Actualización de Tasas DSCR — Mayo 2026

La semana del 21 de mayo de 2026 encuentra las tasas de préstamos DSCR en un rango estable pero más amplio que a principios del trimestre: 6.25%–7.875% entre los niveles de crédito, con cotizaciones de nivel superior (FICO 720 / LTV 75% / DSCR 1.10) agrupadas en el rango de 6.75%–7.25% en un fijo a 30 años. Ese rango se ha movido ligeramente al alza desde los mínimos de abril, impulsado principalmente por el repunte reciente del Tesoro a 10 años hacia 4.65%.

Dónde están las tasas ahora

Nuestra mediana ponderada para la semana del 21 de mayo de 2026:

Producto	FICO 720 / LTV 75% / DSCR 1.10
30 años fijo	7.00%
ARM 5/1	6.625%
ARM 7/1	6.75%
IO a 10 años / plazo a 30 años	7.25%

Estas son tasas de nota, no APR, y asumen un punto de descuento incorporado en un escenario de titulación limpia en LLC. Las cotizaciones individuales de los prestamistas variarán ±0.25%.

Qué impulsa el nivel actual

Tesoro a 10 años: El UST a 10 años cerró en 4.65% el 20 de mayo (tocando un máximo intradía de 4.70% — un máximo de 16 meses). Los diferenciales DSCR de no QM con respecto al índice a 10 años se han comprimido a aproximadamente 200–240 puntos básicos, por debajo de los 280–320 puntos básicos en el pico de 2024. Esa compresión de diferenciales amortigua parte del impacto de la venta del Tesoro. Como referencia, el índice de Freddie Mac para fijo a 30 años ocupado por el propietario promedió 6.36% en la semana que terminó el 14 de mayo de 2026 — los préstamos DSCR generalmente se cotizan 25–100 bps por encima según el perfil.

Demanda de inversionistas en MBS de no agencia: La demanda institucional de valores respaldados por hipotecas de no QM ha sido robusta en el Q1 y principios del Q2 de 2026. Varios agregadores informaron estantes de no QM sobresuscritos, lo que se traduce en precios favorables de los prestamistas a los prestatarios.

Cambio en la combinación de ratios DSCR: Más prestatarios están en el rango de DSCR de 1.10 a 1.25 que en el pico de 2022-2023, cuando los precios de compra agresivos empujaron muchas operaciones por debajo de 1.0. La mejor calidad crediticia promedio del grupo DSCR reduce la fijación de precios de riesgo del prestamista.

Lo que no ha cambiado: la estructura LLPA

Incluso cuando las tasas absolutas han bajado, la estructura de ajuste del precio al nivel del préstamo (LLPA) permanece intacta. La penalización por precio para:

• FICO por debajo de 680 sigue siendo pronunciada — espere de +0.375% a +0.625% frente a una línea base de FICO 720
• LTV del 80% vs. 75% todavía agrega 0.125%–0.25% en la mayoría de los prestamistas
• Programas sin ratio llevan un adicional de +0.25%–0.50% en la mayoría de las cuadrículas de precios
• Los condominios no elegibles para garantía y los STR continúan viendo primas de 0.25%–0.50%

Si está mirando tablas de tasas publicadas y su operación tiene múltiples superposiciones (FICO bajo + LTV alto + STR + condominio no elegible para garantía), la cotización real será materialmente más alta que el titular.

Qué observar hasta mediados de año

Lecturas de inflación: El informe de IPC de mayo seguirá siendo una señal importante de dirección de tasas. Una lectura más alta de lo esperado podría empujar el índice a 10 años hacia el 5.00%, lo que se traduciría en que las tasas DSCR vuelvan a probar el piso de 7.50%–7.75% para operaciones limpias.

Capacidad del agregador de no QM: Esté atento a cualquier anuncio de los principales operadores de estantes de no QM sobre el flujo de operaciones. Si el volumen de originaciones se acelera significativamente en el Q2, los diferenciales podrían comprimirse aún más, potencialmente empujando las tasas DSCR a 30 años al rango de 6.50%–6.75% para los perfiles de nivel superior.

Señalización de la Fed: El rango objetivo del FOMC se sitúa en 3.50%–3.75% después de los recortes mesurados entregados hasta finales de 2025 y principios de 2026, y ahora está en un patrón de espera. Las tasas DSCR (como la mayoría de los productos de no QM) siguen el UST a 10 años en lugar del fondo federal, por lo que el panorama de tasas a corto plazo para los prestatarios DSCR está impulsado más por la demanda de subastas del Tesoro que por las decisiones de tasas de la Fed.

Nuestra perspectiva

Para los inversionistas que han estado esperando un mejor punto de entrada: la ventana sigue razonablemente activa, pero la volatilidad del Tesoro a 10 años hace que bloquear sea más seguro que flotar en operaciones activas. Los diferenciales de MBS de no QM más ajustados están ayudando a compensar el repunte del Tesoro, haciendo que el precio actual relativo a los Treasuries sea bastante favorable.

Para los prestatarios con refinanciamientos de tasa y plazo en proceso: ejecute el análisis de punto de equilibrio cuidadosamente. En un préstamo con una reducción gradual de prepago de 5 años ya adjunta, la matemática de refinanciar para ahorrar 0.50% puede no funcionar hasta el año 4 o 5 del nuevo préstamo — tenga eso en cuenta en la decisión.

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