Las penalidades por prepago DSCR agregan 0.35–0.50% a su ahorro en tasa — o cuestan más de lo que valen. Matemáticas trabajadas para tenencias de 24 y 84 meses, más tabla de restricciones estatales.
Referencia completa: Consulte nuestra guía de penalidades por prepago para cada estructura PPP, restricción estatal y fórmula de buydown. Este artículo se centra en las matemáticas de decisión por período de tenencia y los trade-offs de tasas 2026.
La decisión de penalidad por prepago en un préstamo DSCR se reduce a una sola pregunta: ¿qué tan seguro está de su período de tenencia? Si sabe que mantendrá 7+ años, la estructura escalonada 5-4-3-2-1 produce una tasa más baja y un retorno más alto. Si hay una posibilidad real de vender o refinanciar dentro de 3 años, la prima sin PPP puede valer la pena. Las matemáticas son específicas, no direccionales — y la mayoría de los inversionistas toman esta decisión basándose en intuición cuando deberían calcular números. Este artículo define las estructuras, cuantifica el trade-off de tasas, mapea restricciones estatales y trabaja dos escenarios para mostrar exactamente dónde cae el punto de equilibrio.
Las 5 Estructuras PPP Comunes Definidas
Las penalidades por prepago en préstamos DSCR no-QM vienen en cinco formas básicas. Sepa qué significa cada una antes de firmar un pagaré.
Escalonada 5-4-3-2-1. La estructura más común en el mercado no-QM. Paga un porcentaje del saldo pendiente del préstamo si prepaga (vende, refinancia o hace un pago principal grande que activa el umbral PPP) dentro de los primeros 5 años. El porcentaje disminuye 1 punto cada año: 5% en el año 1, 4% en el año 2, hasta 1% en el año 5. Después del año 5, no aplica penalidad. Esta estructura produce la tasa más baja entre todas las opciones.
Escalonada 3-2-1. Versión de tres años del escalonado. Las penalidades aplican solo en los años 1–3. Después del año 3, sin penalidad. La prima de tasa versus 5 escalones es típicamente 0.12–0.25% — paga un poco más de tasa por la ventana de bloqueo más corta.
Penalidad dura 5/0/0/0/0 (solo año 1). Una penalidad aplica solo en el año 1 — a menudo 5% del saldo — y nada después. Esta estructura es menos común pero vale la pena conocerla: es esencialmente una tarifa de prepago para salidas en el mismo año, con flexibilidad total desde el año 2. El precio varía; algunos prestamistas la tratan similar a un escalonado de 3 pasos, otros más cerca de sin PPP.
Saldo decreciente (mantenimiento de rendimiento). Se usa más comúnmente en productos DSCR comerciales que en no-QM residencial. La penalidad se calcula según el valor presente de los pagos de interés restantes, no un porcentaje fijo del saldo. Puede ser más costosa que un escalonado en un entorno de tasas al alza; potencialmente más barata en un entorno de tasas a la baja. La mayoría de los prestatarios DSCR no-QM residenciales no encontrarán esta estructura.
Sin penalidad por prepago (sin PPP). Sin penalidad por pago o refinanciamiento en cualquier momento. El prestamista precifica el riesgo incremental de incumplimiento y la opcionalidad de prepago en una tasa de interés más alta. Spread actual del mercado: aproximadamente 0.35–0.50% por encima de la tasa de referencia 5-4-3-2-1 (precios OCMBC y EPM Wholesale, Q2 2026). En un préstamo de $400,000, esa prima cuesta aproximadamente $1,400–$2,000 por año en intereses adicionales.
El Trade-Off de Tasas: Qué Cuesta Realmente Sin PPP
El diferencial de tasa entre escalonado de 5 pasos y sin PPP no es un número fijo — varía según prestamista, monto del préstamo, LTV y FICO. El rango actual del mercado es 0.35–0.50%. La tabla siguiente usa el punto medio de ese rango para ilustración.
| Estructura PPP | Adición de Tasa vs. 5 Escalones | Costo Anual de Interés sobre $400K | Costo de Interés a 5 Años |
|---|---|---|---|
| Escalonada 5-4-3-2-1 | — | $0 base | $0 base |
| Escalonada 3-2-1 | +0.12–0.25% | +$480–$1,000 | +$2,400–$5,000 |
| Sin PPP | +0.35–0.50% | +$1,400–$2,000 | +$7,000–$10,000 |
Supuestos de tasa: 6.37% base (5 escalones, DSCR 1.0, LTV 75%, FICO 720). Son ilustrativos según la cuadrícula en vivo de /es/rates (octubre de 2026; ancla 720/75/1.00–1.24 6.75%).
