Guía 2026 de préstamos DSCR en Maryland — estabilización de rentas en el condado de Montgomery, mercados de Baltimore y del condado de PG, ejecución hipotecaria judicial e impuesto a la propiedad de 1.05%.
Maryland es un estado DSCR de dos mercados: la región de Baltimore (orientada al flujo de caja, con base de costo más baja y parque de viviendas más antiguo) y los suburbios del área metropolitana de DC (base de costo más alta, apreciación más sólida y un marco regulatorio más complejo después de 2024). La nueva ordenanza de estabilización de rentas del condado de Montgomery ha cambiado materialmente el cálculo del inversionista en Maryland, y el condado de Prince George’s tiene un tope temporal de renta que podría volverse permanente. En 2026, los inversionistas DSCR en Maryland deben hacer su tarea condado por condado antes de comprometerse.
Esta guía explica los préstamos DSCR en Maryland, las reglas de rentas a nivel de condado y los mercados específicos donde se concentra el volumen.
Por qué los inversionistas eligen Maryland
La economía de Maryland se extiende entre dos centros adyacentes al gobierno federal y un puerto. Los suburbios del área metropolitana de DC (Montgomery, Prince George’s, Frederick, Howard, Anne Arundel) cuentan con decenas de miles de empleados federales, contratistas y empleos del sector privado vinculados al gobierno. Baltimore cuenta con atención médica (Johns Hopkins), educación superior y logística portuaria. Fort Meade (sede de NSA y del US Cyber Command) sostiene un gran conglomerado de contratistas de defensa en Anne Arundel y Howard.
El crecimiento poblacional ha sido modesto (0.2-0.4% anual), pero la base de ingresos se encuentra entre las más altas de EE. UU. — el condado de Howard y el condado de Montgomery se ubican consistentemente entre los 10 condados más ricos por ingreso familiar medio. Esto respalda una base duradera de demanda de alquileres a largo plazo.
Baltimore sigue la estrategia opuesta: base de adquisición más baja ($75K-$200K para muchas casas adosadas de 2-3 habitaciones), tasas de capitalización más altas (7-10%), pero una variación significativa en la calidad de los inquilinos y problemas de mantenimiento diferido.
Reglas de préstamos DSCR en Maryland
Todos los principales prestamistas DSCR a nivel nacional financian en Maryland. No existen restricciones DSCR específicas de Maryland. El Artículo de Derecho Comercial de Maryland rige los préstamos al consumidor; los préstamos con propósito comercial otorgados a LLC de inversionistas para propiedades de 1-4 unidades están exentos.
El Departamento de Trabajo de Maryland / Oficina del Comisionado de Regulación Financiera supervisa las licencias de los prestamistas. Los prestamistas DSCR no depositarios de otros estados generalmente cuentan con licencias de prestamista hipotecario de Maryland u operan a través de socios corredores con licencia en Maryland.
Términos típicos: DSCR mínimo de 0.75-1.20, LTV máximo de 75%-80% en compra, 70%-75% en refinanciamiento con retiro de efectivo, FICO mínimo de 660-680, 6-9 meses de reservas.
Impuestos y costos de mantenimiento
La tasa efectiva del impuesto a la propiedad de Maryland de 1.01% se encuentra en el rango medio, pero la historia está en la variación a nivel de condado:
- Baltimore City — aproximadamente 2.25% efectiva (la ciudad tiene tasas inusualmente altas porque la mayor parte de su base imponible es residencial, no comercial)
- Baltimore County — aproximadamente 1.08%
- Montgomery County — aproximadamente 0.95%
- Prince George’s County — aproximadamente 1.35%
- Howard County — aproximadamente 1.02%
- Anne Arundel County — aproximadamente 0.92%
- Frederick County — aproximadamente 1.03%
Maryland impone un impuesto de registro y un impuesto de transferencia al cierre. La transferencia/registro combinada estatal y del condado puede representar entre 1.5-3% del precio de compra. Incluya esto en su presupuesto de costos de cierre.
Impuesto estatal sobre la renta: graduado de 2-5.75% más impuesto adicional del condado de 1.75-3.2%. La tasa efectiva combinada estatal y del condado para no residentes puede llegar a 8-9%. Los inversionistas de otros estados presentan declaraciones de no residentes de MD.
Tarifas de LLC en Maryland: $100 de formación, $300 de informe anual (una de las más altas del país).
El seguro oscila entre $1,100-$1,800 por cada $400K en la mayor parte de Maryland. Las propiedades frente al mar en la bahía de Chesapeake resultan más costosas por la exposición a inundaciones.
