Exactamente qué activos cuentan hacia los requisitos de reservas DSCR — banco, corretaje, jubilación, cripto y extranjero — con recortes prestamista por prestamista. Planifique antes de aplicar.
Referencia completa: Consulte nuestra guía de requisitos de reservas para meses base, escalado multi-propiedad y reglas de verificación. Este artículo se enfoca en qué activos cuentan y con qué recortes antes de aplicar.
Las reservas son una de las partes más malentendidas de la suscripción de préstamos DSCR. La mayoría de inversionistas sabe que las necesitan — pocos saben exactamente qué activos califican, cuáles se descuentan y qué pasa cuando tiene varios préstamos a la vez. Un faltante de reservas descubierto en la mesa de cierre es una de las formas más dolorosas de perder un deal.
Este artículo cubre cómo se miden las reservas, qué exige cada nivel de programa, qué tipos de activo cuentan y a qué crédito, y qué ocurre cuando apila varios préstamos DSCR entre distintos prestamistas.
La matemática de meses PITIA
Las reservas en préstamos DSCR se miden en meses de PITIA — Principal, Interés, Impuestos, Seguro y cuotas de asociación — para la propiedad sujeto. Si su PITIA es $3,200/mes y el prestamista exige 6 meses de reservas, necesita $19,200 en activos calificables después de que salgan el pago inicial y los costos de cierre.
Tres cosas importan en ese cálculo:
- Post-cierre es lo que cuenta. El prestamista verificará sus activos el día del cierre o justo antes. Cualquier fondo que usó para el pago inicial o los costos de cierre ya no está — las reservas son lo que queda.
- Antigüedad es requerida. La mayoría de prestamistas exige que las reservas hayan estado en sus cuentas al menos 60 días. Un depósito grande que apareció el mes pasado disparará preguntas de origen.
- Solo la propiedad sujeto es el valor por defecto — pero si tiene otras propiedades financiadas, algunos prestamistas agregan un requisito de reservas también para esas (vea la sección de apilado abajo).
Requisitos estándar por programa
Los umbrales de reservas varían por tipo de préstamo, LTV y nivel de prestamista. La tabla de abajo refleja rangos comunes de mercado; prestamistas individuales pueden fijar overlays por encima de estos pisos.
| Tipo de programa | Requisito típico de reservas |
|---|---|
| DSCR estándar (SFR, DSCR ≥ 1.0) | 3–6 meses PITIA |
| DSCR estándar (DSCR 0.75–0.99) | 6 meses PITIA |
| DSCR sin ratio | 9–12 meses PITIA |
| STR / ingreso AirDNA | 9–12 meses PITIA |
| Multifamiliar DSCR 5–10 unidades | 6–9 meses PITIA |
| DSCR extranjero nacional | 12 meses PITIA |
El salto de estándar a sin ratio es significativo. Un PITIA de $3,200/mes que exige solo $19,200 en un programa estándar requiere $38,400 bajo un programa sin ratio de 12 meses. Ese requisito de capital es la razón por la que algunos inversionistas que califican para sin ratio en el papel no pueden ejecutar realmente el programa.
Qué cuenta como reservas — y qué se descuenta
No todos los activos se tratan igual. La tabla de abajo resume cómo se tratan los tipos de activo más comunes en el mercado DSCR.
| Tipo de activo | ¿Elegible? | Recorte / notas típicas |
|---|---|---|
| Cheques / ahorros (EE.UU.) | Sí | 100% al valor nominal; se exige antigüedad de 60 días |
| Corretaje / inversión gravable | Sí | 70%–80% del valor actual para cubrir volatilidad de mercado |
| 401(k) / IRA tradicional | Sí (saldo adquirido) | 60% — cubre penalización del 10% + impuestos estimados del retiro |
| Roth IRA | Sí | 70%–80% de la base de contribución; las ganancias se descuentan más |
| Seguro de vida con valor en efectivo | A veces | 70%–80% del valor de rescate en efectivo; la póliza debe ser cesible |
| Criptomoneda | Limitado | LendSure acepta BTC/ETH con historial de valor de 90 días; la mayoría de prestamistas rechaza |
| Cuentas bancarias extranjeras | Limitado | Change Wholesale y unos pocos más aceptan; exige conversión de moneda y estados traducidos |
| Cuentas operativas de negocio | Raramente | La mayoría excluye salvo que el prestatario sea dueño al 100% y la cuenta no se necesite para operaciones |
| Procedimientos de préstamo EIDL / SBA | No | Se tratan como deuda, no como activo |
| Fondos de regalo | Específico del programa | En general no se permiten para reservas; a veces se permiten solo para pago inicial |
| Activos en disputa o sujetos a gravamen | No | Los activos congelados o gravados no cuentan |
Griffin Funding especifica un recorte del 60% en la mayoría de las cuentas de jubilación y exige documentación del saldo adquirido, no solo del total de la cuenta. LendSure sigue siendo uno de los pocos prestamistas DSCR convencionales que acepta reservas en criptomoneda con documentación suficiente. Change Wholesale está entre las opciones más flexibles para inversionistas con activos significativos fuera del sistema bancario de EE.UU.
