Guía completa 2026 de préstamos DSCR en Pensilvania — prohibición de PPP del Act 6 en préstamos de 1-2 unidades, mercados de Philadelphia/Pittsburgh, ejecución hipotecaria judicial y preaprobación.
Datos DSCR de Pennsylvania en esta página
Estas cifras son el perfil publicado en esta página. No son una tasa hipotecaria.
- Impuesto predial efectivo: 1.56%
- Impuesto estatal sobre la renta: sí
- Ejecución hipotecaria: judicial
- Plazo de desalojo: 45-90 días
- Control de rentas a nivel estatal: no
- Penalidad por pago anticipado: prohibida en préstamos de 1 a 2 unidades hasta la cifra base del Act 6 ($329,411 en 2026)
La tabla en tasas DSCR es el índice DSCR nacional, no una cotización de Pennsylvania. Los campos de programa publicados, sin ranking, están en mejores prestamistas DSCR.
Pennsylvania es un estado DSCR de “nivel especial” porque la Sección 405 del 41 P.S. prohíbe las penalidades por pago anticipado en hipotecas residenciales, que el Act 6 define como préstamos iguales o inferiores a la cifra base ajustada cada año ($329,411 en 2026) sobre propiedades con dos o menos unidades residenciales. La definición no exige ocupación, así que también alcanza préstamos de inversión. Los préstamos DSCR de vivienda unifamiliar y dúplex bajo la cifra base cierran sin PPP; los de 3-4 unidades y los que la superan quedan fuera de la regla. Más allá de esta regla específica, PA ofrece mercados sólidos en Philadelphia y Pittsburgh con cálculos de flujo de caja realmente atractivos en vecindarios específicos.
Esta guía explica los préstamos DSCR en Pennsylvania: la regla de PPP del Act 6, las dos principales áreas metropolitanas y las consideraciones operativas específicas que son importantes.
Por qué los inversionistas eligen Pennsylvania
La población de Pennsylvania se mantiene esencialmente estable en 13 millones, pero las dos principales áreas metropolitanas tienen tesis de inversión muy diferentes.
Philadelphia tiene el mayor inventario de pequeñas propiedades multifamiliares de 2-4 unidades en EE. UU. después de Nueva York. Las clásicas casas adosadas de ladrillo, las casas gemelas y los pequeños edificios multifamiliares construidos entre 1890-1940 dominan muchos vecindarios. Fishtown, Kensington, Point Breeze, Fairmount, East Passyunk, South Philadelphia, West Philadelphia y Mt. Airy tienen cada uno perfiles de inversión DSCR distintos. Philadelphia ha sido objeto de una importante actividad de inversionistas DSCR de fuera del estado desde 2017, particularmente en vecindarios en proceso de gentrificación.
Pittsburgh tiene un mercado muy diferente. Carnegie Mellon, University of Pittsburgh, el sistema de salud UPMC (uno de los sistemas de salud sin fines de lucro más grandes de EE. UU.), un corredor tecnológico en crecimiento (legado de Google, Duolingo, Uber ATG) y una base diversificada de empleadores han hecho que Pittsburgh sea sorprendentemente estable después de la era del acero. La base de costos es baja; las tasas de capitalización son altas.
Mercados secundarios: Allentown-Bethlehem-Easton (Lehigh Valley) tiene una base logística y manufacturera. Harrisburg es la capital del estado. Lancaster tiene turismo + manufactura. Erie, en Lake Erie, tiene una economía de salud y educación.
Reglas de préstamos DSCR en Pennsylvania — La regla de PPP del Act 6
La Sección 405 del 41 P.S. (“Act 6” de Pennsylvania) dice que las obligaciones de hipoteca residencial pueden pagarse por anticipado sin ninguna penalidad. La Sección 101 define una hipoteca residencial como un préstamo de la “cifra base” o menos garantizado por una propiedad en Pennsylvania con dos o menos unidades residenciales, incluidos los condominios. El PA Department of Banking and Securities ajusta la cifra base cada año: $329,411 para 2026, frente a $319,777 en 2025. La definición no exige ocupación, y la exclusión de préstamos comerciales del Act 6 aplica a sus topes de interés, no a la Sección 405, así que la regla puede alcanzar préstamos DSCR de inversión.
Efecto práctico:
- Pensilvania prohíbe la penalidad por pago anticipado en préstamos de 1 a 2 unidades hasta una cifra base ajustada cada año, así que esos préstamos DSCR se estructuran sin penalidades por pago anticipado
- Los préstamos de 3-4 unidades y los que superan la cifra base quedan fuera de la Sección 405 y pueden llevar las opciones de PPP habituales
- Sin PPP no hay costo de salida al vender o refinanciar; pregunte a cada prestamista cómo se compara su tasa sin PPP con su precio con PPP
- Los préstamos a corporaciones pueden recibir otro tratamiento
Esta es un área técnica — confirme los términos de PPP con un prestamista con experiencia en la estructuración DSCR en PA.
Más allá de la regla de PPP del Act 6, aplican los términos DSCR estándar: DSCR mínimo de 0.75-1.25, LTV máximo de 75%-80% en compra, 70%-75% en refinanciamiento con retiro de efectivo, FICO mínimo de 660-680, 6 meses de reservas.
Impuestos y costos de mantenimiento
La tasa efectiva del impuesto a la propiedad de Pennsylvania de 1.56% se encuentra entre las 10 más altas. Las tasas varían significativamente según el condado y el distrito escolar. La ciudad de Philadelphia se sitúa en aproximadamente 1.4% en total. Los suburbios de Philly (condados de Montgomery, Bucks, Delaware, Chester) a menudo se sitúan en 1.8-2.2%. Pittsburgh (condado de Allegheny) se sitúa en 1.8-2.2%. El millaje del distrito escolar suele ser el componente más grande.