La prima sin PPP durante 5 años es $7,000–$10,000 en intereses adicionales sobre un préstamo de $400,000. Ese también es el rango del costo de recompra en el año 2 (4% de $400,000 = $16,000) y el año 3 (3% de $400,000 = $12,000). La comparación entre pagar la prima versus pagar la penalidad al salir es el corazón de la decisión.
Reglas PPP Estatales — Donde la Decisión Ya Está Hecha
En algunos estados, la decisión de penalidad por prepago está parcialmente tomada. En unos pocos estados la ley prohíbe las PPP en la mayoría de los préstamos de inversión de 1–4 unidades, y en otros limita su monto, plazo o tipo de préstamo. Varios estados que suelen listarse como prohibiciones solo protegen viviendas ocupadas por el dueño.
| Estado | Alcance (inversión 1–4 unidades) | Regla | Ley |
|---|---|---|---|
| Alaska | Prohibida | Los préstamos sobre viviendas de 1 a 4 familias pueden pagarse por anticipado sin penalidad, salvo préstamos con seguro federal que la exijan. Sin requisito de ocupación. | AS 45.45.010(g) |
| Nueva Jersey | Prohibida | Los préstamos sobre viviendas de 1 a 6 unidades con interés superior al 6% pueden pagarse por anticipado sin penalidad. El prestatario puede ser cualquier persona que no sea una corporación, así que en general cubre a personas y LLC. Sin requisito de ocupación. | N.J.S.A. 46:10B-1, 46:10B-2 |
| Nuevo México | Prohibida | Las cláusulas de penalidad en préstamos de vivienda y obligaciones garantizadas por hipoteca no son exigibles. El texto no exige ocupación; los tribunales lo consideran desplazado para bancos nacionales. | NMSA 1978 §56-8-30 |
| Minnesota | Restringida | En préstamos hipotecarios residenciales hasta el límite conforme: sin penalidad en pagos parciales ni en una venta, ninguna después de 42 meses y un tope del menor entre 2% o 60 días de interés; prohibida en préstamos de primer gravamen con precio más de 3 puntos sobre el Tesoro comparable. Aplica ocupe o no el dueño. | Minn. Stat. §58.137, subd. 2 |
| Ohio | Restringida | Préstamos sobre propiedades de 1 a 2 unidades: penalidad con tope del 1% del principal original y ninguna después de 5 años. Los de 3 a 4 unidades quedan fuera. | Ohio Rev. Code §1343.011 |
| Pensilvania | Restringida | Sin penalidad en préstamos sobre propiedades de 1 a 2 unidades hasta la cifra base ajustada cada año ($329,411 en 2026). Sin requisito de ocupación; los de 3 a 4 unidades y los préstamos mayores quedan fuera. | 41 P.S. §101, §405 (Act 6) |
| Rhode Island | Restringida | Préstamos sobre viviendas de 1 a 4 unidades: máximo 2% el primer año y ninguna después. En refinanciamientos el prestatario puede aceptar por escrito una penalidad divulgada de hasta 60 meses. | R.I. Gen. Laws §34-23-5 |
| Georgia | Solo ocupada por el dueño | Los límites aplican a préstamos de vivienda de alto costo sobre la residencia principal del prestatario. | O.C.G.A. §7-6A-2, §7-6A-5 |
| Illinois | Solo ocupada por el dueño | Prohíbe la penalidad en préstamos residenciales con TAE superior al 8%, pero excluye los préstamos a corporaciones y los préstamos de negocio (incluida la inversión). | 815 ILCS 205/4(1)(a), (1)(c), (2)(a) |
| Massachusetts | Solo ocupada por el dueño | Limita la penalidad (ninguna después de 36 meses) en viviendas de 1 a 4 familias ocupadas total o parcialmente por el prestatario. | M.G.L. c.183 §56 |
| Nueva York | Solo ocupada por el dueño | Sin penalidad después del primer año en préstamos de más del 6% sobre una residencia de 1 a 6 familias ocupada por el dueño. | N.Y. Gen. Oblig. Law §5-501(3)(b) |
| Texas | Solo ocupada por el dueño | Prohíbe la penalidad solo en un préstamo sobre la vivienda familiar (homestead) con tasa superior al 12%. | Tex. Fin. Code §302.102 |
| Vermont | Solo ocupada por el dueño | Prohíbe la penalidad en general, pero exime a las corporaciones y a los préstamos para propiedades que generan ingresos, salvo una vivienda de 1 a 4 unidades donde vive el prestatario. | 9 V.S.A. §45, §46 |
Leyes revisadas el 1 de octubre de 2026. No es asesoría legal: confirma los términos de penalidad con tu prestamista.
