Guía 2026 de préstamos DSCR en Hawái — prohibición de PPP en unidades 1-4, reglas de STR en Honolulu, el impuesto predial más bajo de EE. UU. con 0.28% y los mejores prestamistas DSCR para inversionistas en HI.
Hawái es un mercado DSCR pequeño pero único. Los altos precios de entrada, la compleja zonificación para alquileres de corto plazo, la combinación de propiedades en pleno dominio (fee-simple) y en leasehold, y uno de los procesos de ejecución hipotecaria más lentos del país se combinan para hacer de Hawái uno de los entornos DSCR más especializados. Por otro lado, Hawái tiene la tasa de impuesto predial más baja del país (~0.28% efectiva), una profunda demanda turística global y un conjunto concentrado de prestamistas que comprenden la mecánica específica de las islas.
Esta guía cubre el entorno DSCR de Hawái en 2026: la norma sobre PPP, la zonificación STR, las consideraciones de leasehold y las áreas metropolitanas que impulsan la actividad inversionista.
Por qué los inversionistas eligen Hawái
La tesis del inversionista en Hawái rara vez se trata del rendimiento por flujo de caja y casi siempre se trata de la apreciación más una tenencia a largo plazo con ventajas fiscales. La oferta está constitucionalmente limitada (islas), la demanda es global y la población del estado se mantiene estable. Los bienes raíces de Hawái han superado a la mayoría de los mercados del continente en horizontes de 30 años, con una marcada volatilidad en el camino.
Para los operadores DSCR específicamente, las estrategias más atractivas son:
- Condoteles en Waikiki / zonas turísticas con licencias de alojamiento transitorio
- Alquileres a largo plazo para inquilinos militares y gubernamentales (JBPHH, Schofield Barracks, Kaneohe MCB)
- Alquileres corporativos a mediano plazo (profesionales médicos, producción cinematográfica, reubicación de ejecutivos)
- Operaciones de conversión de leasehold (compra de leasehold por debajo del valor de pleno dominio en arrendamientos a largo plazo)
Reglas de los préstamos DSCR en Hawái
PPP prohibido en 1-4 unidades. Hawái prohíbe las penalizaciones por pago anticipado en préstamos para propiedades residenciales de inversión. Todos los expedientes cierran sin PPP. En combinación con la prima por ejecución hipotecaria judicial y el riesgo específico de las islas, las tasas DSCR de Hawái son materialmente más altas que los índices de referencia del continente.
El DFI de Hawái otorga licencias a prestamistas non-QM. Un subconjunto más reducido de prestamistas DSCR nacionales financia activamente en Hawái — Visio, Easy Street Capital, LendingOne, Lima One y selectas firmas de capital privado. La suscripción es notablemente más estricta en leasehold, condominios con componente STR y propiedades en las islas vecinas donde los comparables de tasación son escasos.
| Términos típicos DSCR en Hawái, 2026 | Rango |
|---|---|
| DSCR mínimo | 1.00 - 1.25 |
| LTV máximo (compra) | 65% - 75% |
| LTV máximo (refinanciamiento cash-out) | 60% - 70% |
| FICO mínimo | 680 - 720 |
| Monto mínimo del préstamo | $200K-$400K |
| Penalización por pago anticipado | Prohibido en 1-4 unidades |
Impuestos y costos de mantenimiento
Impuesto estatal sobre la renta. Graduado, con un máximo de 11% — la segunda tasa más alta a nivel nacional.
Impuesto predial — el más bajo en EE. UU. Tasa efectiva de ~0.28% en todo el estado. Residencial en Honolulu ~0.35%; Maui ~0.20%-0.30%; Big Island / Condado de Hawái ~0.30%-0.40%; Kauai ~0.25%. Las tasas para clase inversionista son más altas que las de vivienda propia en la mayoría de los condados. En una propiedad de inversión de $1M, espere un impuesto predial anual de $3,000-$5,000 — muy inferior al de una compra comparable en el continente.
General Excise Tax (GET). El equivalente de Hawái al impuesto sobre las ventas aplica a los ingresos por alquiler. Tasa: 4% (con recargo de 0.5% del condado de Honolulu = 4.5% en Oahu). Los propietarios de alquileres a largo plazo suelen trasladar el GET al inquilino como recargo en el alquiler (lenguaje del contrato). Se requiere el registro ante el HI Department of Taxation.
Transient Accommodations Tax (TAT). Aplica a los alquileres de corto plazo (menos de 180 días): 10.25% estatal + recargo del condado (Honolulu 3%, Maui 3%, Condado de Hawái 3%, Kauai 3%). TAT combinado sobre los ingresos STR: ~13%-14%. Más GET. La economía STR debe absorber una carga fiscal de ~18%.
Tarifas de HI LLC. $50 para constituir, $15 informe anual. Económico.
Seguros. La cobertura contra huracanes es obligatoria y se cotiza por separado. Las zonas de lava en Big Island tienen precios de seguro escalonados (Zona 1-2 no asegurable o extremadamente costosa). Los seguros en el área de Lahaina se reorganizaron tras los incendios de 2023.
