Guía 2026 de préstamos DSCR en Nuevo Hampshire — sin impuesto estatal sobre la renta (impuesto I&D derogado en 2025), impuesto predial de 1.86%, mercados de Manchester/Portsmouth y ejecución hipotecaria no judicial de 90-120 días.
Nuevo Hampshire es un estado inusual para los DSCR. Sin impuesto estatal sobre la renta, sin impuesto sobre las ventas, ejecución hipotecaria no judicial y sin control de rentas — todo muy favorable para el inversionista. Pero el impuesto predial es uno de los cuatro más altos del país, y esa sola partida domina la suscripción DSCR aquí. El estado tiene tres o cuatro verdaderas áreas metropolitanas para inversionistas (Manchester, Nashua, Portsmouth, Concord), todas con distintos motores económicos. Para los inversionistas que están construyendo portafolios en el Noreste, NH ofrece auténticos beneficios de diversificación fiscal.
Esta guía cubre los préstamos DSCR en Nuevo Hampshire, la estructura del impuesto predial y los mercados que importan.
Por qué los inversionistas eligen Nuevo Hampshire
La estructura fiscal de Nuevo Hampshire, «Live Free or Die» — sin impuesto estatal sobre la renta, sin impuesto estatal sobre las ventas — atrae tanto a residentes como a capital de inversionistas. El crecimiento poblacional ha sido modesto (0.1-0.4% anual), pero la zona sur del estado (condados de Hillsborough y Rockingham) ha ganado población a medida que los trabajadores del área de Boston se trasladan hacia el norte en busca de menores costos de vivienda, mejor tratamiento fiscal y acceso a actividades recreativas al aire libre.
Manchester-Nashua es el área metropolitana dominante. Liberty Mutual tiene operaciones importantes aquí. Elliot Health, Dartmouth-Hitchcock y Catholic Medical Center son el pilar del sector salud. DEKA Research (la empresa de Dean Kamen), BAE Systems y un creciente clúster de biotecnología/dispositivos médicos completan el empleo tecnológico. El sur de NH es funcionalmente parte del área metropolitana de Boston a efectos de desplazamientos laborales.
Portsmouth-Dover es la economía costera — empresas emergentes de tecnología, contratistas de defensa (Portsmouth Naval Shipyard — técnicamente en el lado de Maine de la frontera, pero la mayoría de los trabajadores viven en NH), turismo y profesionales que viajan a Boston por trabajo.
Concord es la capital del estado. Hanover alberga Dartmouth College. Keene y Lebanon son mercados más pequeños de ciudades universitarias.
Reglas de los préstamos DSCR en Nuevo Hampshire
La mayoría de los prestamistas DSCR nacionales financian en Nuevo Hampshire. No existen restricciones DSCR específicas del estado, ni prohibiciones de PPP, ni requisitos de licencia inusuales más allá de la licencia estándar de prestamista hipotecario de Nueva Inglaterra para entidades no depositarias de fuera del estado.
Términos típicos: DSCR mínimo de 0.85-1.20 (ajustado porque el impuesto predial reduce los márgenes PITIA), LTV máximo del 75%, FICO mínimo de 680-700, 6-9 meses de reservas. Los precios DSCR de NH de agosto de 2026 siguen las tablas nacionales en /rates (720 FICO / 75% LTV / 1.00–1.24 DSCR referencia 6.75%).
Impuestos y costos de mantenimiento
El impuesto predial lo es todo. La tasa efectiva del impuesto predial de Nuevo Hampshire de 1.86% se encuentra entre las cuatro más altas del país. Motivo: sin impuesto estatal sobre la renta, sin impuesto estatal sobre las ventas, por lo que todos los servicios locales, incluida la educación K-12, se financian mediante el impuesto predial. El Impuesto Estatal sobre la Propiedad para la Educación (Statewide Education Property Tax, SWEPT) más las tasas locales de la ciudad/municipio más las tasas del condado producen facturas totales que a menudo superan los 20 mills.
Una propiedad de alquiler de $350K en Manchester conlleva aproximadamente $6,500-$8,000 anuales. Una propiedad de alquiler de $600K en Portsmouth puede conllevar $9,500-$12,000. Modele esto con precisión — es el gasto operativo individual más grande en la mayoría de los pro forma de inversionistas en NH.