Activos que no cuentan
Algunas exclusiones tropiezan a los inversionistas con regularidad:
Las cuentas operativas de negocio son el problema más común. Si su LLC tiene efectivo que se necesita para operar el negocio, la mayoría de los suscriptores no acreditarán esos fondos hacia reservas personales DSCR. La excepción es cuando el inversionista es dueño al 100% de un negocio sin empleados y puede demostrar que el efectivo es genuinamente invertible — aun así, la aceptación es específica del prestamista.
Tratar los procedimientos de un préstamo EIDL como activos es un error que algunos inversionistas cometen. El EIDL es un pasivo, no un activo. Cualquier cuenta bancaria que se fondeó con procedimientos EIDL necesita originarse, y esos fondos suelen excluirse del conteo de reservas.
Los activos en disputa o bajo orden judicial no cuentan. Si está en litigio que involucra cualquier porción de sus activos líquidos, divulguélo — los suscriptores lo encontrarán durante las revisiones de título y antecedentes.
Esa decisión vive en el hub del blog de DSCR Authority, donde DSCR Authority mapea el encaje de programa y lo que los inversionistas suelen preparar antes de agendar una llamada de estrategia.
Las opciones sobre acciones o el equity no adquirido no cuentan. Solo las acciones adquiridas y líquidas en una cuenta gravable califican.
¿Estado de cuenta listo? Le diremos qué contará.
Envíenos su estado de cuenta e identificaremos reservas calificables antes de aplicar — sin sorpresas en el cierre.
Apilar reservas en varios préstamos DSCR
Aquí es donde la planificación de reservas se vuelve compleja. Si tiene tres préstamos DSCR en tres prestamistas y está aplicando a un cuarto, debe saber cómo cada uno de los prestamistas existentes maneja la pregunta de reservas — y cómo el nuevo prestamista verá su panorama total.
Escenario: tres préstamos DSCR existentes, una solicitud nueva
| Préstamo | PITIA | Requisito de reservas del prestamista |
|---|---|---|
| Property A | $4,200/mes | 6 meses = $25,200 |
| Property B | $3,600/mes | 6 meses = $21,600 |
| Property C | $2,800/mes | 3 meses = $8,400 |
| Property D (nuevo) | $3,100/mes | 9 meses = $27,900 |
En este ejemplo, si cada prestamista exige su propio cubo de reservas, necesita $83,100 en total entre cuatro fondos. Eso es un requisito de capital significativo, y cambia su análisis de qué tan agresivamente puede apalancar su portafolio.
El matiz clave: Algunos prestamistas permiten un fondo combinado de reservas que cubre varias propiedades, en particular si todos los préstamos se mantienen dentro de la misma relación con el prestamista. Otros exigen reservas por propiedad calculadas por separado. Al aplicar a un préstamo nuevo, el nuevo prestamista también revisará si sus reservas están asignadas contra obligaciones existentes — un fondo que parece lo bastante grande a primera vista puede ser insuficiente una vez que se descuentan los requisitos de reservas de los préstamos existentes.
La calculadora DSCR y el estimador de calificación pueden ayudarle a modelar el requisito de efectivo disponible antes de contactar prestamistas.
Planificar antes de aplicar
Los faltantes de reservas que aparecen durante la suscripción son casi siempre prevenibles. Unos pasos que reducen ese riesgo:
- Documente sus activos de reserva 90+ días antes de aplicar. Esto da tiempo a que los depósitos grandes adquieran antigüedad sin disparar preguntas de origen.
- Calcule la matemática post-cierre antes de firmar contrato. Pago inicial + costos de cierre + reservas requeridas = requisito mínimo de capital. Si esos tres números juntos superan lo que tiene líquido, resuélvalo antes de comprometerse a una compra.
- Si sus reservas están en parte en cuentas de jubilación, aplique el recorte correspondiente al estimar. La regla del 60% en activos 401(k) es consistente en la mayoría de prestamistas — no asuma crédito completo.
- Si tiene activos en cripto o cuentas bancarias extranjeras, identifique prestamistas que acepten esas fuentes antes de aplicar, no después.
La conversación de reservas es una de las primeras que revisamos con inversionistas antes de emparejarlos con un programa. Envíenos su estado de cuenta y le diremos exactamente qué califica y qué nivel de programa es más probable que cruce — visite /es/get-matched/ para comenzar.