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Préstamos Sub-1.0 DSCR: Programas, Recargos de Tasa y Qué Prestamistas Cierran

¿Flujo de caja por debajo de 1.0 DSCR? Los prestamistas aún cierran estos tratos — con recortes LTV y recargos de tasa específicos. Mapa completo de niveles, ejemplo numérico y matriz de prestamistas.

Revisado por Chris MicucciActualizado 10 min de lectura

Una propiedad que genera $1,950 al mes en renta contra un PITIA de $2,200 tiene un DSCR de 0.89. Ese número la descalifica de la mayoría de hojas de cotización — pero no de todos los programas. Los préstamos sub-1.0 DSCR existen en el mercado no-QM, con topes LTV, recargos de tasa y pisos de reservas específicos según qué tan por debajo de 1.0 esté la propiedad. Si es nuevo en cómo se calcula DSCR, comience con qué es un préstamo DSCR.

Por qué una propiedad puede no alcanzar 1.0 DSCR

Tres fuerzas empujan una propiedad por debajo de 1.0:

Entorno de tasas. Una propiedad de $340,000 al 7.5% con 25% de entrada lleva PITIA ~$2,200. Si la renta de mercado es $1,950, el DSCR es 0.89.

Vacancia y tiempo de gastos. Renovación, lease-up o rotación de inquilino pueden dejar DSCR bajo 1.0 al momento de solicitud aunque el ingreso estabilizado proyecte por encima.

Suavidad de renta de mercado. En mercados donde la oferta multifamiliar superó la demanda, las rentas efectivas cayeron mientras los valores se ajustaron más lentamente.

La escalera de niveles DSCR

Nivel 1: 1.25 y superior. Mejor precio y LTV más alto. Tasas ~6.75%–7.25% a mediados de 2026.

Nivel 2: 1.0–1.25. La propiedad cubre su servicio de deuda sin colchón significativo. La mayoría de prestamistas acepta este nivel.

Para profundizar en este tema, consulta nuestra guía sobre Préstamos DSCR en Ciudades con Restricciones STR: Guía 2026.

Nivel 3: 0.75–1.0. Menos prestamistas originan aquí. Recortes LTV y recargos de tasa. El piso 0.75 es el mínimo más común.

Sin ratio (por debajo de 0.75 o sin prueba DSCR). No aplica umbral DSCR. La suscripción se desplaza a LTV, FICO y reservas líquidas.

Recortes LTV por nivel

Nivel DSCR LTV máx. compra LTV máx. refinanciamiento
1.25+ 80% 80%
1.0–1.25 80% 75–80%
0.75–1.0 70–75% 70–75%
Sin ratio (verdadero) 70–75% 65–70%

Un prestatario al 0.89 DSCR en propiedad de $340,000 apuntando a 80% LTV ($272,000) necesitará reducir a 75% LTV ($255,000) o menos.

Recargos de tasa por nivel

Nivel DSCR Recargo vs. referencia 1.25+ Rango de tasa efectiva (mediados 2026)
1.25+ — ~6.75%–7.25%
1.0–1.25 ~0.00–0.12% ~6.75%–7.375%
0.75–1.0 ~0.25–0.50% ~7.00%–7.75%
Sin ratio ~0.50–0.75% ~7.25%–8.00%

Use la calculadora DSCR o el estimador de calificación.

Requisitos de reservas por nivel

Nivel DSCR Requisito típico de reservas
1.25+ 3–6 meses PITIA
1.0–1.25 6 meses PITIA
0.75–1.0 6–9 meses PITIA
Sin ratio 9–12 meses PITIA

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Ejemplo: alquiler $340K al 0.89 DSCR

Propiedad: SFR, precio de compra $340,000. Financiamiento: 25% entrada, préstamo $255,000 (75% LTV). PITIA mensual: $2,200. Renta de mercado: $1,950/mes. DSCR: 0.89.

Opción de programa Tasa Flujo mensual Reservas requeridas
Nivel 3 (0.89 DSCR, 75% LTV, FICO 740) ~6.87% –$250 6–9 meses ($13,200–$19,800)
Sin ratio (FICO 720, 70% LTV = $238,000) ~7.12% –$150 10–12 meses ($21,000–$25,200)
Buydown de tasa para PITIA bajo $1,950 ~6.25% + puntos $0 6 meses ($11,700)

A veces la mejor estrategia sub-1.0 es encontrar 20–30 puntos básicos de reducción de tasa mediante concesiones del vendedor.

Qué más revisan los prestamistas

  • Tipo de propiedad y mercado
  • DSCR de cartera del prestatario
  • Narrativa de estabilización
  • Antigüedad en propiedades existentes

Compare programas en mejores prestamistas DSCR. Para tratos bajo 1.0, la matriz es el punto de partida — la conversación con el prestamista es donde el trato realmente se estructura.

Emparejarse y tendremos opciones de prestamistas en un día hábil — incluyendo programas que no publicitan su disponibilidad sub-1.0.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es el DSCR más bajo que aceptará un prestamista?
La mayoría de programas que bajan de 1.0 tienen piso en 0.75 DSCR. Unos pocos llegan a 0.70 al 65% LTV y FICO 740+. Por debajo de 0.70, los programas sin ratio son la alternativa práctica — el prestamista deja de calcular DSCR y suscribe por fortaleza de activos y crédito.
¿Un préstamo sub-1.0 DSCR cuesta significativamente más?
Sí, pero la prima está acotada. Pasar de 1.0–1.25 a 0.75–1.0 típicamente añade 0.25–0.50% a la tasa y reduce LTV máximo 5 puntos porcentuales. La alternativa sin ratio añade ~0.50–0.75% versus un programa estándar 1.0+ DSCR.
¿Puede cerrar un préstamo DSCR si la propiedad no tiene inquilino actual?
Sí. Propiedades vacantes pueden cerrar bajo programa DSCR sin ratio, que no requiere cálculo DSCR. El prestamista usa la renta de mercado del tasador con fines informativos pero no como prueba de ingreso.
¿Un prestamista volverá a verificar DSCR después del cierre?
Generalmente no para préstamos DSCR residenciales no-QM en propiedades de 1–4 unidades. No hay típicamente convenio de mantenimiento DSCR post-cierre.
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