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Calculadora de Escenarios de Tasa DSCR

Compara múltiples cotizaciones de tasa de prestamista lado a lado — ve el impacto exacto en DSCR, pago mensual y flujo de caja para tu propiedad específica.

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Datos de escenarios de tasa

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$

Principal solicitado

Típicamente 30

$

Renta de mercado o contrato

$

Anual ÷ 12

$

Prima de seguro contra riesgos ÷ 12

$

Opcional

TasaP&IPITIADSCREstado
6.00%$1,799$2,2191.26
1.25+
6.50%$1,896$2,3161.21
1.00+
7.00%$1,996$2,4161.16
1.00+
7.50%$2,098$2,5181.11
1.00+
8.00%$2,201$2,6211.07
1.00+
8.50%$2,307$2,7271.03
1.00+

Las filas verdes alcanzan el umbral de DSCR de 1.25 para el mejor precio. Las amarillas califican para acceso amplio a prestamistas. Por debajo de 1.0 aún tienes opciones — pero los topes de LTV se ajustan y aplican recargos a la tasa.

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Por qué el mercado de tasas DSCR es diferente

A diferencia del mercado de hipotecas conformes — donde las tasas son relativamente uniformes entre prestamistas (las spreads son pequeñas debido al precio LLPA de Fannie/Freddie) — el mercado DSCR no-QM tiene una dispersión significativa de precios entre prestamistas. Para el mismo prestatario y propiedad, las cotizaciones pueden variar 0.50–1.00% entre los mejores y peores prestamistas disponibles.

Esta dispersión existe porque cada prestamista DSCR fija precio basándose en su propio apetito de riesgo, costo de capital, capacidad de servicio y filosofía de cartera. Un prestamista con sobre-concentración en Florida puede fijar precio más alto en los activos de Florida; otro con un objetivo de préstamos STR puede fijar precio más bajo para esos activos.

Cómo comparar cotizaciones DSCR de manera correcta

Las cotizaciones de préstamo DSCR tienen más variantes que las hipotecas conformes. Para una comparación de manzanas con manzanas:

  • Solicita pricing par: pide a cada prestamista la tasa a cero puntos. Muchos por defecto cotizarán con 1–2 puntos incluidos, lo que hace que la tasa parezca más baja pero el costo total sea más alto.
  • Verifica el período de bloqueo: un bloqueo de 30 días es el más barato; un bloqueo de 45–60 días agrega 0.125–0.25%. Compara bloqueos del mismo período.
  • Confirma la estructura PPP: una cotización con PPP 5/4/3/2/1 puede tener mejor tasa que una sin PPP, pero no son comparables si tu estrategia es vender en 3 años.
  • Verifica la estructura de tasas para amortizante vs I/O: si estás comparando amortizante de un prestamista contra I/O de otro, estás comparando manzanas con naranjas.

Impacto de la tasa en el flujo de caja — tabla de referencia

Tasa P&I por $100K (30 años) Solo interés por $100K
6.00%$600$500
6.50%$632$542
7.00%$665$583
7.50%$699$625
8.00%$734$667
8.50%$769$708

Multiplica por el monto de tu préstamo en múltiplos de $100K. Un préstamo de $275K al 7.25% = 2.75 × $682 = $1,876/mes P&I (usando interpolación del 7.00–7.50%).

Próximos pasos

Después de modelar los escenarios de tasa, usa la herramienta de estimación de calificación para ver qué tasa corresponde a tu perfil DSCR/FICO/LTV. Para encontrar prestamistas que ofrezcan tasas competitivas para tu escenario, solicita cotizaciones reales de múltiples prestamistas.

Preguntas frecuentes

¿Por qué comparar múltiples escenarios de tasa DSCR?
Porque el mercado de tasas DSCR no es QM — las cotizaciones varían entre prestamistas por 0.50–1.00% para el mismo prestatario y propiedad. Modelar escenarios te permite ver el impacto real en dólares de las diferencias de tasa, establecer un umbral de tasa máxima que aún mantiene un DSCR aceptable, y negociar con más información.
¿Qué rango de tasas debo modelar para préstamos DSCR en 2026?
Para préstamos DSCR de SFR a 30 años fijo en 2026, el rango típico según el perfil es aproximadamente 6.00–8.50%. Un prestatario de 740+ FICO con DSCR 1.25+ y 75% LTV puede estar en el extremo más bajo; un prestatario de 650 FICO con STR y 80% LTV estará en el extremo más alto.
¿Cómo uso esta calculadora antes de bloquear la tasa?
Ingresa las cotizaciones de tasa de múltiples prestamistas y ve el DSCR que cada tasa produce. Si la tasa más alta aún mantiene tu DSCR por encima de 1.00 (o cualquier umbral de nivel), tienes más flexibilidad de negociación. Si la tasa más alta te llevaría a un nivel de precio diferente, tienes un argumento más fuerte para exigir una tasa específica.
¿Cómo afecta la tasa a mi flujo de caja mensual?
Cada 0.25% de aumento de tasa en un préstamo de $300K agrega aproximadamente $50/mes al pago. En una propiedad que renta $2,500/mes, eso es la diferencia entre un flujo de caja de $200/mes y $150/mes después de todos los gastos. Multiplica por 12 para ver el impacto anual, y por el número de propiedades en tu portafolio para ver el cuadro completo.
¿Las tasas DSCR son fijas o variables?
Los préstamos DSCR están disponibles tanto con tasa fija como ajustable (ARM). El fijo a 30 años es el más común. Los ARM DSCR (típicamente 5/1, 7/1 o 10/1) ofrecen tasas más bajas durante el período fijo inicial pero se ajustan con el mercado después. La calculadora de escenarios te permite modelar tanto tasas actuales como escenarios de ajuste futuro.
¿Existe diferencia de precio entre tasa fija y solo interés en DSCR?
Los préstamos de solo interés (I/O) DSCR generalmente tienen tasas 0.25–0.50% más altas que los amortizantes equivalentes. Sin embargo, el pago mensual más bajo del I/O a menudo mejora el DSCR lo suficiente como para compensar la prima de tasa. La calculadora de escenarios te permite comparar ambas estructuras directamente.
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