Implicación práctica: Si compra en Alaska, Nueva Jersey o Nuevo México, pregunte a su prestamista cómo precifica préstamos allí. En general no puede aceptar una PPP escalonada a cambio de una tasa menor, así que no debería pagar una tasa de 5 escalones sin la opción de 5 escalones. En Minnesota, Ohio, Pensilvania y Rhode Island la regla depende del monto, las unidades y el tipo de préstamo, así que pregunte qué opciones de PPP son legales en su expediente. Confirme los términos por escrito antes de firmar el bloqueo de tasa.
Los prestatarios que comparan prestamistas DSCR entre estados (p. ej., un inversionista de Texas comprando en Nuevo México) a veces no se dan cuenta de que su cotización ya refleja la regla de PPP del estado. La herramienta comparar mejores prestamistas DSCR señala la disponibilidad estatal.
Las Matemáticas de Recompra — Cuándo Tiene Sentido Pagar la Penalidad
La recompra vale la pena calcularla cuando las tasas han bajado significativamente desde la originación o cuando la propiedad debe venderse antes de que expire la ventana PPP. Aquí está el marco.
Fórmula de punto de equilibrio:
Ahorro mensual de intereses del refi × meses restantes hasta que expire la PPP = costo de recompra PPP
Si el ahorro mensual excede el costo de recompra dividido entre los meses restantes, alcanza el punto de equilibrio antes de que cierre la ventana PPP y refinanciar tiene sentido ahora en lugar de esperar.
Ejemplo: Préstamo de $400,000, actualmente en el año 3 (penalidad del 1% = $4,000 restantes). Tasa hoy: 7.0%. Nueva tasa disponible: 6.25%. Ahorro mensual: $400,000 × (7.0% – 6.25%) / 12 = $250/mes. Meses hasta que expire la PPP: 24 (fin del año 5). Punto de equilibrio: $4,000 ÷ $250 = 16 meses. Como 16 meses < 24 meses restantes, refinanciar y pagar la penalidad ahora tiene sentido si la nueva tasa se mantiene. Use la calculadora de punto de equilibrio de refinanciamiento para calcular sus números específicos.
¿Refi planificado? Modelamos 5 estructuras PPP contra su cronograma.
Indíquenos su tasa actual, saldo del préstamo y período de tenencia esperado — le mostraremos qué estructura produce el mejor retorno.
Ejemplo Trabajado 1: Préstamo de $400K, Tenencia 24 Meses
Escenario: El inversionista compra una propiedad con un préstamo DSCR de $400,000. Planea refinanciar o vender en aproximadamente 24 meses (año 2 del plazo del préstamo). Entorno de tasas: 6.37% con 5 escalones, 6.87% sin PPP.
| Estructura | Tasa | Pago Mensual (solo C&I) | Costo de Salida Año 2 | Costo Total: 24 meses de pago + salida |
|---|---|---|---|---|
| Escalonada 5-4-3-2-1 | 6.37% | $2,492 | $16,000 (penalidad 4%) | $59,816 + $16,000 = $75,816 |
| Escalonada 3-2-1 | 6.62% | $2,560 | $8,000 (penalidad 2%) | $61,440 + $8,000 = $69,440 |
| Sin PPP | 6.87% | $2,630 | $0 | $63,120 |
A los 24 meses, sin PPP gana. La estructura de 5 escalones cuesta aproximadamente $12,700 más en una salida a 24 meses que sin PPP, a pesar de comenzar con la tasa más baja. El escalonado 3-2-1 es el camino intermedio — mejor tasa que sin PPP con una penalidad de salida menor. Para un período de tenencia inferior a 30 meses, sin PPP o 3-2-1 es la elección racional en un préstamo de $400K.