La ausencia de impuesto estatal sobre los salarios es un beneficio real. NH históricamente gravó los ingresos por intereses y dividendos (3% en 2024), pero el impuesto I&D fue derogado por completo a partir del 1 de enero de 2025. A partir de 2026, NH no grava ni los ingresos del trabajo ni los ingresos de inversiones a nivel estatal. Los ingresos por alquiler (obtenidos como ingresos comerciales a través de un LLC de transferencia) nunca han estado sujetos al impuesto I&D en ningún caso.
NH no tiene impuesto estatal sobre las ventas. Tarifas de LLC en NH: $102 de formación, $100 de informe anual.
El seguro en NH es moderado — $1,000-$1,500 por cada $300K en el interior. Las propiedades costeras (Portsmouth, Hampton, Rye) resultan más costosas por la exposición al viento. Las propiedades frente al lago en Lakes Region tienen consideraciones específicas de cobertura.
Panorama de ejecuciones hipotecarias y desalojos
Nuevo Hampshire es un estado de ejecución hipotecaria no judicial. La ejecución hipotecaria con poder de venta bajo RSA 479 requiere 25 días de aviso publicado (publicación de tres semanas) más el aviso por correo establecido por ley. Plazo típico: 90-120 días desde el aviso hasta la subasta. Uno de los procesos de ejecución hipotecaria más rápidos del Noreste.
El desalojo en NH toma 30-60 días. La falta de pago comienza con una Demanda de Renta de 7 días. Los propietarios presentan la demanda en el tribunal de distrito; las audiencias se programan en 3-4 semanas. El retiro físico se produce tras la sentencia.
Ley de propietarios e inquilinos
Sin control de rentas. La ley de NH prevalece sobre los límites locales de renta. Depósitos de seguridad: sin límite legal para viviendas no amuebladas (un mes es la práctica del mercado); los alquileres amueblados pueden exigir depósitos mayores. Los propietarios deben mantener los depósitos en cuentas de depósito en garantía que generen intereses si el arrendamiento es de 1+ año. Los depósitos deben devolverse dentro de 30 días con deducciones detalladas. Sin registro estatal de alquileres.
Principales mercados de Nuevo Hampshire
Manchester (condado de Hillsborough) — La ciudad más grande de NH. Liberty Mutual, Elliot Health, salud y finanzas. Las propiedades DSCR en los vecindarios de Back East, West Side y Hooksett tienen precios de $300K-$475K con rentas de $1,900-$2,500. Tasas de capitalización de 5.5-7%.
Nashua (condado de Hillsborough) — La segunda más grande. Base de empleadores de tecnología y salud, comunidad dormitorio para quienes viajan a Massachusetts. Propiedades DSCR de $325K-$500K con rentas de $2,100-$2,700.
Portsmouth (condado de Rockingham) — Costa. Tecnología, defensa, turismo. El área metropolitana más costosa de NH. Propiedades DSCR de $525K-$825K con rentas de $2,500-$3,500. Índices DSCR ajustados; la trayectoria de apreciación ha sido sólida.
Concord (condado de Merrimack) — Capital del estado. Mercado más pequeño. Propiedades DSCR de $275K-$400K con rentas de $1,700-$2,200.
Dover (condado de Strafford) — Adyacente a la costa, proximidad a University of New Hampshire. Propiedades DSCR de $325K-$475K con rentas de $1,900-$2,500.
Consideraciones especiales
Reevaluación del impuesto predial: Los municipios de NH reevalúan según calendarios variables (3-5 años típicamente). Una venta puede desencadenar una reevaluación. Modele la factura posterior a la reevaluación, no la cifra histórica del vendedor. Economía de quienes viajan a Boston: muchos alquileres del sur de NH se sostienen con ingresos de quienes viajan a Massachusetts; si el empleo en MA se debilita, el crecimiento de las rentas en el sur de NH se desacelera.
Notas sobre la formación de entidades
Los LLC en NH cuestan $102 de formación y $100 anuales. Se aplican las estructuras estándar. Muchos inversionistas de NH utilizan sociedades holding matrices de Wyoming o Delaware. NH reconoce los series LLCs. Consulte la guía de estructura de entidades.
Primeros pasos
Utilice la calculadora DSCR con un modelado cuidadoso del impuesto predial, revise las tasas actuales y luego obtenga una conexión.
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