Panorama de ejecuciones hipotecarias y desalojos
Ejecución hipotecaria. Las reformas de Hawái posteriores a 2011 exigen que las ejecuciones hipotecarias no judiciales sigan procedimientos específicos de mediación y notificación, lo que efectivamente traslada muchas ejecuciones a procedimientos judiciales. El plazo no judicial es nominalmente de 6-9 meses, pero a menudo es más largo. Las ejecuciones judiciales toman de 12-24+ meses. Entre los procesos de ejecución hipotecaria más lentos del país.
Desalojo. Aviso de 5 días por falta de pago, presentación ante el tribunal de distrito. Plazo típico de 30-60 días sin oposición. Tras la pandemia, Hawái añadió protecciones adicionales para inquilinos que ralentizaron algunos desalojos — las condiciones se han normalizado, pero el proceso es más lento que en Texas o Georgia.
Ley de arrendador e inquilino
Sin control de alquileres a nivel estatal. Se han propuesto varias medidas en boletas electorales, pero ninguna se ha promulgado. Tema a vigilar.
Depósitos de garantía. Limitados a 1 mes de alquiler.
Cargos por pago tardío. Limitados al 8% del alquiler mensual.
Aviso para terminar mes a mes. 45 días si lo inicia el propietario, 28 días si lo inicia el inquilino.
Hawaii Residential Landlord Tenant Code es moderadamente protector del inquilino. No genera tanta fricción como California o New York, pero materialmente más que Texas.
Principales mercados de Hawái
Honolulu (Oahu). El mercado DSCR más grande. Condoteles en Waikiki, alquileres a largo plazo en Kakaako, Kapolei, Pearl City. La base de inquilinos militares (JBPHH) es un impulsor DSCR confiable. Las zonas no turísticas deben alquilar un mínimo de 90+ días según la ordenanza de 2022.
Maui. Tras el incendio de Lahaina (agosto de 2023), el mercado de Maui se está reestructurando. Se endurecieron las restricciones STR; los alquileres en zonas turísticas de Kihei/Wailea siguen siendo financiables. Seguros reconfigurados.
Hilo / Kona (Big Island). Precios de entrada más bajos, microclimas diversos, consideraciones de seguro por zona de lava. Mercado STR en el lado oeste de Kona; Hilo a largo plazo.
Kauai. El mercado DSCR más pequeño; STR restringido en la mayor parte de la isla; las zonas turísticas de Princeville y Poipu se mantienen activas.
Consideraciones especiales
Leasehold vs. fee-simple. Hawái tiene un inventario significativo de condominios en leasehold — usted es propietario de la unidad pero el terreno subyacente es arrendado. La suscripción DSCR para leasehold requiere una revisión cuidadosa del plazo restante del arrendamiento, las disposiciones de reajuste de la renta y si es posible la conversión a fee. No todos los prestamistas financian leasehold.
STR complejidad de zonificación. Cada isla tiene diferentes reglas para STR, y la SB 2919 de 2024 (Act 17) ahora autoriza explícitamente a los condados a eliminar gradualmente los STR en zonas residenciales y agrícolas. Oahu exige prueba del permiso TAT + cumplimiento de zonificación. Maui ha avanzado agresivamente para reducir los STR en zonas de distrito de apartamentos (las propuestas de “Maui phase-out”) después de los incendios de 2023. Big Island y Kauai tienen reglas específicas por condado. La suscripción DSCR para STR debe verificar la zonificación + el permiso + la autorización de la HOA/AOAO y comprobar si existen ordenanzas de eliminación gradual pendientes en el condado.
Revisión de la AOAO (asociación de condominios). Los condominios de Hawái (Association of Apartment Owners) requieren una revisión detallada de los documentos de la AOAO — presupuesto, reservas, litigios pendientes, reglas para STR. Prevea de 3-6 semanas para la debida diligencia del condominio.
Acumulación del seguro contra huracanes. La cobertura contra huracanes suele ser una póliza separada con su propio deducible (1%-5% del valor de la vivienda). Inclúyala en el cálculo de PITIA.
Cobertura de prestamistas entre islas. Algunos prestamistas solo financian en Oahu; otros cubren todas las islas pero aplican criterios más estrictos en Lanai, Molokai y las zonas rurales de Big Island, donde los comparables son escasos.
Formación de entidades
Constituya la entidad en Hawaii si posee propiedades en HI. Presentación de $50, informe anual de $15, sin impuesto de franquicia. Es económico. Los LLC de un solo miembro tributan como entidades transparentes (pass-through) por defecto.
Una estructura con matriz en Wyoming / HI operativo LLC funciona para el anonimato. Consulte nuestra guía de estructura de entidades.
Cómo empezar
DSCR en Hawái es un mercado especializado, con tasas más altas y sin PPP, donde la selección del prestamista es la cuestión central — solo un subconjunto de prestamistas financia activamente aquí, y la revisión de zonificación + permiso + AOAO domina los plazos. Nuestra herramienta gratuita de emparejamiento en /get-matched le conecta con prestamistas con experiencia en Hawái.
Utilice la calculadora DSCR (incluya el GET en los gastos), revise la guía sobre penalidades por pago anticipado y compare prestamistas en /compare/best-dscr-lenders. Los inversionistas de Hawái suelen mantener mercados continentales con base de costo más baja como Arizona o Texas para equilibrar el flujo de caja.