Calculadora gratuita
Calculadora de Rehabilitación y ARV
Modela los números de tu inversión de arreglar y alquilar antes de comprometerte — ve el costo total all-in, el potencial del refi y cuánto capital queda en el negocio.
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Remodelación / ARV
Modela tu operación BRRRR
Adquisición
Honorarios del prestamista, título, etc.
Remodelación y retención
Intereses de hard money + impuesto + seguro + servicios
Refinanciamiento DSCR
Valor del tasador después de la remodelación
DSCR típico: 70–75%
Resumen de la operación
Capital recuperado
Capital no recuperado por completo — dinero atrapado en la operación
- Costo total
- Precio de compra
- $180,000
- Presupuesto de remodelación
- $50,000
- Costos de retención
- $7,200
- Costos de cierre de entrada
- $4,000
- Total de capital invertido
- $241,200
- Refinanciamiento DSCR
- ARV
- $300,000
- Préstamo del refinanciamiento (75% LTV)
- $225,000
- Costos de cierre del refinanciamiento
- ($5,625)
- Nuevo principal e intereses /mes (30 años)
- $1,535
- Posición de capital
- Capital recuperado (neto del refi − inversión total)
- -$21,825
- Capital atrapado en la operación
- $21,825
- Plusvalía capturada (ARV − refi)
- $75,000
- Margen del ARV %
- 24.4%
Capital recuperado = ingresos netos del refinanciamiento menos el capital total invertido. Un número positivo significa que el refi devolvió más que tu inversión total (el escenario de "rendimiento infinito" del BRRRR). Un número negativo significa que aún tienes plusvalía atrapada en la operación. Ambos pueden ser resultados ganadores; depende de tus objetivos.
Después del refi — verifica el DSCR
El nuevo préstamo de refinanciamiento DSCR crea una obligación mensual permanente de principal e intereses. Antes de cerrar, ingresa el nuevo monto del préstamo, la tasa, los impuestos y el seguro en la Calculadora de DSCR para confirmar que los ingresos por renta estabilizados cubren el nuevo pago al DSCR requerido por el prestamista.
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El flujo de dinero BRRRR — de la compra al refi
Para los inversionistas BRRRR, la calculadora ARV cuantifica los dos números más importantes: el costo total all-in (todo el efectivo que sale de tu bolsillo) y las ganancias del refi proyectadas (lo que el refi cash-out podría devolverte). La diferencia es el "efectivo que queda en el negocio".
El objetivo del BRRRR es un efectivo que queda de $0 o negativo (ganancias del refi que superan el costo all-in). Si el efectivo que queda es positivo, tienes capital atrapado en la propiedad que no puedes reciclar sin vender.
Desglose del costo all-in
El costo total all-in incluye cada dólar que gastas desde el período de contrato hasta el cierre del refi:
- Precio de compra: lo que pagas por la propiedad
- Costos de cierre de compra: 2–4% del precio de compra (originación, título, impuesto de registro)
- Costos de rehabilitación: materiales + mano de obra + contingencia
- Costos de retención: intereses de dinero fuerte + impuestos + seguro durante la rehabilitación
- Costos de arrendamiento: fotografía, listado, posibles concesiones al inquilino
Qué hace que un ARV sea realista
El ARV es la variable con mayor riesgo en la ecuación BRRRR. Los inversionistas que sobreestiman el ARV cometen el error más costoso de la estrategia. Cómo construir un ARV confiable:
- Límite de distancia estricto: propiedades dentro de 0.5 millas (0.8 km). Para zonas rurales o propiedades únicas, extiende a 1 milla pero ajusta por la diferencia.
- Límite de tiempo reciente: ventas de los últimos 6 meses. El mercado de los últimos 12 meses puede incluir condiciones de mercado muy diferentes.
- Comparables renovados: compara manzanas con manzanas. Una propiedad renovada no compara bien con una que tiene cocina de los años 80.
- Ajustes de tamaño: el precio por pie cuadrado de las comparables ajustado por las diferencias de tamaño da una estimación más precisa.
- Tasador preliminar: para negocios grandes, considera un análisis BPO (broker price opinion) o una consulta de tasador antes de comprometerte.
Costos de rehabilitación por nivel
| Nivel | Rango de costo | Adecuado para |
|---|---|---|
| Cosmético ligero | $5–$15/pie² | Propiedades que necesitan pintura, alfombra, limpieza |
| Nivel arrendador | $15–$35/pie² | Cocina/baño funcionales, nuevos pisos, techo |
| Nivel medio | $35–$60/pie² | Renovaciones sustanciales, nueva instalación eléctrica/plomería |
| Nivel minorista | $60–$100+/pie² | Calidad para ventas al por menor, acabados premium |
Próximos pasos
Después de calcular el ARV y el potencial del refi, ve al modelador BRRRR para ver el análisis completo del ciclo BRRRR, incluido el DSCR en el refi. Para verificar que el préstamo refi calificará, usa la calculadora DSCR con los parámetros del nuevo préstamo. Listo para obtener financiamiento real: encuentra tus mejores prestamistas.