Panorama de ejecuciones hipotecarias y desalojos
Maryland es principalmente un estado de ejecución hipotecaria judicial, pero la ejecución hipotecaria por consentimiento de decreto (assent-to-decree) (cuando la escritura de fideicomiso contiene un lenguaje específico, lo cual es estándar en hipotecas para inversionistas) permite un proceso acelerado. Plazos típicos: 4-9 meses desde la presentación hasta la venta. Las reformas de Maryland de la era 2008 agregaron requisitos de mediación que extienden los plazos para propiedades ocupadas por sus propietarios; las propiedades de inversionistas generalmente avanzan más rápido.
El desalojo toma de 45-90 días. La falta de pago comienza con una citación por Falta de Pago de Renta — Maryland utiliza un proceso particularmente favorable al inquilino en el que el inquilino puede pagar el día de la audiencia para evitar el desalojo. El desalojo en Baltimore City específicamente ha sido objeto de amplias reformas de protección al inquilino desde 2020. La remoción física por parte del Sheriff toma de 21-45 días después del fallo en Baltimore; más rápido en los condados suburbanos.
Ley de propietario e inquilino
En todo el estado — sin control de rentas.
Condado de Montgomery (vigente desde julio de 2024) — La ordenanza HOC limita los aumentos anuales de renta en unidades cubiertas a CPI + 3% hasta un tope de 6%. Exenciones para edificios con menos de 3 unidades, construcciones nuevas de menos de 23 años, algunas ocupadas por sus propietarios. Verifique por propiedad antes de suscribir.
Condado de Prince George’s — Un tope de renta de 3% ha estado vigente desde 2023, originalmente temporal y posteriormente extendido/modificado por el Concejo del Condado. Las exenciones han variado en las distintas versiones (pequeños propietarios, construcciones nuevas). Verifique la versión vigente de la ordenanza y el estado de exención antes del cierre.
Baltimore City — Sin control de rentas. Sin embargo, Baltimore cuenta con amplias ordenanzas de protección al inquilino, incluida la protección contra la discriminación por fuente de ingresos, requisitos de registro de alquileres y un régimen de certificación de pintura con plomo que es estricto y no negociable.
Los depósitos de seguridad tienen un tope de dos meses de renta en todo el estado. Los propietarios tienen 45 días para devolver los depósitos con deducciones detalladas e intereses a una tasa establecida por ley.
Principales mercados de Maryland
Baltimore City — El mercado DSCR de base más baja en Maryland. Las clásicas casas adosadas en Patterson Park, Canton, Highlandtown, Hampden, Remington tienen precios de $150K-$350K con rentas de $1,400-$2,000. El cumplimiento de pintura con plomo (certificación de plomo de MDE) es obligatorio y no es trivial — inspecciones, certificaciones, presentaciones anuales. Incluya esto en su modelo operativo.
Condado de Montgomery (Silver Spring, Rockville, Germantown, Gaithersburg) — Base más alta, apreciación más sólida a largo plazo. Las propiedades DSCR tienen precios de $450K-$700K con rentas de $2,400-$3,400. La ordenanza de estabilización de rentas aplica a multifamiliares cubiertos — variable crítica de suscripción.
Condado de Prince George’s (Bowie, Upper Marlboro, Hyattsville, Laurel) — Base más moderada que Montgomery. Fuerte demanda de alquileres a largo plazo por parte de quienes viajan diariamente a DC. Propiedades DSCR de $325K-$525K con rentas de $2,100-$2,800. Aplica un tope temporal de renta — verifique el estado.
Condado de Howard (Columbia, Ellicott City) — Suburbio de altos ingresos. Escuelas sólidas, inquilinos estables, tasas de capitalización más ajustadas. Propiedades DSCR de $475K-$700K con rentas de $2,600-$3,400.
Condado de Anne Arundel (Annapolis, Severna Park) — Capital estatal más mercado de estilo de vida de la bahía de Chesapeake. El seguro en propiedades frente al mar resulta más costoso.
Frederick — El condado de más rápido crecimiento en Maryland, al noroeste del área metropolitana de DC. Más asequible que Montgomery, con fuerte apreciación. Propiedades DSCR de $325K-$500K.
Consideraciones especiales
Estabilización de rentas del condado de Montgomery — la variable de suscripción n.º 1 en Maryland. Cumplimiento de pintura con plomo en Baltimore — no negociable y añade $500-$2,500 por propiedad en costos de inspección y certificación. Los mercados próximos a DC operan con ratios DSCR más bajos porque la base ha superado a la renta; espere ratios de 0.95-1.10 en Prince George’s y Montgomery en compras a la tasa actual.
Notas sobre la formación de entidades
Las LLC de Maryland cuestan $100 para su formación y $300 anuales (declaración de bienes personales). El costo del informe anual de Maryland se encuentra entre los más altos del país — inclúyalo en su presupuesto. Muchos inversionistas utilizan una LLC matriz de Wyoming o Delaware que posee una LLC de propósito único en Maryland. Consulte la guía de estructura de entidades.
Cómo empezar
Utilice la calculadora DSCR, consulte las tasas actuales, y luego obtenga una conexión con prestamistas DSCR que financian en Maryland.
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