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Calculadora de Rehabilitación y ARV
Modela los números de tu inversión de arreglar y alquilar antes de comprometerte — ve el costo total all-in, el potencial del refi y cuánto capital queda en el negocio.
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Remodelación / ARV
Modela tu operación BRRRR
Adquisición
Honorarios del prestamista, título, etc.
Remodelación y retención
Intereses de hard money + impuesto + seguro + servicios
Refinanciamiento DSCR
Valor del tasador después de la remodelación
DSCR típico: 70–75%
Resumen de la operación
Capital recuperado
Capital no recuperado por completo — dinero atrapado en la operación
- Costo total
- Precio de compra
- $180,000
- Presupuesto de remodelación
- $50,000
- Costos de retención
- $7,200
- Costos de cierre de entrada
- $4,000
- Total de capital invertido
- $241,200
- Refinanciamiento DSCR
- ARV
- $300,000
- Préstamo del refinanciamiento (75% LTV)
- $225,000
- Costos de cierre del refinanciamiento
- ($5,625)
- Nuevo principal e intereses /mes (30 años)
- $1,535
- Posición de capital
- Capital recuperado (neto del refi − inversión total)
- -$21,825
- Capital atrapado en la operación
- $21,825
- Plusvalía capturada (ARV − refi)
- $75,000
- Margen del ARV %
- 24.4%
Capital recuperado = ingresos netos del refinanciamiento menos el capital total invertido. Un número positivo significa que el refi devolvió más que tu inversión total — el escenario de "rendimiento infinito" del BRRRR. Un número negativo significa que aún tienes plusvalía atrapada en la operación. Ambos pueden ser resultados ganadores; depende de tus objetivos.
Después del refi — verifica el DSCR
El nuevo préstamo de refinanciamiento DSCR crea una obligación mensual permanente de principal e intereses. Antes de cerrar, ingresa el nuevo monto del préstamo, la tasa, los impuestos y el seguro en la Calculadora de DSCR para confirmar que los ingresos por renta estabilizados cubren el nuevo pago al DSCR requerido por el prestamista.
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El flujo de dinero BRRRR — de la compra al refi
Para los inversionistas BRRRR, la calculadora ARV cuantifica los dos números más importantes: el costo total all-in (todo el efectivo que sale de tu bolsillo) y las ganancias del refi proyectadas (lo que el refi cash-out podría devolverte). La diferencia es el "efectivo que queda en el negocio".
El objetivo del BRRRR es un efectivo que queda de $0 o negativo (ganancias del refi que superan el costo all-in). Si el efectivo que queda es positivo, tienes capital atrapado en la propiedad que no puedes reciclar sin vender.
Desglose del costo all-in
El costo total all-in incluye cada dólar que gastas desde el período de contrato hasta el cierre del refi:
- Precio de compra: lo que pagas por la propiedad
- Costos de cierre de compra: 2–4% del precio de compra (originación, título, impuesto de registro)
- Costos de rehabilitación: materiales + mano de obra + contingencia
- Costos de retención: intereses de dinero fuerte + impuestos + seguro durante la rehabilitación
- Costos de arrendamiento: fotografía, listado, posibles concesiones al inquilino
Qué hace que un ARV sea realista
El ARV es la variable con mayor riesgo en la ecuación BRRRR. Los inversionistas que sobreestiman el ARV cometen el error más costoso de la estrategia. Cómo construir un ARV confiable:
- Límite de distancia estricto: propiedades dentro de 0.5 millas (0.8 km). Para zonas rurales o propiedades únicas, extiende a 1 milla pero ajusta por la diferencia.
- Límite de tiempo reciente: ventas de los últimos 6 meses. El mercado de los últimos 12 meses puede incluir condiciones de mercado muy diferentes.
- Comparables renovados: compara manzanas con manzanas. Una propiedad renovada no compara bien con una que tiene cocina de los años 80.
- Ajustes de tamaño: el precio por pie cuadrado de las comparables ajustado por las diferencias de tamaño da una estimación más precisa.
- Tasador preliminar: para negocios grandes, considera un análisis BPO (broker price opinion) o una consulta de tasador antes de comprometerte.
