Analizador de Penalidad por Pago Anticipado DSCR
Cuantifica lo que tu penalidad por pago anticipado realmente te costará en cada posible año de salida — y decide si vale la pena una reducción de precio sin PPP para tu estrategia de tenencia.
Modela el costo de la PPP en cualquier año de salida y compara un préstamo con tasa más baja + PPP vs un préstamo sin PPP con prima de tasa.
P&I mensual
$2,729
Saldo al final del año 4
$382,684
Costo de PPP si sales en el año 4
$7,654
@ 2% del saldo restante
| Año de salida | Saldo restante | Tasa PPP | Costo PPP |
|---|---|---|---|
| Año 1 | $396,129 | 5% | $19,806 |
| Año 2 | $391,967 | 4% | $15,679 |
| Año 3 | $387,493 | 3% | $11,625 |
| Año 4 | $382,684 | 2% | $7,654 |
| Año 5 | $377,515 | 1% | $3,775 |
| Año 6 | $371,958 | 0% | $0 |
| Año 7 | $365,985 | 0% | $0 |
| Año 8 | $359,564 | 0% | $0 |
| Año 9 | $352,661 | 0% | $0 |
| Año 10 | $345,241 | 0% | $0 |
La tasa que obtendrías si eligieras un préstamo sin penalización por pago anticipado.
Ahorros al elegir Escenario A
$408
Curva de costo acumulado
Solo estimaciones. Los términos reales de PPP varían según el prestamista. Confirma con tu pagaré.
Cotizar con prestamistas según tu PPP preferidaCalculadora DSCR — la herramienta principal de esta mesa.
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Cómo funcionan las penalidades por pago anticipado en DSCR
Una penalidad por pago anticipado (PPP) es una tarifa que el prestamista cobra cuando pagas el préstamo antes de lo programado — ya sea vendiendo la propiedad, refinanciando, o pagando capital extra por encima de la asignación de reducción. En los préstamos DSCR de inversión, los PPP existen porque los prestamistas venden estos préstamos en securitizaciones (DSCR RMBS) y los compradores de bonos calculan una vida promedio ponderada esperada. Cuando los préstamos se pagan anticipadamente, el rendimiento del bono cae, por lo que el PPP compensa a los inversionistas por ese flujo de ingresos perdido.
A diferencia de los préstamos residenciales ocupados por el propietario — donde Dodd-Frank restringe fuertemente las penalidades por pago anticipado — los préstamos DSCR son préstamos con fines comerciales asegurados por propiedades de alquiler de 1–4 unidades no ocupadas por el propietario, por lo que quedan fuera de las reglas TILA/RESPA y de las Hipotecas Calificadas del CFPB. Esa exención regulatoria es por qué ves PPP en prácticamente cada cotización DSCR.
La matemática en un párrafo
La penalidad equivale al saldo de capital restante en la fecha de pago multiplicado por el porcentaje de penalidad para ese año del préstamo. En un préstamo de $400,000 al 7.25% a 30 años, el saldo después de 36 pagos es aproximadamente $387,000. Si tienes una estructura 5/4/3/2/1 y pagas en el año 3, la penalidad es 3% × $387,000 = $11,610. La calculadora anterior ejecuta este cálculo para cada año de salida para que puedas ver el impacto real en dólares.
Estructuras de PPP explicadas
Reducción escalonada 5/4/3/2/1 (el estándar del mercado)
Cinco por ciento en el año uno, cuatro en el año dos, tres en el año tres, dos en el año cuatro, uno en el año cinco, y cero después. Esta es la estructura base en casi toda hoja de tasas DSCR y es lo que obtienes si no pides nada diferente.
Reducción escalonada 3/2/1
Tres por ciento en el año uno, dos en el año dos, uno en el año tres. Típicamente cuesta aproximadamente 0.25–0.50% más en tasa que la 5/4/3/2/1 pero reduce tu costo de salida a más de la mitad en los años uno y dos. Esta es la elección pragmática si esperas refinanciar dentro de 3 años.
Fijo a 3 y fijo a 5
Un porcentaje de penalidad plano por 3 o 5 años y luego cero. Un fijo a 3 al 3% es un costo menor en el año uno que el 5/4/3/2/1 (3% vs 5%) pero no escala hacia abajo — así que las salidas en el año tres no son más baratas que las del año uno. Las estructuras fijas a veces se ofrecen a cambio de un modesto descuento en la tasa.
Sin penalidad por pago anticipado
Paga una prima de tasa (generalmente 50–100 puntos base sobre el cupón 5/4/3/2/1) a cambio de la flexibilidad de refinanciar o vender en cualquier momento sin penalidad. Esta es la opción correcta para los inversionistas BRRRR que planean hacer cash-out refi en el mes 6 o 12, y para los operadores de arreglar y alquilar que usan DSCR como puente.