Supuesto clave: la penalidad se calcula sobre el saldo pendiente del préstamo al salir, no el saldo original. Al mes 24, el saldo de $400,000 se ha amortizado ligeramente — digamos $393,000. La penalidad del 4% es ~$15,720. Las matemáticas no cambian materialmente.
Ejemplo Trabajado 2: Préstamo de $400K, Tenencia 84 Meses
Escenario: Mismo préstamo, mismas tasas. El inversionista planea mantener 84 meses (7 años) — a través de toda la ventana PPP y 24 meses más allá.
| Estructura | Tasa | Pago Mensual (solo C&I) | Penalidad de Salida al Mes 84 | Costo Total: 84 meses de pago + salida |
|---|---|---|---|---|
| Escalonada 5-4-3-2-1 | 6.37% | $2,492 | $0 (PPP expiró al mes 60) | $209,328 |
| Escalonada 3-2-1 | 6.62% | $2,560 | $0 (PPP expiró al mes 36) | $215,040 |
| Sin PPP | 6.87% | $2,630 | $0 | $220,920 |
A los 84 meses, el escalonado de 5 pasos gana por $11,592 versus sin PPP. Toda la prima pagada por la flexibilidad sin PPP produjo $11,592 en intereses innecesarios durante el período de tenencia — sin usar nunca la opción de prepago. El escalonado 3-2-1 es nuevamente el término medio: supera al escalonado de 5 pasos en salidas antes del mes 36, y supera a sin PPP en salidas después del mes 36.
Los puntos de cruce en un préstamo de $400K:
| Comparación | Punto de Cruce |
|---|---|
| 5 escalones vs. sin PPP | ~Mes 40–45 |
| 3 escalones vs. sin PPP | ~Mes 28–32 |
| 5 escalones vs. 3 escalones | Con salida en el año 3 o posterior, 5 escalones gana |
Estos cruces cambian con los diferenciales de tasa. Use el analizador de penalidad por prepago para modelar su monto de préstamo específico, diferencial de tasa y período de tenencia.
Árbol de Decisión por Período de Tenencia
La matriz siguiente es un marco inicial. Ajuste según sus cotizaciones de tasa reales, que pueden variar del spread de 0.35–0.50% asumido aquí.
| Período de Tenencia Esperado | Estructura PPP Recomendada | Razonamiento |
|---|---|---|
| Menos de 24 meses | Sin PPP | La penalidad supera el ahorro en tasa a cualquier diferencial plausible |
| 24–36 meses | Sin PPP o 3-2-1 | Sin PPP más limpio; 3-2-1 si el diferencial de tasa excede 0.25% |
| 36–48 meses | 3-2-1 o 5 escalones | Calcule las matemáticas; el cruce varía según el diferencial de tasa |
| 48–60 meses | 5-4-3-2-1 | El ahorro en tasa probablemente excede la prima sin PPP; ventana completa usada |
| 60+ meses | 5-4-3-2-1 | Mayor ahorro en tasa; sin costo de salida después del año 5 |
| Incierto / flexible | 3-2-1 | Estructura de compromiso con prima de tasa manejable |
Una variable que cambia la respuesta: si está en un estado con restricciones PPP, la decisión se elimina. Precifique en consecuencia.
Una segunda variable: el tamaño del préstamo. El diferencial de tasa es lineal — en un préstamo de $150,000, la prima anual sin PPP es $525–$750, y la penalidad del año 2 en un escalonado de 5 pasos es $6,000. El cruce en un préstamo pequeño se desplaza antes, haciendo sin PPP más atractivo relativo al escalonado de 5 pasos incluso en tenencias más cortas.
Modelaremos 5 estructuras PPP contra su período de tenencia esperado y le mostraremos cuál maximiza el retorno en su monto de préstamo específico. Obtenga emparejamiento y tendremos la comparación ante usted antes de bloquear una tasa.