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Calculadora de Renta a PITIA
¿Cuánta renta necesitas para el PITIA de esta propiedad? Encuentra la renta de punto de equilibrio para cualquier objetivo DSCR al instante.
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Calificador de renta
Ingresa los datos de compra
DSCR típico: 20–25%
Del precio de compra anualmente
Del precio de compra anualmente
Renta mensual requerida
- Monto del préstamo
- $262,500
- P&I
- $1,790.71
- Impuestos (est.)
- $320.83
- Seguro (est.)
- $160.42
- HOA
- $0
- PITIA mensual
- $2,271.96
Esta es una verificación rápida — comprueba que la renta del mercado cumpla con tu DSCR objetivo antes de analizar la operación completa. Las tasas de impuestos y seguro usan los porcentajes que ingresaste como estimaciones.
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Renta a PITIA — la ecuación central del DSCR
El DSCR es simplemente la relación entre la renta bruta y el PITIA. La calculadora de renta a PITIA resuelve esta relación desde ambas direcciones:
- Dirección 1: Dado el PITIA, ¿cuánta renta necesito para alcanzar el DSCR objetivo?
- Dirección 2: Dado el nivel de renta, ¿cuál es el PITIA máximo que produce el DSCR objetivo?
Estas dos preguntas son el núcleo de toda la evaluación de propiedades DSCR.
Renta requerida por nivel DSCR — tabla de referencia
Para un PITIA de $2,000/mes, las rentas requeridas para cada nivel de DSCR:
| Objetivo DSCR | Renta requerida (PITIA $2,000) | Nivel de prestamista |
|---|---|---|
| 0.75 | $1,500/mes | Sub-0.75 — prestamistas especializados |
| 1.00 | $2,000/mes | Nivel base — la mayoría de los prestamistas |
| 1.20 | $2,400/mes | Buen nivel — LTV completo disponible |
| 1.25 | $2,500/mes | Mejor nivel — mejor precio posible |
Cómo usar esto para evaluar propiedades
El flujo de trabajo más eficiente para evaluar una propiedad potencial:
- Calcula el PITIA estimado: usa el precio de compra para calcular el monto del préstamo, más impuestos estimados, seguro y HOA para obtener el PITIA mensual total.
- Busca la renta de mercado: Zillow Rent, Rentometer, o comps activos en la zona.
- Usa esta calculadora: ingresa el PITIA y la renta de mercado para ver el DSCR resultante y si alcanza tu objetivo mínimo.
- Modela la sensibilidad: ¿qué pasa si la renta de mercado cae un 5%? ¿Aún califica? ¿Qué pasa si la tasa sube 0.25%?
La trampa de la renta vs PITIA — ¿bruta o neta?
Los prestamistas DSCR usan la renta bruta (sin deducciones por vacante, administración, mantenimiento o CapEx) dividida entre el PITIA completo. Esto es diferente del análisis de flujo de caja del inversionista que usa la renta neta.
La implicación práctica: una propiedad puede tener un DSCR sólido desde la perspectiva del prestamista (renta bruta / PITIA = 1.25) pero un flujo de caja débil para el inversionista (renta neta después de vacante, administración, mantenimiento / PITIA = 0.85). Siempre modela ambas perspectivas.
Próximos pasos
Después de identificar la renta requerida, verifica con la calculadora DSCR completa usando calculadora DSCR con los números exactos. Para estimar impuestos y seguro con precisión, usa el estimador de impuestos y seguro.
Preguntas frecuentes
¿Qué muestra la calculadora de renta a PITIA?
La calculadora de renta a PITIA muestra la renta mínima necesaria para alcanzar varios objetivos DSCR (0.75, 1.00, 1.20, 1.25) dado el PITIA de tu propiedad. También funciona a la inversa — dado un nivel de renta, muestra el PITIA máximo que produce cada ratio objetivo.
¿Por qué es importante la relación renta a PITIA?
La relación renta a PITIA determina directamente el DSCR — la métrica que los prestamistas usan para aprobar tu préstamo. Una comprensión rápida de cuánta renta necesitas para un PITIA dado te ayuda a evaluar propiedades rápidamente y estructurar ofertas de compra a precios que producirán el DSCR requerido.
¿Qué renta debo usar — la renta del mercado o mi estimación?
Para calificación del préstamo, el prestamista usará la renta del mercado de la tasación (formulario 1007 para SFR, 1025 para 2–4 unidades), o la renta actual del contrato si hay un inquilino, cualquiera que sea menor. Usa la renta de mercado para la evaluación inicial, y planea que el tasador puede devolver un número diferente.
¿Cómo afectan las fluctuaciones de renta del mercado a la calificación del DSCR?
Si los alquileres del mercado caen entre cuando hiciste el trato y cuando el tasador hace la tasación, tu DSCR puede salir más bajo de lo planeado. En mercados volátiles, los inversionistas experimentados añaden un margen del 5–10% sobre el PITIA requerido como buffer contra la incertidumbre de la renta.
¿La renta a PITIA cambia según el tipo de propiedad?
El ratio matemático es el mismo — renta ÷ PITIA = DSCR — pero los niveles de umbral prácticos pueden diferir. Para STR, el prestamista aplica un descuento del 20–30% a los ingresos STR antes de dividir entre PITIA. Para 2–4 unidades, la suma de todas las rentas se divide entre el PITIA total de la propiedad.
¿Qué nivel de DSCR debo apuntar?
Para el mejor precio y máximo acceso a prestamistas, apunta a 1.25+. Para calificación estándar con buenas opciones de LTV, 1.00–1.24. Si la propiedad cae en 0.75–0.99, prepárate para recargos de tasa y opciones de LTV más limitadas. Por debajo de 0.75 se vuelve muy difícil y requiere prestamistas especializados.