta bruta (antes de gastos). Los prestamistas DSCR comerciales usan el Ingreso Operativo Neto (después de gastos). Una propiedad que parece un DSCR de 1.30 en un préstamo residencial podría mostrar un DSCR de 0.85 en una suscripción comercial de la misma cartera de rentas. Ambos números son “correctos” — solo miden cosas diferentes.
Las dos fórmulas
Fórmula 1: DSCR Residencial (1-10 unidades)
DSCR = Renta Mensual Bruta ÷ PITIA MensualRenta mensual bruta es el monto del arrendamiento actual (contrato de arrendamiento firmado del inquilino) o la renta de mercado del Formulario 1007 del tasador — la mayoría de los prestamistas usan la menor de las dos como convención de suscripción conservadora.
PITIA mensual es la suma de cinco componentes:
| Componente | Fuente | Notas |
|---|---|---|
| Principal | Tabla de amortización | Basado en el monto real del préstamo, tasa y plazo |
| Interés | Tabla de amortización | Basado en el monto real del préstamo, tasa y plazo |
| Impuestos (T) | Evaluación anual ÷ 12 | El prestamista usa la factura fiscal actual o proyectada |
| Seguro (I) | Prima anual ÷ 12 | Basado en la cotización real de seguro, no en estimados |
| Cuotas de asociación (A) | Cuota mensual de HOA | Incluyendo todas las evaluaciones obligatorias |
Fórmula 2: DSCR Comercial (5+ unidades, multifamiliar, uso mixto)
DSCR = Ingreso Operativo Neto (NOI) Anual ÷ Servicio de Deuda AnualNOI anual es:
Renta Programada Bruta
- Vacantes y pérdidas de crédito (típicamente 5-10%)
= Ingreso Bruto Efectivo
- Gastos Operativos (impuestos, seguro, administración, mantenimiento, servicios)
= NOIServicio de deuda anual son 12 meses de principal e intereses (solo P+I — los impuestos y el seguro ya están deducidos del NOI).
Desglose del PITIA: componente por componente
Principal e intereses
El P+I es el único componente que puede controlar directamente — cambia con el monto del préstamo, la tasa de interés y el plazo.
Efecto de la tasa en el PITIA (préstamo de $300,000, con $600 adicionales de T+I, si la renta es $2,900):
| Tasa | Plazo | P+I mensual | PITIA mensual | DSCR |
|---|---|---|---|---|
| 6.50% | 30 años fijo | $1,896 | $2,496 | 1.16 |
| 7.00% | 30 años fijo | $1,996 | $2,596 | 1.12 |
| 7.50% | 30 años fijo | $2,098 | $2,698 | 1.07 |
| 7.00% | IO (30 años) | $1,750 | $2,350 | 1.23 |
Observe cómo cambiar de 7.0% amortizado a 7.0% solo interés eleva el DSCR de 1.12 a 1.23 con renta y garantía idénticas. Este es el mecanismo detrás de los productos IO — no una tasa más baja, sino un pago más bajo.
Impuestos
Los impuestos sobre la propiedad en el PITIA son siempre el impuesto anualizado dividido entre 12. Lo que varía es qué cifra de impuestos usa el prestamista:
- La mayoría usa la factura fiscal anual actual.
- Algunos prestamistas, especialmente en estados con tasación activa (Florida, California, Texas), proyectan una retasación post-compra basada en el precio de compra. En estos casos, los impuestos del PITIA pueden ser 30-50% más altos que la factura actual del vendedor.
Seguro
El prestamista requiere una cotización real de seguro (no un estimado) antes de la aprobación final. En estados como Florida, Texas y California, los costos de seguro pueden variar drásticamente y son el origen más común de fallas de DSCR de último minuto.
Cuotas de asociación
Las cuotas de HOA se incluyen en el PITIA dólar por dólar. No hay discreción del prestamista aquí.
Renta bruta: qué cuenta y qué no
Residencial 1-4 unidades
La cifra de renta suele ser la menor de:
- El arrendamiento firmado actual
- La renta de mercado del Formulario 1007 de la tasación
Formulario 1007: Es un adendo de 1 página a la tasación estándar donde el tasador selecciona 3 alquileres comparables y deriva una opinión de renta de mercado. El número de renta de mercado del tasador es el que se utiliza.
Ingresos de alquiler a corto plazo: Los programas DSCR para STR (como Airbnb) tipicamente usan el menor de:
- El promedio de 12 meses de ingresos de estados de cuenta de la plataforma, o
- Las proyecciones de mercado de AirDNA para la propiedad, o
- La renta de mercado a largo plazo del Formulario 1007 como base
Propiedades de 2-4 unidades
Se combina la renta de todas las unidades ocupadas. Las unidades vacantes usan la renta de mercado del Formulario 1025.