Impuesto estatal sobre la renta: tasa fija de 3.07% — uno de los estados con tasa fija más baja. Los inversionistas de fuera del estado presentan declaraciones de no residentes en PA.
Impuestos municipales de Philadelphia y Pittsburgh: el Net Profits Tax de Philadelphia (3.75% residente / 3.44% no residente) aplica a los ingresos comerciales de fuente en Philadelphia. Pittsburgh tiene un impuesto local sobre ingresos del trabajo (LST 1% + 1% escolar). Los ingresos por alquiler declarados a través de LLC pueden o no estar sujetos según la estructura — trabaje con un CPA de PA para una clasificación adecuada.
LLC en PA: $125 de formación, $70 de informe decenal (cada 10 años, más Docketing Statement en la formación).
El seguro en PA es moderado — $1,000-$1,600 por cada $300K en la mayor parte del estado. Las viviendas urbanas más antiguas (Philadelphia, Pittsburgh) con cableado knob-and-tube o plomería antigua pueden enfrentar problemas con las aseguradoras.
Panorama de ejecuciones hipotecarias y desalojos
Pennsylvania es un estado de ejecución hipotecaria judicial. Proceso: presentación de demanda, aviso de Act 91, venta del sheriff. El condado de Philadelphia tiene un Conciliation Conference Program obligatorio (desvío de ejecuciones hipotecarias) que extiende los plazos de manera significativa — una ejecución hipotecaria típica en Philadelphia dura 14-24 meses. En el resto de Pennsylvania fuera de Philadelphia dura 8-12 meses.
El desalojo dura 45-90 días. La falta de pago requiere un aviso de 10 días (o aviso contractual si es más largo). Los propietarios presentan una demanda Landlord-Tenant en el tribunal de distrito magisterial. Philadelphia también tiene el Philadelphia Eviction Diversion Program que añade tiempo. La remoción física por el alguacil del sheriff sigue a la sentencia.
Ley de propietario e inquilino
No hay control de alquileres a nivel estatal. El City Council de Philadelphia ha debatido la estabilización local de alquileres varias veces sin aprobación. La ordenanza de desalojo por causa justa de 2019 (Phila. Code § 9-804) de Philadelphia sigue vigente en 2026 y restringe los motivos por los cuales un propietario puede negarse a renovar un contrato de arrendamiento de menos de 12 meses — no es un control de alquileres, pero limita las no renovaciones sin causa durante el año inicial del arrendamiento. La PA Landlord Tenant Act rige a nivel estatal. Los depósitos de seguridad tienen un límite de dos meses de alquiler durante el primer año (reducido a un mes a partir de entonces). Los propietarios tienen 30 días para devolverlos con deducciones detalladas e intereses (sobre depósitos mantenidos por más de 2 años en instituciones financieras).
La Philadelphia Rental License (L&I) es requerida para la mayoría de las propiedades de alquiler. Aplican tarifas anuales de inspección. Se requiere certificación de pintura a base de plomo (Philadelphia tiene uno de los programas de seguridad contra el plomo más estrictos en EE. UU.). Presupueste $300-$900 por propiedad para el cumplimiento.
Principales mercados de Pensilvania
Philadelphia — El mercado DSCR principal. La selección del vecindario lo es todo. Propiedades DSCR en Fishtown, Kensington ($250K-$450K por una casa adosada; rentas de $1,500-$2,200); Point Breeze ($225K-$400K; rentas de $1,400-$2,000); South Philly ($275K-$500K; rentas de $1,600-$2,300); Mt. Airy, Germantown, West Philly con una base de costo más baja. Los “triplexes” y “twins” de 2-4 unidades se negocian con tasas de capitalización de 6-9% en muchos vecindarios. Las tasas de capitalización son estructuralmente más altas que en la mayoría de las áreas metropolitanas costeras porque la base es más baja.
Pittsburgh (condado de Allegheny) — Propiedades DSCR en Lawrenceville, Bloomfield, East Liberty, Brighton Heights, Highland Park, Squirrel Hill, Greenfield. Base de costo de $175K-$350K para viviendas unifamiliares; rentas de $1,300-$2,000. Tasas de capitalización de 7-10%. Consideraciones importantes por el inventario de viviendas antiguas.
Allentown / Lehigh Valley — Auge logístico (centros de Amazon, FedEx), manufactura. Base más baja que en los suburbios del este de PA. Propiedades DSCR de $200K-$325K con rentas de $1,500-$2,000.
Harrisburg, Lancaster, Erie — Mercados secundarios con economías locales específicas.
Consideraciones especiales
La regla de PPP del Act 6 es el dato definitorio de DSCR en PA para préstamos de 1-2 unidades. Licencia de alquiler L&I de Philadelphia y certificación de seguridad contra el plomo son costos de cumplimiento no negociables. Plazos de ejecución hipotecaria en Philadelphia están entre los más largos del país — esto afecta los precios de los prestamistas. Variación a nivel de vecindario en Philadelphia es extrema; una caminata de 15 minutos puede cambiar las rentas comparables en un 40%.
Notas sobre la formación de entidades
La formación de LLC en PA cuesta $125 y tiene un informe decenal de $70 (cada 10 años). No hay requisito de informe anual. Se aplican las estructuras estándar. Muchos inversionistas utilizan una LLC matriz en Wyoming o Delaware que posee la LLC operativa en PA. Consulte la guía de estructura de entidades.
Cómo empezar
Trabaje con un prestamista DSCR con experiencia en PA — la regla de PPP suele ser mal aplicada por prestamistas sin volumen en PA. Utilice la calculadora DSCR, revise las tasas actuales y luego obtenga una conexión.
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