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Fundamentos

Préstamos Non-QM para Inversionistas Inmobiliarios

Hub de préstamos non-QM para inversionistas: qué significa hipoteca no calificada, cómo encaja DSCR, y enlaces a estados de cuenta, bridge, ITIN y extranjero nacional.

Revisado por DSCR Authority Credit Committee Actualizado 12 min de lectura

Non-QM (hipoteca no calificada) es la categoría paraguas para financiamiento amigable al inversionista fuera de las cajas de Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamos DSCR son el producto non-QM más escalable para alquileres — pero estados de cuenta, bridge, ITIN y extranjero nacional comparten el mismo ecosistema.

Mapa rápido: Non-QM = fuera de reglas QM de agencia. Para alquileres, DSCR primero. Para principal autónomo, estados de cuenta. Para velocidad, bridge-a-DSCR.

Para un embudo más amplio, ve nuestro hub de préstamos para propiedad de inversión.

Cuadro de Productos Non-QM

ProductoMejor paraBase de calificación
Préstamo DSCRPortafolio escalableRenta / PITIA
Estados de cuentaAutónomoDepósitos 12–24 meses
Bridge a DSCRAdquisición rápidaActivos + plan de salida
Extranjero nacionalNo residentes en EE.UU.Renta + docs internacionales
ITIN DSCRSin SSNRenta + ITIN

Comparaciones:

Cuándo Non-QM Gana a Convencional

Convencional gana en tasa con W-2 fuerte, DTI disponible y menos de 10 propiedades financiadas.

Non-QM / DSCR gana con ingreso complejo en declaraciones, más de 10 puertas, LLC requerida, o cierre sin verificación de ingreso personal.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es un préstamo non-QM?
Un préstamo non-QM (hipoteca no calificada) queda fuera del puerto seguro QM de Dodd-Frank. Los prestamistas non-QM usan suscripción alternativa — flujo de la propiedad, depósitos bancarios — en lugar de ingreso W-2 y límites DTI del 43%. DSCR, estados de cuenta e ITIN son non-QM.
¿Los préstamos DSCR son non-QM?
Sí. DSCR califica el ingreso de alquiler de la propiedad contra PITIA sin verificar ingreso personal con declaraciones. Esa flexibilidad los coloca en non-QM. Se venden en titulizaciones privadas, no a Fannie o Freddie.
¿Cuál es la diferencia entre non-QM y convencional?
Convencional sigue guías de agencia: documentación completa, límites DTI, precios LLPA. Non-QM intercambia flexibilidad por prima de tasa — típicamente 0.5–1.5% en inversión — y sin techo DTI personal en DSCR.
¿Quiénes son los mejores prestamistas non-QM?
No hay uno solo — depende de crédito, tipo de propiedad y estrategia. Nuestra comparación neutral cubre 14+ prestamistas con datos verificados mensualmente.
¿Se puede usar non-QM para vivienda principal?
Sí — estados de cuenta y full-doc non-QM sirven a ocupantes que no encajan en agencia. DSCR es solo inversión. Estados de cuenta para principal, DSCR para alquileres.
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