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Préstamos DSCR para Condominios No Garantizables y Condoteles

Préstamo DSCR para condominios no garantizables y condoteles en 2026: LTV 65%-70%, DSCR 1.20+, y el grupo reducido de prestamistas especializados para Miami, Las Vegas y Kissimmee.

Actualizado 13 min de lectura
Condominio No Garantizable / Condotel — guía DSCR

Los condominios no garantizables y los condoteles son donde el financiamiento DSCR se vuelve genuinamente difícil — pero también donde la brecha de precios entre un prestamista bien seleccionado y el prestamista equivocado es más amplia. Porque solo el 15%-25% de los prestamistas DSCR cotizarán esta clase de propiedad, los inversionistas que no compran agresivamente a menudo pagan 0.50%-0.75% de más de lo necesario.

Parámetros Clave para Condominios No Garantizables y Condoteles

ParámetroRango típico (2026)Mejor nivel
DSCR mínimo1.20 – 1.251.35+
LTV máximo (compra)65% – 70%70%
LTV máximo (retiro de efectivo)60% – 65%65%
FICO mínimo680 – 720740+
Prima de tasa vs. SFR+0.75% – +1.50%—
Reservas requeridas6 – 12 meses PITIA12+
Formulario de tasaciónFormulario 1073 + addendum condotel—
Costo de tasación$700 – $1,500—
Historial operativo requerido6-12 meses típico12+

No Garantizable vs. Condotel: La Distinción

  • Condominio no garantizable: Una unidad de condominio estándar en un proyecto que falla los estándares Fannie/Freddie. La unidad puede operar como arrendamiento a largo plazo. Ejemplo: un condominio de estilo apartamento regular en un proyecto donde el 65% de las unidades son de propiedad de inversionistas (falla la prueba de ocupación por propietarios).
  • Condotel: Una unidad en un proyecto explícitamente operado como hotel. Recepción, servicio de limpieza diaria, alquiler a corto plazo/nocturno como uso principal, a menudo con marca (Residencias en [Marca de Hotel]), el programa de alquiler es obligatorio o muy incentivado. No garantizable automáticamente por definición.

El Panorama de Prestamistas

Prestamistas nacionales:

  • Angel Oak — Sólido en no garantizable y condotel; programa de condotel para nacionales extranjeros disponible; LTV 65%-70%.
  • Griffin Funding — Condominio no garantizable y condotel aceptados; adiciones de tasa claramente documentadas.
  • Visio Lending (CoreGrowth) — Condominio no garantizable al 70% LTV; condotel caso por caso.
  • Lima One Capital — Condotel aceptado con directrices; historial operativo de alquiler a corto plazo requerido.
  • Verus / Deephaven / Acra (mayoristas) — Los tres tienen programas de condominio no garantizable y condotel.

Prestamistas boutique por mercado:

  • Miami / Sur de Florida: Varios prestamistas privados y bancos regionales con programas dedicados de condotel.
  • Las Vegas: Prestamistas locales de Nevada con especialidad en condotel de la Franja; dispuestos a llegar al 70% LTV en archivos sólidos.
  • Kissimmee / Orlando: Prestamistas especializados para condominios de grupo de alquiler vacacional; 65% LTV estándar.

Detalles de Calificación

  • Titularidad de entidad: LLC estándar.
  • Experiencia en arrendador o STR: Preferida en condotel.
  • Historial operativo de la propiedad: 6-12 meses de datos STR firmemente preferidos.
  • Reservas: 6-12 meses PITIA; condotel a menudo requiere 12+.
  • Participación en el programa de alquiler del hotel: Si el condotel tiene un programa de alquiler obligatorio, los estados de distribución neta del programa se convierten en documentación de ingresos.
  • Nacional extranjero: Un porcentaje significativo de compradores de condoteles en Miami, Orlando y Las Vegas son nacionales extranjeros. Angel Oak, Griffin y varios prestamistas mayoristas tienen programas dedicados.

