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Calculadora de Equilibrio de Refinanciamiento
¿Vale la pena el refi? Ingresa tus costos y ahorros — ve el mes exacto en que el refinanciamiento empieza a pagarse.
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Análisis de punto de equilibrio
Punto de equilibrio en 25 meses (2.1 años)
- Ahorro mensual del pago
- $260.00
- Costo inicial total
- $6,500
- Ahorro neto en 5 años
- $9,100
- Ahorro neto en 10 años
- $24,700
El punto de equilibrio es donde los ahorros mensuales acumulados igualan tus costos iniciales (costos de cierre + cualquier penalización por pago anticipado). Si vendes o refinancias de nuevo antes del punto de equilibrio, el refinanciamiento te costó dinero neto.
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La matemática del equilibrio del refi
El análisis de equilibrio del refinanciamiento responde la pregunta más fundamental: ¿cuándo deja el nuevo préstamo de costarte dinero y empieza a ahorrártelo?
Período de Equilibrio = Costo Total del Refi ÷ Ahorro Mensual
Donde el costo total = costos de cierre + PPP (si aplica), y el ahorro mensual = pago anterior − nuevo pago (después de todos los ajustes).
Componentes del costo total del refi
Para los préstamos DSCR, el costo total del refi tiene dos componentes principales:
- Penalidad por pago anticipado (PPP): a menudo el costo más grande. En los primeros años del préstamo, puede ser el 5% del saldo del préstamo — en un préstamo de $400K eso es $20,000 solo en PPP.
- Costos de cierre del nuevo préstamo: originación, tasación, título, registro. Típicamente 2–3% del nuevo monto del préstamo.
El rol de la apreciación en la decisión de refi
Para los refinanciamientos cash-out, la decisión no es solo sobre el ahorro de tasa — también es sobre el valor del capital que estás extrayendo. Si tu propiedad ha apreciado $80,000 desde la compra y un refi cash-out extrae $60,000 en efectivo (después de todos los costos), esos $60,000 tienen valor independientemente del diferencial de tasa.
La calculadora de equilibrio es más limpia para los refis de tasa y plazo (donde el único objetivo es bajar la tasa). Para los refis cash-out, también necesitas considerar la tasa de retorno en la que puedes reinvertir las ganancias.
La alternativa: no refinar ahora
Cada mes que esperas para refinanciar, quemas un mes más del período PPP. En una estructura 5/4/3/2/1, esperar del mes 24 al mes 36 te lleva del nivel del 4% al 3% — en un préstamo de $400K, eso es $4,000 de diferencia en el costo de salida. Si esperas 12 meses más para refinar y ahorras $4,000 en PPP pero demoras $200/mes en ahorros de tasa, el análisis es:
- Ahorro de PPP por esperar: $4,000
- Pérdida de ahorro mensual de tasa por retrasar 12 meses: $200 × 12 = $2,400
- Beneficio neto de esperar: $4,000 − $2,400 = $1,600
En este caso, esperar 12 meses más tiene sentido. La calculadora de equilibrio junto con el optimizador de momento de refinanciamiento te ayuda a modelar exactamente este análisis.
Próximos pasos
Para un análisis más completo del momento óptimo del refi, usa el optimizador de momento de refinanciamiento que modela múltiples horizontes de tiempo. Para cuantificar el costo PPP exacto por año de salida, usa el analizador de penalidad PPP. Listo para cotizaciones de refi reales: encuentra tus mejores prestamistas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el período de equilibrio del refinanciamiento?
El período de equilibrio del refinanciamiento es cuántos meses tarda en recuperar los costos de cerrar el nuevo préstamo con los ahorros mensuales que genera la nueva tasa más baja. Si cuesta $8,000 para refinanciar y ahorras $200/mes, el equilibrio es 40 meses (3.3 años). Si mantienes la propiedad más de 40 meses después del refi, saliste adelante.
¿Debo incluir la penalidad por pago anticipado en el cálculo del equilibrio?
Absolutamente — la PPP es a menudo el costo dominante en el cálculo del equilibrio del refi DSCR, superando los costos de cierre en muchos casos. Una PPP del 3% en un préstamo de $350,000 = $10,500, más $7,500 en costos de cierre = $18,000 total. Si el ahorro mensual es $200, el equilibrio es 90 meses (7.5 años).
¿Qué pasa si refinancio antes de alcanzar el equilibrio?
Si refinancias o vendes antes del equilibrio, saliste perdiendo en esa transacción de refinanciamiento. El nuevo préstamo aún puede tener sentido por otras razones (extraer capital, mejorar el DSCR, quitar el PPP para el próximo refi), pero la operación de bajar la tasa por sí sola no se justificó.
¿Cómo cambia el equilibrio si las tasas siguen cayendo?
Si esperas que las tasas caigan más, el equilibrio de 'refinar hoy' se compara con el equilibrio de 'refinar en 6 o 12 meses a una tasa mejor'. La calculadora te permite modelar escenarios de 'refinar ahora' vs 'refinar más tarde' para que puedas ver cuál refi en qué horizonte de tiempo produce el mejor resultado neto.
¿Debería el ahorro mensual incluir el impacto en el DSCR?
El ahorro mensual en la calculadora de equilibrio es puramente la diferencia en el pago P&I. El impacto en el DSCR es un beneficio separado — un DSCR más alto en el préstamo refinanciado puede liberar un mejor precio en el próximo refinanciamiento. Modela el beneficio del DSCR por separado con la calculadora DSCR.