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Calculadora LTV y CLTV
Calcula tu LTV y CLTV al instante — y ve exactamente cómo afectan tu tasa DSCR, límites de programa y acceso al prestamista.
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LTV / CLTV
Calcula tu préstamo a valor
Valor de tasación o de mercado actual
Opcional
Opcional — raro para DSCR
Resultados
LTV (solo primer gravamen)
DSCR estándar
65–75% — rango convencional de financiamiento DSCR. La mayoría de los programas de compra y refi caben aquí.
- Valor de la propiedad
- $400,000
- Primera hipoteca
- $280,000
- Deuda total
- $280,000
- Capital
- $120,000
- Capital %
- 30.0%
LTV = primera hipoteca ÷ valor de la propiedad. CLTV = todos los gravámenes ÷ valor de la propiedad. A los prestamistas DSCR les importa más el LTV (su posición de primer gravamen). El CLTV importa si le pides a un prestamista que se subordine o si existe otro gravamen sobre la propiedad.
Niveles de LTV de prestamistas DSCR
| Rango de LTV | Nivel | Contexto del prestamista DSCR |
|---|---|---|
| ≤ 65% | Conservador | Mejor precio, mayor grupo de prestamistas, no se requiere DSCR sólido |
| 65–75% | Estándar | Compra y refi DSCR convencionales; la mayoría de los programas califican |
| 75–80% | Agresivo | Solo compra para DSCR 1.00+; el cash-out se limita normalmente al 75% |
| > 80% | Restringido | Opciones DSCR muy limitadas; considera financiamiento convencional o de portafolio |
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LTV explicado — la métrica de riesgo más importante del prestamista
El LTV (préstamo a valor) responde la pregunta del prestamista: si la propiedad entra en ejecución hipotecaria hoy, ¿cuánto del préstamo puedo recuperar vendiendo la propiedad? Un LTV del 75% significa que el préstamo representa el 75% del valor — el prestamista tiene un 25% de colchón de capital antes de incurrir en pérdidas.
LTV = Monto del Préstamo ÷ Valor de la Propiedad × 100
CLTV — cuándo aplica para propiedades de inversión
El CLTV entra en juego cuando la propiedad tiene más de un gravamen. Para propiedades de inversión DSCR, esto ocurre en dos escenarios comunes:
- Primera hipoteca + HELOC en la misma propiedad: si sacaste una HELOC en una propiedad de inversión, el CLTV suma ambos saldos.
- Prestamistas subordinados: en algunas estructuras creativas con socios, puede haber financiamiento del vendedor u otras deudas aseguradas por la propiedad.
La mayoría de los prestamistas DSCR no permiten segundas hipotecas en propiedades de inversión financiadas por DSCR. Si tienes una segunda hipoteca existente, generalmente tendrás que pagarla o combinarla en el nuevo préstamo.
La cuadrícula LTV-DSCR
Los prestamistas DSCR no miran el LTV en aislamiento — lo cruzan con el DSCR en una cuadrícula de precio. Cuanto mayor sea tanto el LTV como la debilidad del DSCR, más alto es el precio:
| LTV | DSCR 1.25+ | DSCR 1.00–1.24 | DSCR 0.75–0.99 |
|---|---|---|---|
| ≤65% | −0.25% | −0.125% | base |
| 66–75% | base | base | +0.25% |
| 76–80% | +0.125% | +0.25% | no disponible |
Cómo bajar tu LTV — y por qué importa
Cada porcentaje de LTV que bajas tiene un impacto doble: baja tu tasa y reduce el riesgo de estar bajo el agua si el valor de la propiedad cae. Las formas de reducir el LTV:
- Mayor pago inicial: la forma más directa — cada 5% más de pago inicial reduce el LTV en 5 puntos.
- Elegir una propiedad de menor precio: el mismo monto de préstamo en una propiedad menos cara = LTV más bajo.
- Esperar la apreciación: en un refinanciamiento, el LTV cae naturalmente a medida que el valor de la propiedad sube.
- Pagos adicionales de capital: lentamente reduce el saldo del préstamo y el LTV a lo largo del tiempo.
Próximos pasos
Después de calcular tu LTV, usa la calculadora DSCR para verificar que la propiedad califica con el monto del préstamo resultante. Para el cuadro completo de precio de tasa y LTV, usa el estimador de calificación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es LTV y cómo se calcula?
LTV (préstamo a valor, loan-to-value) = monto del préstamo ÷ valor de la propiedad × 100. Si el monto del préstamo es $240,000 y el valor de la propiedad es $300,000, el LTV es 80%. Los prestamistas DSCR usan el LTV para determinar la exposición al riesgo — cuanto más alto el LTV, mayor es la pérdida potencial para el prestamista si la propiedad entra en ejecución hipotecaria.
¿Qué es CLTV y cuándo importa?
El CLTV (relación préstamo combinado a valor, combined loan-to-value) suma todos los préstamos asegurados por la propiedad divididos entre el valor de la propiedad. Si tienes una primera hipoteca de $200,000 y una línea HELOC de $40,000 en una propiedad de $300,000, el CLTV es ($200,000 + $40,000) ÷ $300,000 = 80%. Los prestamistas DSCR consideran el CLTV cuando la propiedad tiene múltiples gravámenes.
¿Cuál es el LTV máximo para un préstamo DSCR?
Para compras: 80% LTV es el límite para la mayoría de los prestamistas DSCR con DSCR 1.25+ y FICO 720+. El estándar más común es 75% LTV. Para refinanciamientos cash-out: 75% es el máximo para casi todos los prestamistas. Para refinanciamientos de tasa y plazo: 75–80% dependiendo del prestamista y las características del préstamo.
¿Cómo afecta el LTV a mi tasa DSCR?
El LTV es el segundo factor de precio más importante después del DSCR. Los escalones de ajuste típicos: 60–65% LTV (-0.25%), 65–70% LTV (base o pequeño descuento), 70–75% LTV (base), 75–80% LTV (+0.125%), 80%+ LTV (+0.25% o no disponible). En términos de dólares: en un préstamo de $300K, la diferencia entre 65% y 80% LTV puede ser $75–$100/mes.
¿Cuál es la diferencia entre LTV de compra y LTV de refi?
En una compra, el valor de la propiedad es el precio de compra o el valor tasado, el que sea menor. En un refinanciamiento, el valor es el valor tasado actual. Para propiedades que han apreciado, el LTV del refi puede ser significativamente más bajo que el LTV de compra original aunque no hayas pagado mucho del capital.
¿Los prestamistas DSCR usan el precio de compra o el valor tasado para el LTV?
Generalmente el menor de los dos: precio de compra o valor tasado. En mercados donde los precios han subido rápidamente, la tasación podría volver más alta que el precio de contrato — en cuyo caso el prestamista usa el precio de contrato como denominador del LTV. En mercados donde los precios han bajado, la tasación podría volver por debajo del precio de contrato, lo que aumenta efectivamente tu LTV calculado.