Calculadora I/O vs Préstamo Amortizante

Préstamos de solo interés — para qué son y para qué no

Los préstamos de solo interés (I/O) tienen un papel específico en la estrategia de inversión DSCR: mejorar el DSCR inicial cuando la propiedad está cerca de un umbral de nivel. No son una herramienta de apalancamiento agresivo o una forma de comprar más de lo que puedes pagar — son una herramienta de optimización de flujo de caja a corto plazo.

La comparación fundamental:

• I/O: pago más bajo → DSCR más alto → puede desbloquear mejor tasa o mayor LTV → más flujo de caja en el año 1
• Amortizante: pago más alto → DSCR más bajo → peor precio pero acumulación de capital desde el día 1

Cuándo usar I/O en un préstamo DSCR

Los inversionistas experimentados usan I/O en escenarios específicos:

1. DSCR en el borde de un umbral: si un amortizante produce DSCR 0.97 pero un I/O produciría 1.09, el I/O desbloquea el nivel de precio estándar, lo que ahorra ~0.375% en tasa. Esa diferencia de tasa puede ser más que el costo de no amortizar capital.
2. Inversiones BRRRR con horizon corto: si planeas refinanciar en 3–5 años, el período I/O cubre el plan de tenencia completo y la falta de amortización es irrelevante.
3. Maximizar el flujo de caja en propiedades de alto rendimiento: en mercados donde el rendimiento de la propiedad es elevado, maximizar el flujo de caja en el año 1 puede acelerar la acumulación de reservas para la siguiente adquisición.

El riesgo de conversión — lo que pasa después del período I/O

Después del período I/O, el préstamo se convierte en un amortizante completamente pagado en los años restantes. En un préstamo I/O de 10 años sobre 30 años, el pago después de la conversión amortiza el saldo completo en solo 20 años:

• $300,000 al 7.25% I/O (10 años) → pago I/O: $1,813/mes
• Después de la conversión en el año 11: el mismo $300,000 al 7.25% sobre 20 años → pago amortizante: $2,360/mes (+$547/mes, +30% de aumento en el pago)

Este "salto de pago" de conversión puede llevar el DSCR por debajo del umbral de calificación si no lo planeas. Muchos inversionistas refinancian antes de la conversión a un nuevo préstamo DSCR de 30 años para restablecer la amortización y evitar el salto.

Acumulación de capital: I/O vs amortizante a 30 años

En un amortizante a 30 años al 7.25% sobre $300,000:

• Después de 5 años: saldo de $283,000 (capital pagado: $17,000)
• Después de 10 años: saldo de $261,000 (capital pagado: $39,000)

Con I/O de 10 años sobre el mismo préstamo:

• Después de 5 años: saldo aún $300,000 ($0 de capital pagado)
• Después de 10 años: saldo aún $300,000 ($0 de capital pagado)

Si la propiedad aprecia un 3% anual sobre $375,000 (valor para 75% LTV de $300K), después de 10 años vale ~$504,000 independientemente de la estructura del préstamo. Para propiedades de alta apreciación, la acumulación de capital de la amortización es marginal comparada con la apreciación. Para propiedades de bajo crecimiento, el amortizante agrega retorno de capital real.

Próximos pasos

Después de comparar I/O vs amortizante, verifica ambas estructuras en la calculadora DSCR para ver exactamente qué DSCR produce cada una con tus números específicos. Para el análisis completo de flujo de caja después del pago, usa la calculadora de efectivo-sobre-efectivo.