Estados que prohíben o restringen las PPP en DSCR
Aunque los préstamos DSCR son de propósito comercial y están exentos de las reglas federales de hipotecas para consumidores, varios estados imponen sus propias restricciones. Espera que los prestamistas DSCR eliminen o acorten la PPP cuando la propiedad quede cubierta por una de estas reglas:
| Estado | Alcance (inversión 1–4 unidades) | Regla | Ley |
|---|---|---|---|
| Alaska | Prohibida | Los préstamos sobre viviendas de 1 a 4 familias pueden pagarse por anticipado sin penalidad, salvo préstamos con seguro federal que la exijan. Sin requisito de ocupación. | AS 45.45.010(g) |
| Nueva Jersey | Prohibida | Los préstamos sobre viviendas de 1 a 6 unidades con interés superior al 6% pueden pagarse por anticipado sin penalidad. El prestatario puede ser cualquier persona que no sea una corporación, así que en general cubre a personas y LLC. Sin requisito de ocupación. | N.J.S.A. 46:10B-1, 46:10B-2 |
| Nuevo México | Prohibida | Las cláusulas de penalidad en préstamos de vivienda y obligaciones garantizadas por hipoteca no son exigibles. El texto no exige ocupación; los tribunales lo consideran desplazado para bancos nacionales. | NMSA 1978 §56-8-30 |
| Minnesota | Restringida | En préstamos hipotecarios residenciales hasta el límite conforme: sin penalidad en pagos parciales ni en una venta, ninguna después de 42 meses y un tope del menor entre 2% o 60 días de interés; prohibida en préstamos de primer gravamen con precio más de 3 puntos sobre el Tesoro comparable. Aplica ocupe o no el dueño. | Minn. Stat. §58.137, subd. 2 |
| Ohio | Restringida | Préstamos sobre propiedades de 1 a 2 unidades: penalidad con tope del 1% del principal original y ninguna después de 5 años. Los de 3 a 4 unidades quedan fuera. | Ohio Rev. Code §1343.011 |
| Pensilvania | Restringida | Sin penalidad en préstamos sobre propiedades de 1 a 2 unidades hasta la cifra base ajustada cada año ($329,411 en 2026). Sin requisito de ocupación; los de 3 a 4 unidades y los préstamos mayores quedan fuera. | 41 P.S. §101, §405 (Act 6) |
| Rhode Island | Restringida | Préstamos sobre viviendas de 1 a 4 unidades: máximo 2% el primer año y ninguna después. En refinanciamientos el prestatario puede aceptar por escrito una penalidad divulgada de hasta 60 meses. | R.I. Gen. Laws §34-23-5 |
| Georgia | Solo ocupada por el dueño | Los límites aplican a préstamos de vivienda de alto costo sobre la residencia principal del prestatario. | O.C.G.A. §7-6A-2, §7-6A-5 |
| Illinois | Solo ocupada por el dueño | Prohíbe la penalidad en préstamos residenciales con TAE superior al 8%, pero excluye los préstamos a corporaciones y los préstamos de negocio (incluida la inversión). | 815 ILCS 205/4(1)(a), (1)(c), (2)(a) |
| Massachusetts | Solo ocupada por el dueño | Limita la penalidad (ninguna después de 36 meses) en viviendas de 1 a 4 familias ocupadas total o parcialmente por el prestatario. | M.G.L. c.183 §56 |
| Nueva York | Solo ocupada por el dueño | Sin penalidad después del primer año en préstamos de más del 6% sobre una residencia de 1 a 6 familias ocupada por el dueño. | N.Y. Gen. Oblig. Law §5-501(3)(b) |
| Texas | Solo ocupada por el dueño | Prohíbe la penalidad solo en un préstamo sobre la vivienda familiar (homestead) con tasa superior al 12%. | Tex. Fin. Code §302.102 |
| Vermont | Solo ocupada por el dueño | Prohíbe la penalidad en general, pero exime a las corporaciones y a los préstamos para propiedades que generan ingresos, salvo una vivienda de 1 a 4 unidades donde vive el prestatario. | 9 V.S.A. §45, §46 |
Leyes revisadas el 1 de octubre de 2026. No es asesoría legal: confirma los términos de penalidad con tu prestamista.
Si te cotizan una PPP en un estado que las prohíbe, pregunta al prestamista en qué excepción se basa (la regla de Nueva Jersey excluye a prestatarios corporativos, y los tribunales consideran la de Nuevo México desplazada para bancos nacionales). En los estados con restricciones, la regla depende de las unidades, el monto y el tipo de préstamo: la de Pensilvania cubre solo préstamos de 1–2 unidades bajo la cifra base, y Rhode Island permite una PPP aceptada por escrito de hasta 60 meses en un refinanciamiento. Confirma la ley vigente con tu prestamista.
Negociando tu estructura de PPP
La mayoría de los inversionistas aceptan cualquier PPP que viene en la primera cotización y pierden el hecho de que el pago anticipado es uno de los elementos más negociables en un préstamo DSCR. Tres palancas para usar:
1. Elige la estructura que encaje con tu plan de tenencia
Si compras para mantener 10+ años, toma la 5/4/3/2/1 y la tasa más baja. El PPP nunca aplicará. Si no estás seguro, cotiza la 3/2/1 y ve si el aumento de tasa está justificado por tu probabilidad realista de salida.
2. Pide un crédito de reducción de precio
A menudo puedes pagar puntos al cierre para reducir el porcentaje de PPP o acortar su plazo. Ejecuta el punto de equilibrio en esta calculadora — si la reducción de precio supera el costo esperado del PPP en tu año probable de salida, se paga solo.
3. Negocia la asignación de reducción de capital
La mayoría de los pagarés DSCR te permiten pagar anticipadamente hasta el 20% del capital original por año sin penalidad. Algunos prestamistas aumentarán eso al 25% o 30% a petición.
Cuándo usar esta calculadora
- Antes de cerrar: compara la cotización 5/4/3/2/1 contra las alternativas 3/2/1 y sin PPP.
- Antes de refinanciar: cuantifica la penalidad que pagarías hoy para salir de tu préstamo actual.
- Antes de vender: si el comprador asume tu préstamo, el PPP no se activa. Si lo estás pagando, agrega el PPP a tu hoja de cierre.
- Antes de consolidar: si estás consolidando múltiples préstamos DSCR en un préstamo de portafolio general, el PPP en cada préstamo individual se activará.
Para una profundización en las decisiones de tasa y plazo versus cash-out, consulta nuestra guía de refinanciamiento de tasa y plazoy el optimizador de momento de refinanciamientopara ver cuándo el punto de equilibrio del refi (incluido el PPP) se vuelve positivo.