Guía completa 2026 de préstamos DSCR en Carolina del Sur — mercados de Charleston/Greenville/Myrtle Beach, ejecución hipotecaria judicial, fortaleza STR y preaprobación.
Carolina del Sur se ha convertido discretamente en uno de los mercados DSCR más sólidos del Sun Belt. El encanto histórico de Charleston y su creciente presencia biotecnológica/aeroespacial, el corredor manufacturero de Greenville y la sede de BMW, el gobierno estatal de Columbia y la Universidad de Carolina del Sur, la economía de alquileres vacacionales de Myrtle Beach — cada área metropolitana ofrece una tesis de inversión diferente, y todas operan bajo el marco legal de Carolina del Sur, favorable al propietario. La única complicación es el impuesto a la propiedad de tasa dividida, que trata a la propiedad de inversionistas de forma significativamente menos favorable que a la ocupada por su propietario.
Esta guía cubre los préstamos DSCR en Carolina del Sur: la estructura fiscal, los cuatro mercados distintos y la oportunidad STR en la costa.
Por qué los inversionistas eligen Carolina del Sur
La población de Carolina del Sur creció aproximadamente un 10% entre 2010-2020 y ha seguido creciendo. La migración neta desde el noreste y el medio oeste es el motor. El área metropolitana de Charleston sumó más de 50,000 residentes entre 2015-2023.
Charleston (condados de Charleston, Berkeley, Dorchester) — Turismo + planta de ensamblaje final del 787 de Boeing (North Charleston) + sede estadounidense y planta de SUV de Volvo (Ridgeville) + furgonetas Mercedes-Benz (North Charleston) + biotecnología en crecimiento. El precio medio de vivienda unifamiliar en el área metropolitana de Charleston ha aumentado significativamente, aunque se mantiene por debajo de Raleigh o Nashville.
Greenville (condado de Greenville) — Sede de manufactura norteamericana de BMW (Spartanburg cercano), sede norteamericana de Michelin, GE Power, importante clúster de proveedores automotrices. El centro de Greenville se ha revitalizado drásticamente desde 2010. La economía del Upstate es cada vez más cercana a Alemania y Francia gracias al ancla de BMW/Michelin.
Columbia (condado de Richland) — Capital estatal, Universidad de Carolina del Sur (35,000 estudiantes), Fort Jackson (base del Ejército). Economía estable de gobierno/educación/ejército.
Myrtle Beach (condado de Horry) — Economía vacacional y de jubilados. Distinta de Charleston o Greenville — más enfocada en alquileres de corto plazo, turismo y demanda de jubilados. La población ha crecido más rápido que en la mayor parte de SC.
Summerville, Mount Pleasant — Suburbios de Charleston con fuerte actividad DSCR.
Reglas de los préstamos DSCR en Carolina del Sur
Cada prestamista nacional importante de DSCR financia en Carolina del Sur. No existen restricciones DSCR específicas del estado. La Ley de Finanzas al Consumidor y la Ley de Préstamos Hipotecarios de Carolina del Sur rigen los préstamos al consumidor; los préstamos con propósito comercial a LLC de inversionistas para propiedades de 1-4 unidades están exentos.
Condiciones típicas: DSCR mínimo de 0.75-1.25, LTV máximo de 75%-80% en compra, 70%-75% en refinanciamiento cash-out, FICO mínimo de 660-680, 6 meses de reservas.
Impuestos y costos de mantenimiento
El impuesto a la propiedad de tasa dividida de Carolina del Sur es la variable clave de suscripción. La vivienda residencial ocupada por el propietario (residencia principal con exención homestead) se tasa al 4% del valor de mercado. La vivienda residencial no ocupada por el propietario (alquileres de inversionistas) se tasa al 6% del valor de mercado. Esto representa una base de tasación 50% más alta antes de cualquier consideración de exención homestead.
En la práctica, un alquiler de $300K propiedad de un inversionista en Charleston puede pagar 2-3x lo que paga una propiedad idéntica ocupada por su propietario. La tasa efectiva estatal de 0.55% promedia ambas clasificaciones — las tasas para propiedades de inversionistas son significativamente más altas.
