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Requisitos de Reservas en Préstamos DSCR: Qué Cuenta y Qué No

Exactamente qué activos cuentan hacia los requisitos de reservas DSCR — banco, corretaje, jubilación, cripto y extranjero — con recortes prestamista por prestamista. Planifique antes de aplicar.

Revisado por Gillian Irving, CFAActualizado 7 min de lectura

Referencia completa: Consulte nuestra guía de requisitos de reservas para meses base, escalado multi-propiedad y reglas de verificación. Este artículo se enfoca en qué activos cuentan y con qué recortes antes de aplicar.

Las reservas son una de las partes más malentendidas de la suscripción de préstamos DSCR. La mayoría de inversionistas sabe que las necesitan — pocos saben exactamente qué activos califican, cuáles se descuentan y qué pasa cuando tiene varios préstamos a la vez.

La matemática de meses PITIA

Las reservas en préstamos DSCR se miden en meses de PITIA — Principal, Interés, Impuestos, Seguro y cuotas de asociación — para la propiedad sujeto. Si su PITIA es $3,200/mes y el prestamista exige 6 meses, necesita $19,200 en activos calificables después de que salgan el pago inicial y los costos de cierre.

Tres cosas importan:

  1. Post-cierre es lo que cuenta.
  2. Antigüedad requerida — la mayoría exige 60 días en sus cuentas.
  3. Solo la propiedad sujeto por defecto — pero algunos prestamistas agregan requisitos por otras propiedades financiadas.

Para profundizar en este tema, consulta nuestra guía sobre El DSCR cae por debajo de 1.0 después del cierre: qué ocurre realmente.

Requisitos estándar por programa

Tipo de programa Requisito típico de reservas
DSCR estándar (SFR, DSCR ≥ 1.0) 3–6 meses PITIA
DSCR estándar (DSCR 0.75–0.99) 6 meses PITIA
DSCR sin ratio 9–12 meses PITIA
STR / ingreso AirDNA 9–12 meses PITIA
Multifamiliar DSCR 5–10 unidades 6–9 meses PITIA
DSCR extranjero nacional 12 meses PITIA

Qué cuenta como reservas — y qué se descuenta

Tipo de activo ¿Elegible? Recorte / notas típicas
Cheques / ahorros (EE.UU.) Sí 100% al valor nominal; 60 días de antigüedad
Corretaje / inversión gravable Sí 70%–80% del valor actual
401(k) / IRA tradicional Sí (saldo adquirido) 60%
Roth IRA Sí 70%–80% de la base de contribución
Criptomoneda Limitado LendSure acepta BTC/ETH con historial de 90 días
Cuentas bancarias extranjeras Limitado Change Wholesale y otros aceptan con conversión
Cuentas operativas de negocio Raramente Excluidas salvo propietario 100%
Fondos de regalo Específico del programa Generalmente no para reservas
Activos en disputa o con gravamen No No cuentan

Activos que no cuentan

Cuentas operativas de negocio son el problema más común. Fondos EIDL son deuda, no activo. Opciones sobre acciones o equity no adquirido no califican.

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Apilar reservas en varios préstamos DSCR

Si tiene tres préstamos DSCR en tres prestamistas y solicita un cuarto, debe saber cómo cada prestamista maneja la pregunta de reservas — y cómo el nuevo prestamista verá su panorama total.

Algunos prestamistas permiten un fondo combinado; otros exigen reservas por propiedad calculadas por separado. La calculadora DSCR y el estimador de calificación ayudan a modelar el requisito de efectivo antes de contactar prestamistas.

Planificar antes de aplicar

  • Documente activos de reserva 90+ días antes de aplicar.
  • Calcule la matemática post-cierre antes de firmar contrato.
  • Aplique el recorte del 60% en cuentas de jubilación al estimar.
  • Si tiene cripto o cuentas extranjeras, identifique prestamistas que las acepten primero.

La conversación de reservas es una de las primeras que revisamos con inversionistas antes de emparejarlos. Visite /es/get-matched/ para comenzar.

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Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses de reservas requiere un préstamo DSCR?
Depende del programa. Los préstamos DSCR estándar suelen requerir 3–6 meses de PITIA. Los programas sin ratio y STR a menudo requieren 9–12 meses. Si tiene varios préstamos DSCR, algunos prestamistas exigen reservas separadas por propiedad — otros permiten un fondo combinado.
¿Cuenta una cuenta de jubilación como reservas para un préstamo DSCR?
Sí, pero con recorte. La mayoría de prestamistas cuenta el 60%–70% del saldo de un 401(k) o IRA por la penalización y impuestos de retiro anticipado. Griffin Funding y prestamistas similares especifican el recorte exacto en sus pautas — típicamente 60% del saldo adquirido.
¿Puedo usar criptomoneda como reservas para un préstamo DSCR?
Un pequeño número de prestamistas acepta cripto como reservas. LendSure es de los más notables — acepta Bitcoin y Ethereum con documentación de propiedad de billetera e historial de valor de 90 días. La mayoría de prestamistas DSCR convencionales no acepta cripto.
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