Ejemplo de dúplex:
- Unidad 1: Arrendada a $1,450/mes (renta de mercado 1007: $1,400 → el prestamista usa $1,400)
- Unidad 2: Arrendada a $1,350/mes (renta de mercado 1007: $1,500 → el prestamista usa $1,350)
- Renta bruta combinada utilizada: $2,750
- Préstamo: $320,000 al 7.0%, 30 años | P+I: $2,130 | Impuestos: $430 | Seguro: $135 | HOA: $0
- PITIA: $2,695
- DSCR: $2,750 ÷ $2,695 = 1.02
Ejemplo completo de DSCR NOI comercial
Edificio de apartamentos de 8 unidades en un mercado secundario del Medio Oeste:
| Línea | Importe |
|---|---|
| Renta bruta anual (8 × $950 × 12) | $109,440 |
| Vacantes y pérdidas de crédito (6%) | -$6,566 |
| Ingreso bruto efectivo | $102,874 |
| Impuestos sobre la propiedad | -$12,000 |
| Seguro | -$6,000 |
| Administración (8%) | -$8,230 |
| Reparaciones y mantenimiento | -$5,500 |
| Otros gastos operativos | -$6,200 |
| NOI | $64,944 |
| Servicio de deuda anual ($700K al 7.25%, 30 años) | $57,348 |
| DSCR | 1.13 |
En una suscripción residencial (renta bruta ÷ PITIA), la misma propiedad mostraría: $9,120 ÷ $6,279 = 1.45. La metodología NOI comercial captura correctamente la realidad de lo que la propiedad produce.
DSCR frente al flujo de caja real: la brecha que todo inversor debe entender
La fórmula DSCR residencial no es un estado de resultados. Una propiedad con un DSCR de 1.25 no necesariamente genera flujo de caja positivo. La fórmula excluye:
- Vacantes y pérdidas de crédito (típicamente 5-10% de la renta bruta)
- Honorarios de administración de la propiedad (típicamente 8-10% de la renta cobrada)
- Reparaciones y mantenimiento (1-2% del valor de la propiedad por año)
- Gastos de capital (techo, HVAC, electrodomésticos — amortizados)
Una propiedad con un DSCR de 1.25 en papel podría tener un retorno real sobre el efectivo invertido del 2-4% una vez que se consideren los gastos operativos reales. Un DSCR de 1.40 es generalmente el punto donde los inversores experimentados comienzan a ver un flujo de caja significativo después de gastos.
Variaciones específicas de cada prestamista
Las mismas cifras pueden dar DSCR diferentes según el prestamista por estas razones:
- Menor vs. mayor de contrato de arrendamiento o Formulario 1007 — La mayoría usa el menor (conservador); algunos usan el arrendamiento independientemente.
- Impuesto proyectado vs. factura actual — Los prestamistas conservadores proyectan la retasación post-compra en Florida, Texas y California.
- Cotización real de seguro vs. estimado — Los prestamistas conservadores exigen un certificado real de seguro antes de la aprobación final.
- Prueba de estrés IO vs. amortización total — Algunos prestamistas prueban el DSCR con el pago totalmente amortizado incluso para programas IO.
Esta guía es contenido educativo de DSCR Authority, no asesoramiento hipotecario ni de inversión. Confirme todos los detalles del cálculo con un originador de hipotecas con licencia antes de tomar decisiones.
Sigue explorando
Siguientes pasos seleccionados — ya sea para profundizar en el tema, comparar alternativas o analizar los números.
Sigue leyendo
Más guías sobre esta área de los préstamos DSCR.
- Guía
¿Qué es un préstamo DSCR? Guía completa 2026 para inversores en bienes raíces
Un préstamo DSCR califica una propiedad de alquiler en base a su propio flujo de caja, no a sus ingresos personales. Guía…
- Guía
Requisitos del préstamo DSCR en 2026: Lista de verificación completa
Requisitos del préstamo DSCR 2026: FICO 620-680, DSCR 0.75-1.25, LTV 75-80%, reservas de 2-12 meses. Lista de verificación…
- Guía
Pago inicial y LTV del préstamo DSCR: Cuánto necesita realmente
Guía completa sobre el pago inicial y los requisitos de LTV en préstamos DSCR. Cuadrículas por puntaje crediticio, ajustes de…
- Guía
Tasas de préstamos DSCR explicadas: Por qué son más altas, qué las impulsa y cómo comparar
Por qué las tasas DSCR son 100-150 bps por encima del convencional, la cuadrícula completa de LLPA (FICO, LTV, DSCR, tipo de…
- Guía
Casos de estudio de préstamos DSCR: Tres operaciones reales con números completos
Tres casos de estudio detallados de préstamos DSCR con números completos: precio de compra, renta, ratio DSCR, tasa, LTV, costos…
Aplícalo a un préstamo real
- Tipo de préstamo
Préstamo DSCR de Compra: Guía Completa 2026 para Inversionistas
Todo lo que los inversionistas inmobiliarios necesitan saber sobre el préstamo DSCR de compra: límites de LTV, requisitos de…
- Tipo de préstamo
Refinanciamiento DSCR con Retiro de Efectivo: Guía 2026 para Inversionistas
Refinanciamiento DSCR con retiro de efectivo 2026: límites de LTV, reglas de maduración, impacto fiscal, financiamiento diferido…
- Tipo de préstamo
Refinanciamiento DSCR de Tasa y Plazo: Guía 2026
Use un refinanciamiento DSCR de tasa y plazo para bajar su tasa, salir de una ventana de prepago, o cambiar ARM a fijo. LTV,…
Calcula los números
Herramientas interactivas gratuitas para analizar tu trato.
