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Préstamos DSCR en Washington: Guía del Inversor 2026
Guía 2026 de préstamos DSCR en Washington — tope estatal de renta HB 1217 (9.683% en 2026), sin impuesto sobre la renta personal, ejecución hipotecaria no judicial, y mejores prestamistas.
Washington es un mercado DSCR complejo, y se volvió materialmente más complejo en 2025. Sobre el papel sigue siendo amigable al inversor — sin impuesto estatal sobre la renta, ejecución hipotecaria no judicial, sólido crecimiento económico en el metro de Seattle. Pero HB 1217 (firmada el 7 de mayo de 2025) revirtió décadas de preemción estatal del control de rentas e impuso un tope estatal a los aumentos anuales de alquiler (7% + IPC o 10%, el menor de los dos). Para 2026 ese tope es del 9.683%. Las ordenanzas de protección al inquilino preexistentes de Seattle y Tacoma ahora operan encima del tope estatal.
Por Qué los Inversores Eligen Washington
Seattle tiene Amazon (sede mundial), Microsoft (sede en Redmond), Boeing, y un sector tecnológico de primer nivel que ancla los salarios más altos del Oeste. El corredor tecnológico de Bellevue se ha convertido en su propio hub de empleo. Tacoma ofrece precios de entrada más asequibles con acceso al mercado laboral de Seattle.
Spokane en el este de Washington tiene una economía diversificada con la Universidad de Washington Spokane, un sector de salud en crecimiento, y precios de entrada muy asequibles comparados con el lado oeste del estado.
Reglas de Préstamos DSCR en Washington
No hay restricciones sobre PPP. El PPP estándar 5/4/3/2/1 está disponible.
| Términos Típicos DSCR en Washington, 2026 | Rango |
|---|---|
| DSCR mínimo | 1.00 - 1.25 |
| LTV máximo (compra) | 70% - 75% |
| LTV máximo (refinanciamiento con efectivo) | 65% - 70% |
| FICO mínimo | 680 - 700 |
Impuestos y Costos de Mantenimiento
Sin impuesto estatal sobre la renta personal (pero impuesto sobre ganancias de capital del 7% sobre ganancias superiores a $250K).
Impuesto a la propiedad: Tasa efectiva de aproximadamente 1.02% estatal. El condado de King (Seattle/Bellevue) es típicamente 0.85-1.0%.
Impuesto de transferencia: Washington cobra el REET (Real Estate Excise Tax) en ventas — tasas tiered del 1.1% hasta el 3% para propiedades de más de $3M.
Seguro: $900-$1,500 por $300K en la mayoría del estado. Las propiedades costeras y en zonas de incendios forestales pueden ser más costosas.
Panorama de Ejecución Hipotecaria y Desalojo
Ejecución hipotecaria no judicial — proceso típico de 120-180 días.
El desalojo dura 14-45 días, pero Seattle tiene avisos más largos y protecciones de causa justa que extienden el proceso para ciertos tipos de desalojo.
Ley de Arrendador-Inquilino
HB 1217 — Estabilización estatal de alquileres (vigente 7 de mayo de 2025). Washington ahora tiene control de rentas estatal. Para los arrendamientos residenciales cubiertos por la RLTA, los aumentos anuales de alquiler están limitados al 7% + IPC, o 10%, el menor de los dos. El Departamento de Comercio calcula y publica el tope cada 1 de junio. El tope para 2026 es del 9.683%. El alquiler de los lotes de comunidades de viviendas manufacturadas tiene un tope del 5%. No se puede aumentar el alquiler durante los primeros 12 meses del arrendamiento, y los propietarios deben dar al menos 90 días de aviso por escrito antes de cualquier aumento. Algunas categorías de propiedad están exentas (ciertas construcciones nuevas de hasta 12-15 años, vivienda subsidiada, vivienda compartida ocupada por el propietario).
Encima del tope estatal, varias ciudades añaden ordenanzas adicionales: Seattle (Just-Cause Eviction, RRIO), Tacoma (Initiative 1 de 2023) y Bellingham tienen protecciones más fuertes al inquilino.
Principales Mercados de Washington
Seattle/King County — Amazon, Boeing, Starbucks. Mercado de alquiler premium. Propiedades de $600K-$1.2M.
Bellevue/East Side — Microsoft, tecnología, alquileres premium.
Tacoma/Pierce County — Precios más asequibles que Seattle. Base McChord/Fort Lewis. Propiedades de $350K-$580K.
Spokane — Este de Washington. Más asequible. UW Spokane, salud. Propiedades de $220K-$380K.
Cómo Comenzar
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Preguntas frecuentes
¿Tiene Washington impuesto estatal sobre la renta?
Washington no tiene impuesto sobre la renta personal. Sin embargo, tiene un impuesto sobre las ganancias de capital del 7% sobre ganancias de capital a largo plazo superiores a $250,000 (efectivo 2023, confirmado por el Tribunal Supremo de WA). Para la mayoría de los inversores DSCR con ingresos de alquiler regulares, los ingresos de alquiler fluyen solo a la declaración federal.
¿Tiene Washington control de rentas?
Sí, desde mayo de 2025. HB 1217 (la Residential Landlord-Tenant Stabilization Act, vigente el 7 de mayo de 2025) impone un tope estatal a los aumentos anuales de alquiler del 7% + IPC o 10%, el menor de los dos. El Departamento de Comercio publica el tope cada 1 de junio. Para el año calendario 2026 el aumento máximo anual es del 9.683%. No se puede aumentar el alquiler durante los primeros 12 meses del arrendamiento. Las comunidades de viviendas manufacturadas tienen un tope del 5%. Seattle, Tacoma y Bellingham añaden requisitos adicionales de desalojo con causa justa y avisos sobre el tope estatal.
¿Están disponibles los préstamos DSCR en Washington?
Sí. Los principales prestamistas DSCR nacionales financian Washington activamente. Seattle y el corredor de la I-5 son los mercados más activos. El estado tiene algunas de las protecciones de inquilinos más fuertes del Oeste fuera de California.
¿Es la ejecución hipotecaria rápida en Washington?
Washington es no judicial. El proceso de venta de fideicomisario típicamente dura de 120 a 180 días — más rápido que California pero más lento que Texas o Georgia.
¿Cuáles son los mercados STR activos en Washington?
Las Islas San Juan, Whidbey Island, el área alrededor del Monte Rainier, y el estado de las Cascadas tienen demanda STR activa. Seattle tiene regulaciones STR estrictas (registro de licencias y principalmente residencia primaria). La costa del estado de Washington (Long Beach, Cannon Beach adyacente) tiene demanda estacional.