Costos de rehabilitación por nivel
| Nivel | Rango de costo | Adecuado para |
|---|---|---|
| Cosmético ligero | $5–$15/pie² | Propiedades que necesitan pintura, alfombra, limpieza |
| Nivel arrendador | $15–$35/pie² | Cocina/baño funcionales, nuevos pisos, techo |
| Nivel medio | $35–$60/pie² | Renovaciones sustanciales, nueva instalación eléctrica/plomería |
| Nivel minorista | $60–$100+/pie² | Calidad para ventas al por menor, acabados premium |
Próximos pasos
Después de calcular el ARV y el potencial del refi, ve al modelador BRRRR para ver el análisis completo del ciclo BRRRR, incluido el DSCR en el refi. Para verificar que el préstamo refi calificará, usa la calculadora DSCR con los parámetros del nuevo préstamo. Listo para obtener financiamiento real: encuentra tus mejores prestamistas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el ARV y cómo se calcula?
El ARV (after-repair value — valor después de la reparación) es el valor de mercado proyectado de una propiedad después de completar las mejoras planeadas. Se estima basándose en ventas comparables recientes de propiedades similares ya renovadas en el mismo vecindario, ajustadas por tamaño, condición y ubicación.
¿Qué es la regla del 70% y cómo aplica al DSCR?
La regla del 70% dice que los inversionistas de arreglar y vender no deben pagar más del 70% del ARV menos los costos de rehabilitación. Para inversionistas BRRRR y DSCR, la regla es diferente: el éxito depende de cuánto capital puedes reciclar a través del refi, no del margen de reventa. La regla del 70% es para flippers; los inversionistas BRRRR usan la calculadora ARV para verificar el potencial de refi.
¿Cómo manejo el exceso del presupuesto en mi cálculo ARV?
Agrega un 15–20% de contingencia a tu presupuesto de rehabilitación estimado. El campo de contingencia en la calculadora anterior hace esto automáticamente. Un presupuesto de rehabilitación de $50,000 con 15% de contingencia da un costo de rehabilitación 'con colchón' de $57,500. Planifica con el número con colchón, no con la estimación optimista.
¿Cuál es la diferencia entre costos de rehabilitación de nivel arrendador y nivel minorista?
La rehabilitación de nivel arrendador se enfoca en la funcionalidad — pisos de vinilo resistente, gabinetes blancos simples, hardware básico. Cuesta 30–50% menos que la rehabilitación de nivel minorista. La rehabilitación de nivel minorista usa acabados de calidad de ventas al por menor — pisos de madera dura, gabinetes personalizados, electrodomésticos de acero inoxidable. Para inversiones BRRRR/DSCR de alquiler, el nivel arrendador casi siempre produce mejor retorno.
¿Cómo sé si mi ARV es realista?
Busca ventas comparables en los últimos 6 meses, dentro de 0.5 millas, de tamaño y configuración similares, ya renovadas. Ajusta hacia abajo si tus comparables son más nuevas o de mayor calidad. El tasador hará este mismo ejercicio, así que alinéate con los comparables del tasador antes de comprometerte con un precio de compra.
¿Qué es el período de retención y por qué importa?
El período de retención es el tiempo desde el cierre de la compra hasta el cierre del refi (o venta). Cada mes de retención tiene costos: intereses del préstamo de dinero fuerte, impuestos a la propiedad, seguro y servicios básicos. En un préstamo de dinero fuerte al 11%, cada mes de retención en una propiedad de $150K cuesta ~$1,375 solo en intereses. Los costos de retención pueden transformar un buen negocio en uno mediocre.
¿Cómo cuento los costos de cierre en el cálculo ARV/BRRRR?
Incluye tanto los costos de cierre de compra (al adquirir) como los costos de cierre del refi o de la venta (al salir). Los costos de cierre de compra son típicamente del 2–4% del precio de compra. Los costos de cierre del refi son típicamente del 2–3% del monto del nuevo préstamo. Las comisiones de venta son del 5–6% del precio de venta si vendes a través de un agente.