Modele la tasa de tasación del 6% con el millaje local. Facturas fiscales típicas para propiedades de inversionistas:
- Área metropolitana de Charleston: aproximadamente 1.1-1.5% efectivo sobre el precio de compra
- Greenville: aproximadamente 1.0-1.4%
- Columbia: aproximadamente 1.2-1.6%
- Myrtle Beach: aproximadamente 0.9-1.3%
Impuesto estatal sobre la renta: graduado del 0% al 6.4% en 2026 tras las reducciones (la tasa máxima era del 7% antes de la reforma). Los inversionistas de otros estados presentan declaraciones de no residentes de SC. Las LLC de SC: formación en línea por $110, informe anual de $25 — económico.
El seguro cuesta $1,300-$2,200 por cada $300K en el interior. Las zonas costeras de Charleston, Myrtle Beach y Hilton Head cuestan $2,500-$5,000+ con exposición a viento/huracanes. El seguro contra inundaciones generalmente se exige en las zonas costeras de FEMA.
Panorama de ejecuciones hipotecarias y desalojos
Carolina del Sur es un estado de ejecución hipotecaria judicial según el Título 29 del Código de SC. Proceso: demanda, contestación, procedimiento por incumplimiento o disputado, sentencia del Master-in-Equity, venta. Plazo típico de 5-9 meses sin disputa, 9-14 meses con disputa. Más rápido que muchos estados judiciales porque SC utiliza Masters-in-Equity especializados en lugar de jueces generalistas para las ejecuciones hipotecarias.
El desalojo en SC toma de 14-30 días. La falta de pago comienza con un aviso de 5 días para pagar o desalojar. Los propietarios presentan acciones de desalojo ante el tribunal de magistrados. SC es favorable al propietario en los plazos de desalojo.
Ley de propietarios e inquilinos
Sin control de rentas. El Código de SC 27-40 prevalece sobre los topes locales de renta. Los depósitos de seguridad no tienen tope legal; la práctica del mercado es un mes. Los propietarios tienen 30 días para devolverlos con deducciones detalladas. SC exige un aviso razonable (generalmente 24 horas) antes del ingreso no urgente. No existe registro estatal de alquileres.
Charleston y algunos municipios costeros tienen ordenanzas de alquileres de corto plazo — principalmente límites de permisos, restricciones de zonificación y cumplimiento del impuesto sobre alojamiento transitorio. Verifique las reglas específicas del municipio antes de suscribir un STR.
Principales mercados de Carolina del Sur
Charleston / Mount Pleasant / Summerville / North Charleston — El mercado DSCR principal. La península de Charleston tiene encanto histórico, oferta limitada y precios agresivos. Mount Pleasant es suburbano de alto nivel. Summerville y Ladson son más asequibles con fuerte demanda de alquiler a largo plazo por parte de la base de trabajadores de Boeing/Volvo. Las propiedades DSCR oscilan entre $300K-$750K con rentas de $1,900-$3,500 según el submercado. Tasas de capitalización de 5-7%.
Greenville / Spartanburg — Corredor manufacturero. Propiedades DSCR de $225K-$400K con rentas de $1,500-$2,200. Tasas de capitalización de 6-7.5%. Fuerte demanda de alquiler a largo plazo.
Columbia — Capital estatal + USC. Propiedades DSCR de $175K-$275K con rentas de $1,300-$1,750. Mercado especializado de vivienda estudiantil disponible.
Myrtle Beach / Condado de Horry — Oportunidad STR. El DSCR para condominios es una categoría especializada (muchos prestamistas DSCR excluyen los condohoteles; otros se especializan en ellos). El DSCR unifamiliar en el corredor interior de Myrtle Beach tiene precios de $225K-$400K. Los prestamistas especializados en STR suscribirán según los ingresos de Airbnb.
Hilton Head — Mercado de lujo de segundas viviendas y STR. Base de costo alta.
Notas sobre la formación de entidades
Las LLC de SC cuestan $110 de formación y $25 anuales — económico. Se aplican las estructuras estándar. Para portafolios en varios estados, las LLCs matrices de Wyoming o Delaware que poseen LLC de SC son comunes. Consulte la guía de estructura de entidades.
Cómo empezar
Utilice la calculadora DSCR con la tasa de tasación del 6% para propiedades de inversionistas, revise las tasas actuales y luego obtenga su preaprobación.
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