- Herramienta interactiva
Calculadora de Ratio DSCR
Calcula tu DSCR en segundos y ve si aprueba o no por nivel de prestamista.
- Herramienta interactiva
Estimador de Calificación DSCR
Estima tu rango de tasa, límite de LTV y probabilidad de aprobación antes de aplicar.
- Herramienta interactiva
Calculadora DSCR vs Convencional
Comparación lado a lado de calificación, tasa, LTV y costo total.
- Tasas en vivo
Tasas de Préstamos DSCR Hoy
Rangos de tasas DSCR en vivo por nivel de crédito, LTV y tipo de producto.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula básica del DSCR para una propiedad de alquiler?
Para propiedades residenciales de 1-10 unidades, el DSCR es igual a la renta mensual bruta dividida entre el PITIA (principal + intereses + impuestos + seguro + cuotas de asociación). Para propiedades comerciales y multifamiliares de más de 10 unidades, el DSCR es igual al Ingreso Operativo Neto (NOI) anual dividido entre el servicio de deuda anual.
¿El DSCR usa la renta bruta o la renta neta?
Los prestamistas DSCR residenciales usan la renta bruta — los ingresos de alquiler completos antes de vacantes, honorarios de administración o mantenimiento. Por eso una propiedad con 'DSCR de 1.25 en papel' puede no generar flujo de caja positivo una vez que los gastos operativos reales se aplican. Los prestamistas DSCR comerciales usan el NOI, que deduce los gastos operativos de la renta bruta.
¿Qué incluye el PITIA para el cálculo del DSCR?
PITIA corresponde a Principal, Intereses, Impuestos (Taxes), Seguro (Insurance) y Cuotas de Asociación (Association dues). El principal e intereses provienen del pago real del pagaré. Los impuestos son los impuestos anuales sobre la propiedad divididos entre 12. El seguro es la prima anual de seguro de riesgo dividida entre 12. Las cuotas de asociación incluyen las cuotas mensuales de HOA u otras evaluaciones comunitarias obligatorias.
¿Qué monto de renta usa el prestamista — el contrato de arrendamiento o el tasador?
La mayoría de los prestamistas usan el menor entre la renta del arrendamiento actual y la renta de mercado del tasador según el Formulario 1007. Si la propiedad está vacante, los prestamistas usan solo la renta de mercado del Formulario 1007.
¿Cómo afecta el solo-interés al DSCR?
Los préstamos de solo interés tienen un pago mensual más bajo porque no se paga capital. Un préstamo de $400,000 al 7.0% IO tiene un pago de $2,333/mes frente a $2,661/mes con amortización a 30 años. Un pago más bajo significa un DSCR más alto — a menudo en 0.10 a 0.20 puntos de ratio.
¿Cómo difiere la fórmula del DSCR para un dúplex o cuádruple?
Para propiedades de 2-4 unidades, el numerador de renta usa la renta bruta combinada de todas las unidades ocupadas. El denominador PITIA cubre el pago único del préstamo en toda la propiedad.
¿El prestamista incluye déficits de escrow en el PITIA?
Los impuestos y el seguro en el PITIA se basan en los valores tasados actuales y las cotizaciones de seguro actuales, no necesariamente en lo que está en el escrow. Siempre pregunte a su prestamista qué cifras utilizaron.
¿Qué es un préstamo DSCR 'sin ratio' y cómo se calcula el DSCR en él?
Un préstamo DSCR sin ratio no calcula el DSCR en absoluto — se basa enteramente en el crédito, LTV y reservas. Típicamente estos programas requieren FICO 680+, máximo 65-70% LTV y reservas de 6-12 meses. Tienen un precio 50-100 bps más alto que los programas DSCR estándar.