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Calculadora de Puntos y Buydown de Tasa
¿Vale la pena pagar puntos por adelantado para bajar tu tasa DSCR? Ve el período de equilibrio exacto y el ahorro total en 10 años.
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Puntos y reducción de tasa
Ingresa tu escenario
Capital prestado
Generalmente 30
Tasa par del prestamista
Tasa después de comprar puntos
ej. 1, 1.5, 2
Por defecto 1% del préstamo
Cuánto tiempo planeas mantener el préstamo
Resultados
Punto de equilibrio en 40 meses (3.3 años)
- Costo inicial
- $3,500
- Pago sin puntos
- $2,387.62
- Pago con puntos
- $2,299.25
- Ahorro mensual en el pago
- $88.37
- Ahorros totales en 7 años
- $7,423
- Beneficio neto en 7 años
- $3,923
Una reducción de tasa (buydown) intercambia efectivo inicial por una tasa más baja. El punto de equilibrio es el momento en que los ahorros mensuales acumulados igualan el costo inicial. Si vendes o refinancias antes del punto de equilibrio, pierdes dinero en la reducción de tasa.
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Cómo funcionan los puntos en préstamos DSCR
Los puntos (también llamados "puntos de descuento" o "cargos de originación") son tarifas por adelantado que pagas al cerrar un préstamo a cambio de una tasa de interés más baja durante la vida del préstamo. En el mercado DSCR, la tasa de conversión típica es:
- 0.5 puntos → reducción de tasa de ~0.125%
- 1 punto → reducción de tasa de ~0.25%
- 2 puntos → reducción de tasa de ~0.375–0.50%
Estas son aproximaciones — la tasa de conversión real varía según el prestamista, el mercado y las condiciones de la tasa. Tu broker puede proporcionar la hoja de precios par específica que muestra exactamente cuánto reduce cada punto la tasa.
La matemática del equilibrio
El período de equilibrio es el tiempo que tarda el ahorro mensual acumulado de la tasa más baja en superar el costo por adelantado de los puntos:
Período de Equilibrio = Costo de Puntos ÷ Ahorro Mensual
Ejemplo: 1 punto en un préstamo de $300,000 = $3,000 de costo. La tasa baja de 7.25% a 7.00%, lo que reduce el pago mensual de $2,046 a $1,996 — un ahorro de $50/mes. Período de equilibrio = $3,000 ÷ $50 = 60 meses (5 años).
Cuándo comprar puntos
La decisión de comprar puntos se reduce a una pregunta: ¿mantendrás el préstamo más allá del período de equilibrio?
- Compra puntos si: planeas mantener la propiedad y el préstamo a largo plazo (7+ años), el período de equilibrio es corto (3 años o menos), o el buydown lleva tu DSCR por encima de un umbral importante que desbloquea mejor precio.
- No compres puntos si: planeas vender o refinanciar en 3–5 años, tienes restricciones de liquidez (los puntos tienen más valor en reservas), o la diferencia de tasa no mueve tu DSCR de manera significativa.
Cómo los puntos pueden mejorar tu DSCR
Para propiedades en el borde de un umbral de DSCR, los puntos pueden ser una herramienta estratégica para desbloquear un nivel de precio de prestamista mejor. Ejemplo:
- DSCR actual: 0.97 a una tasa del 7.50% → nivel 0.75–0.99, recargo del +0.375%
- Después de 1.5 puntos: tasa reduce a 7.125% → DSCR sube a 1.02 → nivel 1.00–1.24, precio base
El costo de 1.5 puntos en un préstamo de $300K = $4,500. El ahorro de no tener el recargo del 0.375% es ~$93/mes = $1,116/año. Equilibrio en ~4 años. Si mantienes la propiedad 10 años, los ahorros netos son más de $6,600 solo de la diferencia de nivel.
Próximos pasos
Usa esta calculadora junto con la calculadora DSCR para ver el impacto exacto en el ratio. Para entender la interacción entre los puntos y la penalidad por pago anticipado, también consulta el analizador de penalidad PPP.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un punto en un préstamo hipotecario?
Un punto es el 1% del monto del préstamo pagado por adelantado al cierre para bajar la tasa de interés. En un préstamo de $300,000, un punto = $3,000. A cambio, el prestamista baja tu tasa — típicamente 0.125–0.25% por punto en préstamos DSCR.
¿Cuándo vale la pena pagar puntos en un préstamo DSCR?
Vale la pena si planeas mantener el préstamo más tiempo que el período de equilibrio. El período de equilibrio = (costo de los puntos) ÷ (ahorro mensual de la tasa más baja). Si el equilibrio es 3 años y mantendrás la propiedad 10 años, paga los puntos. Si el equilibrio es 5 años y planeas vender en 3, no pagues los puntos.
¿Son los puntos deducibles de impuestos en propiedades de inversión?
Los puntos en préstamos de propiedades de inversión no son deducibles directamente en el año del cierre como en las residencias principales. En cambio, se amortizan a lo largo de la vida del préstamo como gastos de financiamiento. Consulta a tu contador fiscal para una aplicación específica a tu situación — las reglas difieren para propiedades en LLC vs nombre personal.
¿Qué es un 'buydown temporal' de 2-1 o 3-2-1?
Un buydown temporal reduce la tasa solo durante los primeros años del préstamo. Un buydown 2-1: la tasa es 2% más baja en el año 1, 1% más baja en el año 2, y luego sube a la tasa total. Un buydown 3-2-1: la tasa sube 1% por año durante 3 años. El costo del buydown temporal se paga al cierre, a menudo por el vendedor como concesión.
¿Cómo afectan los puntos al DSCR?
Los puntos reducen la tasa y por lo tanto el pago mensual P&I, lo que mejora el DSCR. En una propiedad en el borde de un umbral de DSCR (por ejemplo, 0.98 vs 1.00), pagar puntos para bajar la tasa lo suficiente puede desbloquear un nivel de precio de prestamista mejor. La calculadora anterior muestra el nuevo DSCR con la tasa reducida.
¿Puedo pagar puntos para eliminar la penalidad por pago anticipado?
Sí, algunos prestamistas DSCR ofrecen buydowns de PPP: paga puntos al cierre para reducir o eliminar la estructura PPP. Un buydown típico convierte una 5/4/3/2/1 en una 3/2/1 por 0.25–0.50 puntos, o en sin PPP por 0.75–1.50 puntos. Usa la calculadora de penalidad PPP junto con esta para comparar las dos opciones.