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Calculadora de Salto de Pago ARM DSCR
Cuantifica el riesgo de ajuste de tasa antes de elegir un ARM DSCR — ve exactamente cuánto sube el pago y cómo impacta el DSCR en cada año de ajuste.
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Datos del ARM
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Estructura del préstamo
Tasa durante el período fijo inicial
ej. 5 para un ARM 5/1
Índice y topes
SOFR actual a 30 días
Típico: 2.5–3.0%
Cambio máximo de tasa en el primer ajuste
Cambio máximo por cada ajuste posterior
Aumento total máximo sobre la tasa inicial
Datos para DSCR (opcional)
Análisis del pago
Tasa totalmente indexada en el primer ajuste: 7.250% (SOFR 4.5% + margen 2.75%)
- Principal e intereses inicial (período fijo)
- $2,270.09
- Principal e intereses en el primer ajuste
- $2,374.89
- Incremento de pago en el primer ajuste
- $104.80
- Tasa de ajuste en el peor caso
- 8.750%
- Pago de principal e intereses en el peor caso
- $2,701.28
- Incremento de pago en el peor caso
- $431.18
Comparación de DSCR
- DSCR a la tasa inicial
- 1.04
- DSCR en el primer ajuste
- 1.00
- DSCR en el peor caso
- 0.89
Los topes del ARM limitan cuánto puede aumentar tu tasa. El tope inicial controla el primer ajuste; el tope periódico aplica a cada ajuste posterior; el tope de por vida es el aumento total máximo desde tu tasa inicial. El escenario del peor caso asume que el tope inicial se alcanza en el primer ajuste.
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Cómo funcionan los ARMs en préstamos DSCR
Los préstamos DSCR de tasa ajustable (ARM) ofrecen una tasa de interés más baja durante un período fijo inicial, seguida de ajustes periódicos vinculados a un índice de mercado. La estructura más común en DSCR es:
- 5/1 ARM: tasa fija por 5 años, luego se ajusta anualmente
- 7/1 ARM: tasa fija por 7 años, luego ajuste anual
- 10/1 ARM: tasa fija por 10 años, luego ajuste anual
El ahorro de tasa durante el período de fijación puede ser significativo — los ARMs DSCR típicamente se cotizan 0.375–0.75% por debajo de los equivalentes fijos a 30 años. En un préstamo de $350K, ese ahorro es $110–$220/mes durante el período de fijación.
La estructura de caps — cómo se limitan los ajustes
Todos los ARMs hipotecarios tienen "caps" que limitan cuánto puede cambiar la tasa en cualquier ajuste y a lo largo de la vida del préstamo. Para los ARMs DSCR, la estructura estándar es:
- Cap del primer ajuste: el máximo que puede subir la tasa en el primer ajuste. Típicamente 2–5%.
- Cap de ajuste periódico: el máximo que puede subir por año después. Típicamente 1–2%.
- Cap de vida del préstamo: el máximo total sobre la tasa inicial. Típicamente 5–6%.
Ejemplo: ARM 5/1 con tasa inicial del 6.75%, caps 2/2/5. En el peor caso:
- Año 6 (primer ajuste): hasta 8.75% (6.75% + 2% cap primer ajuste)
- Año 7: hasta 10.75% (8.75% + 2% cap periódico)
- Tasa máxima de vida: 11.75% (6.75% + 5% cap de vida)
El DSCR en el ajuste — el riesgo real
El mayor riesgo de los ARMs para los inversionistas DSCR no es el pago más alto en sí — es que el DSCR más bajo resultante puede impedir el refinanciamiento. Si el ajuste te lleva al nivel de 0.75–0.99 de DSCR, refinanciar para salir del ARM puede resultar en una tasa de refi más alta, más restricciones de LTV, y menos opciones de prestamistas. Puedes quedar atrapado en el ARM.
Cuándo elegir ARM vs tasa fija
| Escenario del inversionista | Recomendación |
|---|---|
| BRRRR — salida en 6–12 meses | ARM o sin PPP — el período de fijación supera el plan de tenencia |
| Tenencia 3–5 años, luego vender | ARM 5/1 puede ahorrar dinero vs 30 años fijo |
| Tenencia a largo plazo, 10+ años | Fijo a 30 años — elimina el riesgo de ajuste |
| DSCR ajustado que necesita mejorar | ARM puede desbloquear un nivel de precio pero riesgo en el ajuste |
Próximos pasos
Después de modelar el riesgo del ARM, compara con una tasa fija a 30 años usando la calculadora de escenarios de tasa. Para modelar el flujo de caja completo de la propiedad con el pago ajustado, usa la calculadora de efectivo-sobre-efectivo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un ARM DSCR y cómo funciona?
Un ARM (tasa ajustable) DSCR es un préstamo de inversión con una tasa fija inicial seguida de ajustes periódicos vinculados a un índice (generalmente SOFR o LIBOR). Un ARM 5/1 tiene tasa fija durante 5 años, luego se ajusta anualmente. Los ARMs DSCR ofrecen tasas iniciales más bajas que los préstamos fijos, lo que puede mejorar el DSCR durante el período de fijación.
¿Cuánto puede subir el pago cuando el ARM se ajusta?
Los ajustes de tasa ARM están limitados por 'caps' (límites) estructurados en el préstamo. Un ARM típico tiene un cap de primer ajuste de 2%, un cap de ajuste periódico de 2%, y un cap de vida del préstamo de 5–6%. En un ARM 5/1 con tasa inicial del 6%, el peor caso después del primer ajuste es 8%, y el peor caso de vida del préstamo es 11–12%. La calculadora modela exactamente este escenario.
¿Cómo afecta el ajuste del ARM al DSCR?
Cuando la tasa ARM sube, el pago mensual aumenta, lo que hace que el DSCR caiga. Si el DSCR ya era marginal durante el período de fijación, un ajuste de tasa puede llevarlo por debajo del umbral de calificación. Los prestamistas a menudo exigen que el préstamo califique al 'tasa máxima de período de ajuste' o la 'tasa completamente indexada' para garantizar que la propiedad aún puede pagar su hipoteca en el peor caso.
¿Cuándo tiene sentido un ARM DSCR?
Los ARMs DSCR tienen sentido cuando: (a) planeas vender o refinanciar dentro del período de fijación, (b) esperas que las tasas bajen materialmente antes del primer ajuste, o (c) el ahorro en la tasa de fijación mejora suficientemente el DSCR para desbloquear un nivel de precio de prestamista mejor. No son adecuados para tenencias indefinidas o cuando el flujo de caja ya es ajustado.
¿Qué es SOFR y cómo impacta a mi préstamo ARM?
SOFR (Secured Overnight Financing Rate) reemplazó al LIBOR como el índice de referencia predominante para ARMs hipotecarios en EE.UU. Cuando tu ARM se ajusta, la nueva tasa = SOFR actual + margen fijo (establecido en la originación, típicamente 2.50–3.50%). Si SOFR está al 4.5% y tu margen es 2.75%, tu nueva tasa es 7.25%, limitada por los caps.
¿Debería pagar puntos en un ARM DSCR?
Generalmente no — el análisis de equilibrio de puntos requiere que planees mantener el préstamo durante años para recuperar el costo por adelantado. Si estás eligiendo un ARM porque planeas salir antes del primer ajuste, los puntos rara vez tienen sentido matemático. Si planeas mantener más allá del período de fijación, el fijo a 30 años es probablemente la mejor opción de todos modos.