Tasación e Ingreso

  • Formulario de tasación: Formulario 1073 con addendum de condotel/STR que documenta comodidades del hotel, programa de alquiler, marca y operaciones a nivel de proyecto.
  • Con 12+ meses de historial: Dashboard de anfitrión de Airbnb/VRBO o AirDNA; la mayoría de los prestamistas aplican un descuento del 15%-25%.
  • Nueva construcción / sin historial: El tasador proporciona una estimación de renta de mercado STR O comp de renta a largo plazo como respaldo. El prestamista a menudo aplica un descuento mayor (25%-30%) en ingreso puramente proyectado.

Errores Comunes

  1. Buscar en el grupo equivocado de prestamistas. Un prestamista SFR-DSCR de servicio completo rechazará el condotel después de que hayas quemado 2 semanas de suscripción. Pregunta de entrada: “¿Aceptas condoteles en [mercado objetivo]?”
  2. Sin historial operativo. Un condotel nuevo con 0-3 meses de datos operativos fuerza a proyecciones — descuento mayor, LTV menor.
  3. Mercado STR prohibido. Algunas ciudades (Nueva York, San Francisco, partes de California) han prohibido el STR. El financiamiento no funciona si el modelo de negocio es ilegal.
  4. Florida post-Surfside. Los condoteles más antiguos de Miami y el sur de Florida enfrentan overlays de revisión estructural. Algunos prestamistas se han retirado por completo.

Tasas y Comisiones (Q2 2026)

Referencia para condominio no garantizable o condotel limpio (FICO 720+, DSCR 1.25, 65% LTV, prepago 5 años):

  • Condominio no garantizable a 30 años fijo: 7.625% – 8.500%
  • Condotel a 30 años fijo: 7.875% – 8.875%
  • Puntos del prestamista: 1.50 – 2.75 puntos
  • Tasación: $800 – $1,500
  • Costos totales de cierre: 4.5% – 7.0% del monto del préstamo

Los negocios de condoteles y no garantizables requieren un especialista — no todos los prestamistas DSCR los cotizarán. Emparéjate para ser conectado con prestamistas que realmente financian este tipo de propiedad en tu mercado.

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Preguntas frecuentes

¿Qué hace que un condominio sea no garantizable?

Cualquier fallo de los estándares del proyecto Fannie/Freddie: ocupación por propietarios por debajo del 50%, una sola entidad que posee >20% de las unidades, reservas de HOA por debajo del 10%, litigios estructurales activos, espacio comercial excesivo (típicamente >25%-35%), nueva construcción no completamente vendida, características tipo condotel (alquileres nocturnos, servicios similares a hotel, recepción, servicio de limpieza diaria). Cualquiera de estos activa la clasificación no garantizable.

¿Qué es un condotel?

Un condotel (condominio hotel) es un proyecto de condominio operado con comodidades y servicios similares a hotel: recepción, servicio de limpieza diaria, programa de alquiler en el sitio, alquileres nocturnos o a corto plazo como uso estándar, a menudo bajo una marca de hotel. Las unidades son de propiedad individual pero operadas a través de un programa de alquiler hotelero. Los condoteles son automáticamente no garantizables.

¿Cuál es el tope de LTV en un préstamo DSCR para condotel?

65%-70% es el techo de la industria. Algunos programas agresivos llegan al 70% en archivos sólidos (FICO 740+, DSCR 1.30+, 12 meses de reservas, 6-12 meses de historial operativo), pero 65% es más común. El retiro de efectivo en condotel típicamente está limitado al 60%-65%.

¿Cuál es la prima de tasa en un préstamo DSCR de condominio no garantizable o condotel?

0.75%-1.50% sobre una SFR en el mismo LTV. En un préstamo de $500K eso es $3,750-$7,500 en intereses anuales adicionales. Los condoteles específicamente tienen precios hacia el extremo alto de ese rango.

¿Qué prestamistas DSCR aceptan condominios no garantizables y condoteles?

El grupo es quizás el 15%-25% del universo completo de prestamistas DSCR. Los jugadores activos en 2026 incluyen Angel Oak, Griffin Funding, Visio Lending (CoreGrowth), Kiavi (selectivo), Lima One (condotel con directrices), Verus, Deephaven y Acra (mayoristas). Mercados específicos — Miami, Las Vegas, Kissimmee/Orlando — tienen prestamistas regionales boutique que se especializan en ese inventario local de condotel.

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